調(diào)查報(bào)告模板 （業(yè)務(wù)統(tǒng)籌制推行版）

1、2024/3/28,1,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策講解,,一、建筑業(yè)營(yíng)改增背景二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策三、房地產(chǎn)營(yíng)改增背景四、房地產(chǎn)營(yíng)改增稅收政策,內(nèi)容概要,目 錄,3,一、建筑業(yè)營(yíng)改增意義,建筑行業(yè)營(yíng)改增意義,,建安行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),上游企業(yè),下游企業(yè),鋼材企業(yè)建筑材料企業(yè),,,,,第二產(chǎn)業(yè),,第三產(chǎn)業(yè),,打通抵扣鏈條，為不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣提供條件,4,征稅范圍,一、稅率及征收率 納稅人提供建筑服務(wù)的增值稅稅

2、率為11%；增值稅征收率為3%；財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。二、建筑業(yè)征稅范圍 建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等

3、建造物,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,5,建筑服務(wù)稅目注釋,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,1.工程服務(wù)。工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺(tái)的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。（房屋、廠房、水壩等各項(xiàng)建筑物構(gòu)筑物的建造）2.安裝服務(wù)。安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動(dòng)設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安

4、裝設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。（例如鍋爐的安裝、塔吊的安裝） 固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。,6,建筑服務(wù)稅目注釋,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,3.修繕服務(wù)。修繕服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來(lái)的使用價(jià)值或者延長(zhǎng)其使用期限的工程作業(yè)

5、。（房屋外沿受損后的修補(bǔ)）4.裝飾服務(wù)。裝飾服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。 （各種裝修，為居民提供的裝修，不開票，易產(chǎn)生偷漏稅和虛開發(fā)票危險(xiǎn)）5.其他建筑服務(wù)。其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏?！锪鬏o助服務(wù)-港口碼頭服務(wù)）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、

6、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。,7,應(yīng)納稅額的計(jì)算,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,一、增值稅兩種計(jì)稅辦法　　增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法?！　。ㄒ唬┮话阌?jì)稅方法　　1. 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：　　應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額　　當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣?！　?. 銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為

7、按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算的增值稅額。　　銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率　　3. 進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額?！　?zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為：增值稅扣稅憑證（增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、稅收繳款憑證和農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票）上注明或計(jì)算的增值稅額。按照規(guī)定不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出或扣減。,8,應(yīng)納稅額的計(jì)算,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政

8、策,（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法　　簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?！　?yīng)納稅額=銷售額×征收率　　一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用免稅、減稅規(guī)定的，可以放棄免稅、減稅，依照本辦法的規(guī)定繳納增值稅。放棄免稅、減稅后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請(qǐng)免稅、減稅。,9,不得抵扣稅額規(guī)定,二

9、、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,二、不得抵扣稅額規(guī)定（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（二）適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不

10、得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額,10,不得抵扣稅額規(guī)定,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。（三）貸款服務(wù)利息及費(fèi)用不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額　　1.納稅人購(gòu)進(jìn)貸款服務(wù)（支付利息）的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?！　?.納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與

11、該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。,11,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收項(xiàng)目,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,（一）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)。（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服。（三）一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù) 以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。（房屋的裝

12、修裝飾） 甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。 建筑工程老項(xiàng)目，是指： （1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目； （2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。,12,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,簡(jiǎn)易征收政策,13,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅

13、收政策,,,14,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,15,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,第五條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：（一）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%（二）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用

14、扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。,16,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,案例1：某A省建筑公司在B省分別提供了兩項(xiàng)建筑服務(wù)（適用一般計(jì)稅方法），2016年5月，項(xiàng)目1當(dāng)月取得建筑服務(wù)收入555萬(wàn)元，支付分包款1555萬(wàn)元（取得了增值稅專用發(fā)票），項(xiàng)目2當(dāng)月取得建筑服務(wù)收入1665萬(wàn)元，支付分包款555萬(wàn)元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項(xiàng)目公司該如何預(yù)繳稅

15、款？該建筑公司應(yīng)當(dāng)在B省就兩項(xiàng)建筑服務(wù)分別計(jì)算并預(yù)繳稅款：（1）項(xiàng)目1由于當(dāng)月收入555萬(wàn)元扣除當(dāng)月分包款支出1555萬(wàn)元后為負(fù)數(shù)（-1000萬(wàn)元），因此，項(xiàng)目1當(dāng)月計(jì)算的預(yù)繳稅款為0，且剩余的1000萬(wàn)元可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。（2）項(xiàng)目2當(dāng)月收入1665萬(wàn)元扣除分包款支出555萬(wàn)元后剩余1110萬(wàn)元，因此，應(yīng)以1110萬(wàn)元為計(jì)算依據(jù)計(jì)算預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=（1665-555）÷（1+11%）×

16、;2%= 20萬(wàn)元,17,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,案例2：某A省建筑公司在B省分別提供了兩項(xiàng)建筑服務(wù)（適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法），2016年5月，項(xiàng)目1當(dāng)月取得建筑服務(wù)收入555萬(wàn)元，支付分包款1555萬(wàn)元（取得了增值稅專用發(fā)票），項(xiàng)目2當(dāng)月取得建筑服務(wù)收入1665萬(wàn)元，支付分包款555萬(wàn)元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項(xiàng)目公司該如何預(yù)繳稅款？該建筑公司應(yīng)當(dāng)在B省就兩項(xiàng)建筑服務(wù)分別計(jì)算并預(yù)繳稅款：（1）項(xiàng)目1由于當(dāng)月收入555萬(wàn)元

17、扣除當(dāng)月分包款支出1555萬(wàn)元后為負(fù)數(shù)（-1000萬(wàn)元），因此，項(xiàng)目1當(dāng)月計(jì)算的預(yù)繳稅款為0，且剩余的1000萬(wàn)元可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。（2）項(xiàng)目2當(dāng)月收入1665萬(wàn)元扣除分包款支出555萬(wàn)元后剩余1110萬(wàn)元，因此，應(yīng)以1110萬(wàn)元為計(jì)算依據(jù)計(jì)算預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=（1665-555）÷（1+3%）×3%= 32.33萬(wàn)元。,18,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,第七條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供

18、建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：　　 （一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；　　（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；　　（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；　?。ㄋ模姆职饺〉玫陌l(fā)票原件及復(fù)印件。,19,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,第八條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期

19、繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。第九條 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。,20,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,第十條 對(duì)跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項(xiàng)目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號(hào)碼、已預(yù)

20、繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。第十二條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本辦法應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。,21,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,此次營(yíng)改增中選擇按照簡(jiǎn)易征收項(xiàng)目核算的一般納稅人是否可以自行開具增值稅專用發(fā)票?”針對(duì)上述問題，市局請(qǐng)示了總局?？偩执饛?fù)：

21、“一般納稅人選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法申報(bào)納稅，如不屬于明文規(guī)定不許開具增值稅專用發(fā)票的情形，則可以開具增值稅專用發(fā)票?！?22,,二、建筑業(yè)營(yíng)改增稅收政策,,,對(duì)一個(gè)建安企業(yè)，發(fā)生多個(gè)老項(xiàng)目，必須所有老項(xiàng)目同時(shí)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者一般計(jì)稅方法，36個(gè)月內(nèi)不得變更，還是對(duì)每一個(gè)老項(xiàng)目可以分別選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法？對(duì)于建安企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目，可以就每一個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者一般計(jì)稅方法。,23,,二、建筑業(yè)營(yíng)改

22、增稅收政策,,,營(yíng)改增過渡期外地施工管理站稅收票證、稅款入庫(kù)有關(guān)問題由直屬分局負(fù)責(zé)外管站稅收票證的管理。外管站代征的稅款按照施工項(xiàng)目所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)開具《稅收繳款書（銀行經(jīng)收專用）》，繳款書右上方收款國(guó)庫(kù)及預(yù)算科目均填寫施工項(xiàng)目所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)的收款國(guó)庫(kù)名稱和預(yù)算科目的編碼、名稱、級(jí)次，左下方加蓋直屬分局征稅專用章。外管站需將存根聯(lián)留存，進(jìn)行稅收票證結(jié)報(bào)，其余聯(lián)次交給納稅人，由納稅人送交銀行經(jīng)收處，由經(jīng)收處劃入相應(yīng)國(guó)庫(kù)。施工項(xiàng)目所在地

23、國(guó)稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與外管站溝通，加強(qiáng)與國(guó)庫(kù)對(duì)賬工作，確保稅款及時(shí)、準(zhǔn)確入庫(kù)。,24,,三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增背景,,,25,,三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增背景,,,房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土

24、地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自身的特點(diǎn)，即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。,26,,三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增背景,,,27,,三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增背景,,,28,,三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增背景,,,29,,三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增背景,,,30,,四、

25、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,31,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部

26、價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,32,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（

27、全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）,33,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

28、支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。,34,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可

29、證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（與36號(hào)文件變化之處）,銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增政策歸納,36,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,37,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部

30、價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增政策歸納,39,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指

31、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,40,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,營(yíng)改增納稅人其主要收入為一次性取得收入，如出售一套房產(chǎn)收入。能否按照文件中規(guī)定的‘年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅’進(jìn)行登記？”雖然納稅人應(yīng)稅銷售額超過500萬(wàn)元，但是屬于納稅人偶發(fā)應(yīng)稅行為的情況，可以選擇按照小規(guī)模納稅人納稅，可不予認(rèn)定增值稅一般納稅人。,41,

32、,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,我市納稅人跨區(qū)（縣）出租不動(dòng)產(chǎn)與跨區(qū)（縣）提供建筑服務(wù)如何預(yù)繳增值稅?根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)、17號(hào)文件規(guī)定的授權(quán)，本著不改變?cè)瓲I(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目地納稅的慣例，于近期下發(fā)《天津市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)問題的公告》，規(guī)定我市納稅人跨區(qū)（縣）出租不動(dòng)產(chǎn)與跨區(qū)（縣）提供建筑服務(wù)在項(xiàng)目地預(yù)繳增值稅，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。,42,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

33、已經(jīng)取得部分收入，并已在地稅繳納部分營(yíng)業(yè)稅，但未開具發(fā)票，營(yíng)改增之后全額開具增值稅發(fā)票，申報(bào)時(shí)需要扣除已經(jīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，是否需要地稅出具已繳納稅款證明？需要國(guó)地稅合作解決。針對(duì)上述問題，市局將與地稅進(jìn)行溝通，制定相關(guān)的扣除制度、明確扣除憑證，以便于基層執(zhí)行，降低稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。,43,,四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策,,,,有個(gè)別地區(qū)提出有納稅人達(dá)到500萬(wàn)但拒不辦理一般納稅人登記的，對(duì)于這種情況，一是稅務(wù)機(jī)關(guān)要做好政策宣傳和納稅服務(wù)，讓企業(yè)了