淺談商品房預(yù)售存在的問題及防范對(duì)策

1、淺談商品房商品房預(yù)售存在的售存在的問題問題及防范及防范對(duì)策我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入鼎盛時(shí)期，各大城市房產(chǎn)開發(fā)商大力投資房產(chǎn)事業(yè)，建設(shè)大量商品房，但是商品房仍然不能滿足人民群眾的日益增長(zhǎng)的需求。自我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來中，商品房預(yù)售就成為房產(chǎn)開發(fā)商最熱衷的一種銷售方式。然而在商品房預(yù)售中，如何保障購(gòu)房者的權(quán)益成為我們面臨的難題。雖然我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售制定了一系列的法律、法規(guī)，但是在實(shí)踐中，購(gòu)房者的合法權(quán)益還是不

2、斷遭受侵害，其原因在于我國(guó)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度過于簡(jiǎn)單、籠統(tǒng)，同時(shí)存在很多不足，無法有效地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。一、房產(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中存在的問題及對(duì)購(gòu)房者造成的權(quán)利侵犯由于商品房預(yù)售時(shí)，標(biāo)的物尚不存在，房產(chǎn)開發(fā)商無法即時(shí)履行交付房屋的義務(wù)。在商品房預(yù)售時(shí)，房產(chǎn)商會(huì)盡量通過廣告宣傳美化商品房，甚至夸大宣傳、設(shè)立定金陷井、使用霸王條款等，使購(gòu)房者的權(quán)利受到不同程度的侵犯。（一）房產(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中主要存在的問題1、房產(chǎn)商無證預(yù)售或缺證預(yù)售根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)

3、法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”?！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，“五證”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。上述證照構(gòu)成了房產(chǎn)商的開發(fā)預(yù)售資質(zhì)，有無開發(fā)預(yù)售資質(zhì)將關(guān)系到商品房預(yù)售合同是否有效。如果房產(chǎn)商無開發(fā)預(yù)售資質(zhì)，將導(dǎo)致商品房預(yù)售合同商中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開始”。4、預(yù)售合同中使用霸王條款在我國(guó)現(xiàn)行的商品房

4、預(yù)售中，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制定預(yù)售合同文本，與商品房市場(chǎng)發(fā)展初期由房產(chǎn)商單方面制定合同文本的情形相比，格式條款的濫用的確得到一定程度的制止。但是，商品房預(yù)售合同文本畢竟不是立法機(jī)關(guān)制定的法條，房產(chǎn)商可以另行擬定補(bǔ)充協(xié)議，況且，即使是示范文本中的條款也可以“依法變更”或“另行協(xié)商”，這些都為房產(chǎn)商設(shè)置一些不公平的格式條款提供了可乘之機(jī)，只是在表現(xiàn)形式上變的更加不易覺察而已。常見的濫用格式條款的情形有：（1）利用含混表述誤導(dǎo)購(gòu)

5、房者，在違反承諾時(shí)就以多重語(yǔ)義為由逃避責(zé)任。（2）對(duì)不可抗力作擴(kuò)大解釋。（3）利用格式條款單方變更國(guó)家職能部門或地方政府就商品房預(yù)售而頒布的規(guī)定內(nèi)容。（4）以商品房預(yù)售合同示范文本為借口拒絕設(shè)定購(gòu)房者提出的條款以及某些有利于購(gòu)房者的法定內(nèi)容。（5）限制購(gòu)房者的法律救濟(jì)手段。（二）房產(chǎn)開發(fā)商可能侵犯購(gòu)房者的權(quán)利根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，消費(fèi)者享有人身財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、求償權(quán)、結(jié)社權(quán)、受教育權(quán)、