抵押權(quán)人同意抵押物之法律風(fēng)險(xiǎn)

1、【法務(wù)管窺】抵押權(quán)人同意銷售抵押物之法律風(fēng)險(xiǎn)近日，在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行哈爾濱道外支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行道外支行）與哈爾濱中財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中財(cái)開發(fā)公司）借款合同糾紛一案中〔（2016）最高法民申887號(hào)〕，因農(nóng)行道外支行向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，被最高人民法院認(rèn)定為銀行抵押權(quán)消滅。該案例對(duì)銀行日常抵押物的管理敲響了警鐘。案情簡(jiǎn)介：農(nóng)行道外支行與中財(cái)開發(fā)公司簽訂了《借款合同》和《抵押合同》，由農(nóng)行道

2、外支行向中財(cái)開發(fā)公司提供借款1600萬元，中財(cái)開發(fā)公司以在建房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保并辦理了抵押登記。借款到期后，中財(cái)開發(fā)公司沒有還款。農(nóng)行道外支行應(yīng)房管部門的要求，向哈爾濱房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，內(nèi)容為：“我行與中財(cái)開發(fā)公司簽訂的抵押合同，抵押人中財(cái)開發(fā)公司所提供的抵押房產(chǎn)在抵押期間可以出售，可以辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，售房時(shí)中財(cái)開發(fā)公司另行與我行簽署他項(xiàng)權(quán)注銷證明與售房資金專儲(chǔ)證明，明確資金流向。如不簽署，出現(xiàn)問題由中財(cái)開

3、發(fā)公司負(fù)責(zé)。”中財(cái)開發(fā)公司陸續(xù)將案涉抵押的35套房產(chǎn)出售，收取全部房款但未歸還貸款。現(xiàn)案涉抵押的35套房產(chǎn)均已交付購(gòu)房者占有。此后，農(nóng)行道外支行向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令中財(cái)開發(fā)公司償還借款，并有權(quán)就拍賣、變賣案涉35套抵押房產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償。最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，第一，根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)十四條相關(guān)規(guī)定，債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在

4、抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外，即如果銀行被法院認(rèn)定放棄抵押權(quán)，則可能導(dǎo)致其他擔(dān)保人在銀行放棄抵押權(quán)的范圍內(nèi)亦免除擔(dān)保責(zé)任，進(jìn)一步弱化了擔(dān)保。抵押登記存續(xù)期間銷售的情況實(shí)踐中非常普遍。在抵押物管理過程中，銀行經(jīng)常會(huì)遇到抵押人要求銷售抵押物以歸還銀行貸款，但部分銀行未充分認(rèn)識(shí)到同意抵押人銷售抵押物的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要原因有以下幾點(diǎn)：認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法第一百七十條之規(guī)定，主債權(quán)消滅擔(dān)保物權(quán)才消滅。抵

5、押權(quán)人即便同意轉(zhuǎn)讓，但未實(shí)際收取抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)款，主債權(quán)未消滅，擔(dān)保物權(quán)也未消滅。物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定的是抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存的義務(wù)，并沒有明確抵押權(quán)人一旦同意轉(zhuǎn)讓抵押物，視為放棄抵押權(quán)，只能對(duì)買受人支付的購(gòu)房款行使價(jià)金代位權(quán)。抵押權(quán)人能否以抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)款受償，有賴于抵押人、買受人的配合。如抵押權(quán)人已收取轉(zhuǎn)讓款當(dāng)然不存在類似爭(zhēng)議，只有在抵押物已經(jīng)出售但抵押權(quán)人未能收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款時(shí)，才發(fā)生如何處理抵押權(quán)與買