地產(chǎn)項目的設(shè)計管理標準化讓開發(fā)流程高效運轉(zhuǎn)

1、地產(chǎn)項目的設(shè)計管理標準化讓開發(fā)流程高效運轉(zhuǎn)導讀導讀：JZY設(shè)計管理中心由集團一級部門向?qū)I(yè)公司轉(zhuǎn)變，形成以建筑設(shè)計管理人員統(tǒng)籌負責、各專業(yè)設(shè)計師參與的項目負責制。項目管理實行三級管控模式，項目管理部負責人統(tǒng)籌協(xié)調(diào)所有項目設(shè)計工作，項目總監(jiān)進行區(qū)域管理，專業(yè)設(shè)計師負責具體項目管理配合XXXX年快速開發(fā)、規(guī)模化復制擴張的集團戰(zhàn)略目標，JZY致力于對房地產(chǎn)價值鏈各環(huán)節(jié)實現(xiàn)全面標準化管理，構(gòu)筑覆蓋產(chǎn)業(yè)全流程的精品產(chǎn)業(yè)鏈。正如JZY集團副總裁所說

2、，“企業(yè)高度決定了企業(yè)能夠走多遠”，JZY的企業(yè)價值觀和理念，決定了其更善于從客戶視角看問題，始于客戶終于客戶，從而能在高速開發(fā)的同時，保障產(chǎn)品專業(yè)品質(zhì)。邢總認為，JZY“通過產(chǎn)品傳遞企業(yè)價值觀和理念”，正體現(xiàn)了其對品質(zhì)的追求，而對于設(shè)計管理而言，就是將JZY的核心價值觀和理念灌輸?shù)疆a(chǎn)品中，通過產(chǎn)品傳遞給客戶，從而得到市場充分認可。一、縮短開盤周期：內(nèi)部流程扁平化，外部流程并行化JZY實現(xiàn)了項目從拿地到開盤平均只需7個月，這與其扁平化的

3、管理模式密不可分，同時離不開各條線快速反應(yīng)與配合。1.內(nèi)部流程扁平化：快速設(shè)計支撐快速開發(fā)JZY的管理模式為“扁平化、集權(quán)化、標準化、精細化”，整個管理層級清晰且有完整考核機制保障，團隊高效推動了高周轉(zhuǎn)運作。扁平化管理精簡了流程，縮小了決策半徑，提升了效率，同時也更貼近一線。JZY設(shè)計管理中心由集團一級部門向?qū)I(yè)公司轉(zhuǎn)變，2011年初步搭建品質(zhì)管理、人才培養(yǎng)、后勤保障三大體系，形成以建筑設(shè)計管理人員統(tǒng)籌負責、各專業(yè)設(shè)計師參與的項目負責制

4、。項目管理實行三級管控模式，項目管理部負責人統(tǒng)籌協(xié)調(diào)所有項目設(shè)計工作，項目總監(jiān)進行區(qū)域管理，專業(yè)設(shè)計師負責具體項目管理。目前JZY下屬公司的主要設(shè)計負責人基本上由設(shè)計管理中心外派，確保JZY產(chǎn)品設(shè)計理念、風格、品質(zhì)等的統(tǒng)一性。2.外部流程并行化：展示區(qū)優(yōu)先贏得開盤時間外部流程總的理念是，各事項盡早安排，把能做的事情提前完成，并為后續(xù)工作做好充分準備。外部關(guān)系拓展涉及政府、壟斷企業(yè)、合作資源等多個方面，因而在條件允許的情況下，應(yīng)該多線并行

5、，縮短整個期限，比如確定意向拿地的時候已經(jīng)開始做規(guī)劃了，又如，審批期間與出圖時間同步進行等；同時，突破關(guān)鍵工序，保證盡量多的單位可進場同時施工。整個思路是，7天完成概念總圖，30天出規(guī)劃方案報建本，拿地60天之內(nèi)，項目開始打樁，從而保障7個月內(nèi)開盤。開盤一般要求會所售樓處、園林展示區(qū)、樣板房裝修完成并達到預售條件，因此重點在于以會所為核心為開盤贏取時間，一方面，在規(guī)劃調(diào)整過程中有效規(guī)避審批變更風險，堅持展示區(qū)位置不變；另一方面會所設(shè)計力

6、求標準化，直接套圖。標準等九大標準化應(yīng)用手冊。以裝飾類通用標準為例，提供了精裝標準模塊設(shè)計標準，將住宅類產(chǎn)品劃分為尊貴型、領(lǐng)先型、改進型、基礎(chǔ)型、初級型、保障型等六個等級，并對應(yīng)六個級別的設(shè)計標準和參考造價。而對于全裝全配的公寓類產(chǎn)品，則分為領(lǐng)先型和改進型，比住宅的這兩個級別的參考造價相應(yīng)調(diào)高。精裝修標準化的推進，提升了產(chǎn)品溢價能力和銷售速度，有效降低了風險和財務(wù)成本。4.成本反向推導，建立低售價產(chǎn)品標準為配合三四線城市規(guī)?；瘮U張，20

7、11年JZY相應(yīng)進行了低售價產(chǎn)品的標準化研發(fā)，從售價角度倒推，以價格來定制產(chǎn)品，并進行產(chǎn)品標準化。以5000元售價產(chǎn)品盈利模式研究為例，通過詳細分析設(shè)計和建安成本構(gòu)成科目，結(jié)合售價和成本敏感點，對成本進行雙重校正，有效把控成本和品質(zhì)。比如客戶對會所面積或大堂高度并不十分敏感，但對裝飾和檔次卻非常敏感，就強化后者。又如4000元售價產(chǎn)品盈利模式，更進一步，從項目全成本視角，涉及三費、地價、稅務(wù)籌劃等，通過管理會計提高財務(wù)資金使用效率，指引

8、設(shè)計、工程、營銷，最終形成低售價產(chǎn)品盈利能力。此外，JZY還在SZBT建立標準化產(chǎn)品研發(fā)基地，作為學習、推廣、落實標準化的場所，全方位展示集團標準化成果實物。三、提升附加價值：注重產(chǎn)品細節(jié)，提升品牌影響力要實現(xiàn)長期市場領(lǐng)先，除了快開發(fā)快銷售，還要兼顧成本競爭力、產(chǎn)品競爭力等多方面，形成市場綜合競爭力。一直以來，JZY都對產(chǎn)品品質(zhì)嚴格要求，建立了包羅200項國家級、行業(yè)級工程標準的工程管理標準庫，以及完善的企業(yè)技術(shù)標準。1.性價比領(lǐng)先，將

9、品質(zhì)轉(zhuǎn)化為品牌邢總指出，進入新區(qū)域，JZY的戶型往往能領(lǐng)先于市場，高性價比下廣受客戶歡迎。在保證快開盤前提下，JZY非常注重產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計、園林景觀、精裝、會所以及優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)化的物業(yè)管理。在設(shè)計上，JZY采用“層級規(guī)劃”的理念，三維化設(shè)計使建筑從簡單的平面劃分向空間創(chuàng)造過渡，營造出靈活多變的產(chǎn)品空間。以JZY上品項目產(chǎn)品設(shè)計特點為例，部分單位可輕松地將兩房變成三房，將陽臺改造成餐廳或臥室，同時明確空間動靜分區(qū)，形體流轉(zhuǎn)達到與三角地塊最

10、優(yōu)契合，保障大多戶型的日照、通風和景觀等。此外，JZY創(chuàng)造性引入“泛會所”模式，業(yè)主不出小區(qū)即可享受多樣化休閑方式。憑借優(yōu)異創(chuàng)新能力，JZY某項目榮獲當年全國性景觀設(shè)計獎。2.建立產(chǎn)品標準體系，確保品質(zhì)執(zhí)行落地在標準化執(zhí)行過程中，在理解快開發(fā)內(nèi)涵的前提下，各項目嚴格執(zhí)行集團下發(fā)圖紙，同時通過戰(zhàn)略采購、標準化圖集、戶型和立面標準化等來保證成本控制下的產(chǎn)品品質(zhì)。2011年，在集團四級標準化體系指導下，JZY通過設(shè)計或技術(shù)標準，協(xié)助采購系統(tǒng)完