試論司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記原則的例外

1、試論司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記原則的例外試論司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記原則的例外摘要：物權(quán)與債權(quán)之區(qū)分原則反映了法律權(quán)利歸屬的基本問題。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中確立物權(quán)屬性的對(duì)抗效力，便于解決交易糾紛中多重（競(jìng)爭(zhēng)）關(guān)系人之間的利益沖突。選擇和適用這一尺度標(biāo)準(zhǔn)，需要結(jié)合沖突利益的正當(dāng)性、價(jià)值平衡之與合同原因行為的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行評(píng)判。關(guān)鍵詞：物權(quán)；債權(quán)；區(qū)分原則；“多重交易”；不動(dòng)產(chǎn)登記原則中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673291X（2011）0

2、1010702一、基本案情（一）案情介紹1996年12月，富亨房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱富亨公司）與菖菖銀行南屏支行（以下稱謂買主一）簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，買賣“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價(jià)款。富亨公司交付房屋后，買主一在該商鋪設(shè)立營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并一直對(duì)外經(jīng)營(yíng)，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買主二）就該標(biāo)的簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，在收取部分房款1231萬(wàn)元（約占合同總價(jià)款10%）的情況下，開具

3、了累計(jì)金額為1.15億元的購(gòu)房發(fā)票。1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買主三，系買主二的高管）簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，將包含買主一、買主二的爭(zhēng)議標(biāo)的物再次予以出賣。1999年5月6日，買主二、三與官渡農(nóng)行簽訂了《最高額抵押擔(dān)保借款合同》及“房地產(chǎn)抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農(nóng)行向買主二提供4320萬(wàn)元最高債權(quán)額以下貸款；買主三以其依法具有所有權(quán)的金碧商城房產(chǎn)（包括爭(zhēng)議標(biāo)的物部分）向官渡農(nóng)

4、行作抵押。其后，買主二以行賄經(jīng)辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續(xù)。事后，因富亨公司以未能實(shí)現(xiàn)收取全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款的合同目的，請(qǐng)求終止與買主二簽訂的商品房購(gòu)銷合同、歸還房產(chǎn)，并要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任。1999年10月26日，因相關(guān)債務(wù)人未履行償還欠款的義務(wù)，官渡區(qū)農(nóng)行遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求買主二承擔(dān)償還責(zé)任，買主三承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，并確認(rèn)抵押權(quán)有效。（二）裁判結(jié)果圍繞上述標(biāo)的物之爭(zhēng)先后形成了三個(gè)獨(dú)立的案件，第一個(gè)案由為“買賣合同糾紛”，第

5、二個(gè)案由為“擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)）糾紛”，第三個(gè)為“確權(quán)訴訟”。一二審法院在是否確認(rèn)抵押權(quán)有效的焦點(diǎn)問題上存在分歧。一審法院認(rèn)為，在買主三并未取得房屋所有權(quán)證的情況下，抵押物所有權(quán)仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認(rèn)僅憑《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》辦理抵押登記的行為是無(wú)效的。二審法院則認(rèn)為抵押權(quán)有效。其理由是：根據(jù)中國(guó)《土地管理法》第11條以及《房地產(chǎn)管理法》第59條等相關(guān)法律規(guī)定，中國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更實(shí)行登記在先，相關(guān)部門根據(jù)審查予以核發(fā)權(quán)

6、利證書在后的制度，并認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)和公示方式，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書僅是權(quán)利人擁有物權(quán)的合法憑證。中級(jí)人民法院對(duì)買主一另行提起的確權(quán)之訴單獨(dú)進(jìn)行審理，認(rèn)為爭(zhēng)議商品房已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，在整個(gè)使用過(guò)程中無(wú)其他權(quán)利人就該商品房主張過(guò)權(quán)利，也未辦理過(guò)抵押突破合同相對(duì)性原理，權(quán)衡第三人是否存在主觀過(guò)錯(cuò)及其利益得失的問題。（三）對(duì)登記程序規(guī)范性的理解物權(quán)是否變動(dòng)與登記機(jī)關(guān)的登記行為關(guān)系密切，這是因?yàn)橹袊?guó)物權(quán)立法在很大程度上體現(xiàn)了強(qiáng)制性規(guī)范的公

7、法色彩。故此，對(duì)物權(quán)登記行為的規(guī)范性提出了更高的要求，而習(xí)慣于行政管理型審查的登記人員因不具備必要的法律專業(yè)知識(shí)很有可能難于勝任此重任。一般而言，登記物權(quán)與實(shí)際物權(quán)應(yīng)當(dāng)是一致的，登記物權(quán)也即是該物權(quán)存在的真正物權(quán)，該物權(quán)人對(duì)物的支配符合客觀事實(shí)。但是，在物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，由于各種原因，也會(huì)出現(xiàn)登記物權(quán)與實(shí)際物權(quán)不相吻合的情況。這種情況的出現(xiàn)，有當(dāng)事人方面的原因，比如對(duì)登記機(jī)關(guān)登記行為性質(zhì)的理解、認(rèn)識(shí)及其法律后果欠缺考慮，或者受制于登記管

8、理手續(xù)煩瑣或其他方面因素的制約等等，出現(xiàn)懈怠登記的現(xiàn)象。也有登記機(jī)關(guān)方面的原因，比如登記程序和操作規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)，登記人員玩忽職守、違法犯罪等。程序正義是實(shí)體正義的保障。登記機(jī)關(guān)的登記行為本身就是一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒毯筒僮饕?guī)范，正是通過(guò)登記程序的完整性從而保證了登記結(jié)果和登記權(quán)利人、義務(wù)人的正確性。通過(guò)比較建設(shè)部1997年和2008年不同時(shí)期所頒布的房屋登記辦法，不難發(fā)現(xiàn)具有共性特點(diǎn)，即對(duì)房屋權(quán)屬登記的程序和步驟均予以明確。登記程序包括申請(qǐng)和

9、受理、審核和發(fā)放權(quán)利證書等四個(gè)基本環(huán)節(jié)，必要時(shí)可進(jìn)行公告程序，而記載于登記簿的程序規(guī)定，則是中國(guó)物權(quán)法確立登記簿制度后才新增加和明確的程序步驟，可以看出不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有完整性和不可分割性。二審法院判決書中所謂“登記在先、發(fā)證在后”的登記制度是對(duì)登記行為及中國(guó)相關(guān)法律條文規(guī)定的片面解釋，并不符合登記程序規(guī)則，而且相關(guān)部門在共同制定的規(guī)章中已經(jīng)對(duì)登記部門核準(zhǔn)發(fā)證的有效性做出明確規(guī)定，從而與申請(qǐng)和受理登記的行為相區(qū)分，否定了登記機(jī)關(guān)單純的“

10、登記”或記載行為即可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律性質(zhì)。登記簿和權(quán)利證書是同一物權(quán)的不同表現(xiàn)形式，頒發(fā)權(quán)利證書則是登記行為得以完成的標(biāo)志。四、結(jié)論司法審判活動(dòng)中對(duì)登記主義和物權(quán)原因行為獨(dú)立性的理解應(yīng)作辯證分析。無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)登記簿或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，均只具有“證據(jù)”屬性，因此其作為物權(quán)憑證的效力具有相對(duì)性而不應(yīng)具有絕對(duì)性?，F(xiàn)實(shí)中登記簿記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人并不相符的情形確實(shí)存在，一旦發(fā)生物權(quán)權(quán)屬糾紛時(shí)，該兩項(xiàng)法定書證的效力均處于效力待定狀態(tài)，其最終的

11、合法性有待于對(duì)物權(quán)原因行為效力的審查結(jié)論。如果物權(quán)的原因行為的效力被維持，則該項(xiàng)登記物權(quán)將會(huì)得到維護(hù)；否則不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。為此，應(yīng)糾正司法實(shí)踐中長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)“登記”這一物權(quán)變動(dòng)行為效力的盲目尊崇心理，確立人民法院對(duì)物權(quán)權(quán)屬糾紛中異議登記、確權(quán)之訴的專屬管轄權(quán)和最終審判職能。就本文闡述的相關(guān)案例，之所以出現(xiàn)相互矛盾的判決或難于執(zhí)行的詬病，原因在于對(duì)民事審判活動(dòng)的認(rèn)識(shí)規(guī)律仍然局限于“倒因果”的思維定式。從物權(quán)行為完整性和合同效力性兩個(gè)方