審計(jì)人看“營改增”的土地增值稅清算工作

1、審計(jì)人看審計(jì)人看“營改增營改增”的土地增值稅清算工作的土地增值稅清算工作2013年6月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）。通知要求各地地方稅務(wù)局和相關(guān)部門將把土地增值稅清算工作列為2013年下半年的工作重點(diǎn)。因此在對地產(chǎn)和建筑業(yè)的審計(jì)過程中，審計(jì)人員必將面對由“營改增”政策調(diào)整所帶來的眾多問題。一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)需要繳納土地增值稅一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)需要繳納

2、土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）規(guī)定，第五條，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題。對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。二、根據(jù)贈送對象區(qū)別是否征收土

3、地增值稅二、根據(jù)贈送對象區(qū)別是否征收土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第二條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號）第四條，細(xì)則所稱的“贈與”指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直

4、系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。因此關(guān)于此類問題，情況一需要繳納土地增值稅，情況二不需繳納土地增值稅。三、裝修成本可享受土地增值稅加計(jì)扣除三、裝修成本可享受土地增值稅加計(jì)扣除根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令138號）第五條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收

5、入和其他收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋建筑物所收取的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益均要繳納土地增值稅。裝修成本屬于開發(fā)成本的一部分，因此根據(jù)上述文件，需要繳納增值稅。四、股東投入的土地在計(jì)算土地增值稅時可扣除四、股東投入的土地在計(jì)算土地增值稅時可扣除《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔200

6、6〕21號）第五條規(guī)定，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就投資過程的申報繳納土地增值稅，應(yīng)按評估價值作為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時作為扣除項(xiàng)目處理。五、

7、五、“以地補(bǔ)路以地補(bǔ)路”根據(jù)施工主體確定扣除項(xiàng)目金額根據(jù)施工主體確定扣除項(xiàng)目金額《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號）第七條，（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項(xiàng)目中盡管無償取得了土地，但實(shí)際上取得土地是建立在承擔(dān)修建道路和政府工程成本的基礎(chǔ)上。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司可以將修建道路和政府工程成本作為取得土地的費(fèi)用，

8、但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性，并附有相關(guān)的文件或合同為依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財(cái)政部門或其他部門以代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。（龐博）文