資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-課后答案

1、第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動(dòng)產(chǎn)（4）基準(zhǔn)地價(jià)（5）標(biāo)定地價(jià)（6）樓面地價(jià)2、單項(xiàng)選擇題（1）最佳使用是()必須考慮的評(píng)估前提。a.地產(chǎn)b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d.資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是()。a.地理位置和交通條件b.個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件c.容積率和覆蓋率d.特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法屬于一種()。a.加和法b.積算法c.類比法d.倒算法（4）某宗地年金收

2、益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10％，其評(píng)估價(jià)值最有可能為()元。a.85000b.12631c.72369d.12369（5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按()計(jì)算。a.合同工期b.額定工期c.協(xié)商工期d.實(shí)際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年

3、底該建筑物的重置成本最有可能是()元。a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％.建筑物還原利率為8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是()元。a.

4、61667b.925000c.789950d.58041（8）殘余估價(jià)法屬于()中的一種具體方法。a.收益法b.成本法c.市場(chǎng)法d.功能價(jià)值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元／平方米，則樓面地價(jià)為()元／平方米。a.1000b.1500c.2100d.2800（10）若反映宗地地價(jià)水平，()指標(biāo)更具說(shuō)服力。....ABCD建筑總價(jià)格土地總價(jià)格土地總面積土地總

5、面積房地總價(jià)格土地總價(jià)格土地總面積建筑總面積（11）某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未來(lái)每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬(wàn)元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。a.205b.429c.633d.690（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬(wàn)元，年總費(fèi)用10萬(wàn)元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。a.110b.61c.80d.49（13）待評(píng)估建筑物為一磚混

6、結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為()元。a.1000b.12000c.4000d.2000a120b80c60d100(29)某宗土地為1000平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（）a.建筑物地面一層建筑面積為800平方米

7、，總建筑面積為4600平方米b.建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米c.建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米d.建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米(30)某地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8％。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（）萬(wàn)元a.77b.146c.116d.1933、多項(xiàng)選擇

8、題(1)影響地價(jià)的一般因素有()。a.行政因素b.區(qū)域因素c.社會(huì)因素d.經(jīng)濟(jì)因素e.人口因素(2)影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括()等幾個(gè)方面。a.政治安定狀況b.社會(huì)治安程度c.稅收政策d.房地產(chǎn)投機(jī)e.交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有()。a.商業(yè)繁華程度b.環(huán)境優(yōu)劣度c.規(guī)劃限制d.公有設(shè)施完善度e.交通便捷度(4)影響地價(jià)的個(gè)別因素主要有()。a.位置因素b.地形地質(zhì)因素c.面積因素d.地塊形狀因素e.土地利用因素(

9、5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有()。a.繁華程度b.交通狀況c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況d.環(huán)境質(zhì)量e.土地使用年限(6)評(píng)估建筑物需考慮的因素包括()。a.產(chǎn)權(quán)b.用途c.建筑結(jié)構(gòu)d.建成時(shí)間e.裝修質(zhì)量和水平(7)建筑物應(yīng)在()方面符合政府規(guī)定。a.建筑結(jié)構(gòu)b.建筑用途c.容積率d.覆蓋率e.外形設(shè)計(jì)(8)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)的物一般包括()。a.土地使用權(quán)b.土地所有權(quán)c.建筑物及其權(quán)益d.建筑物中的水暖設(shè)施e.建筑物中的辦公設(shè)備(

10、9)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以()為計(jì)算基礎(chǔ)的。a.專業(yè)費(fèi)用b.投資利息c.賣樓價(jià)d.地價(jià)e.建筑費(fèi)用(10)運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在()方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。a.交易類型b.用地性質(zhì)c.交易價(jià)格d.供需圈e.交易時(shí)間（11）房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有()a.最有效使用原則b.合法原則c.替代原則d.供求原則e.貢獻(xiàn)原則4、計(jì)算分析題（1）待估宗地為待開(kāi)發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允

11、許容積率為6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開(kāi)發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，第一年投人60％的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40％的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000萬(wàn)元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6％，利息率為10％，利潤(rùn)率為20％，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為3000元／平方米折現(xiàn)率10％。（2）投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價(jià)為1

12、000元平方米，乙地容積率為3，單價(jià)為800元平方米，兩幅土地其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為970元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評(píng)估房屋價(jià)格。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國(guó)家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出