普洛斯運(yùn)營(yíng)模式

1、超級(jí)干貨：普洛斯如何玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金超級(jí)干貨：普洛斯如何玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金20140217陳毅success普洛斯無(wú)疑是全球范圍內(nèi)最成功的工業(yè)地產(chǎn)商，也是國(guó)內(nèi)萬(wàn)通、合生、宇培等眾多有志于工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商所極力仿效的標(biāo)桿。它玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金的方式可謂眼花繚亂，就中國(guó)目前的金融背景而言尚難完全模仿，但長(zhǎng)期趨勢(shì)一定如此。金融專家杜麗虹博士對(duì)于普洛斯的模式非常推崇，下面我們就來(lái)看看她對(duì)這種模式的詳細(xì)剖析，很長(zhǎng)，但很值~————————————通過(guò)

2、物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍。更重要的是，將開(kāi)發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，將投資回收期從10年以上縮短到23年。同時(shí)快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉方物流公司的合作，二是其定制開(kāi)發(fā)和供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引了許多大型企業(yè)集團(tuán)，并由此開(kāi)

3、拓了新市場(chǎng)。2002年普洛斯應(yīng)最大客戶DHL的要求，為其在日本定制開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，并由此進(jìn)入了亞洲市場(chǎng)；2005年又為聯(lián)合利華定制開(kāi)發(fā)在中國(guó)的物流園區(qū)，由此拓展了中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)，目前公司約一半項(xiàng)目是定制開(kāi)發(fā)的。定制開(kāi)發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)于一體，而規(guī)?；奈锪骶W(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，這兩項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力都要求龐大的金融資源支持，因此，與中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)一樣，普洛斯也多次面臨資金鏈問(wèn)題。1999年，其啟動(dòng)基金管理模式。

4、1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—PrologisEuropeanFund（普洛斯歐洲基金），從19位機(jī)構(gòu)投資人處募集了10億歐元，主要用于收購(gòu)普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購(gòu)后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過(guò)與基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并收取適當(dāng)管理費(fèi)用，同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績(jī)提成。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時(shí)，旗下基金總數(shù)達(dá)17只，目前仍保有15只基金，其中美國(guó)本土基