[學習]該項目的正常建設期為2年,建設費用

1、,某在建工程開工于2008年3月1日，規(guī)劃總建筑面積1萬㎡，用途為寫字樓。土地面積2萬㎡，取得于2007年3月1日。該項目的正常建設期為2年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年3月1日實際完成了主體結構，已投入70%的建設費用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入40%的費用。 試估算該在建工程2009年3月1日的正常購買總價。,項目三 成 本 法,,教學目的,本項

2、目主要介紹成本估價法的基本原理和操作要點。通過學習，應掌握成本法的基本原理、適用范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、間接成本、減價修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和減價修正額的評估方法，了解租賃房地產的收益和成本，掌握評估租金的成本法——積算法。,任務1 認識成本法,一、成本法的概念1.成本的含義：是指價格，即估價對象房地產在估價時點的重置價。,成本-價格,完全性,現時性,客觀性,（1）完全性：是指對

3、于房地產的購買者而言須支付的全部金額，而不是指對于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應納稅金。（2）現時性：是指待估房地產在估價時點的重新建造成本，而不是其當初建造時所發(fā)生的成本（歷史成本），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。（3）客觀性：意味著這時所說的成本是在估價時點的經濟、技術條件下，重新開發(fā)估價對象房地產所必須花費的正常成本，而非估價對象房地產開發(fā)的實際花費的成本。,2.成本法,（c

4、ost approach），又稱原價法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價時點以假設重新建造（開發(fā)）待估房地產所需耗費的各項必要費用以及正常的利潤、稅金為依據來評估估價對象房地產價格的一種估價方法。 或估價對象房地產在估價時點的重新購建價格(重建成本與重置成本)，扣除折舊，以此估算估價對象房地產客觀合理價格或價值的方法。P86,3. 兩個成本,重建成本--------（reproduction cost）：是指

5、根據目前的人工與材料價格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風格上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又稱“復制成本”。適用于具有保護價值的建筑物，如文物性建筑物、紀念性建筑物待。,重置成本-------（replacement cost）：是指根據日前的人工與材料價格，利用日前的材料標準與設計，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費的成本。廣泛應用于普通建筑物，估價人員在實際工作中更多地使用。,二、理論依據,需求方（買方）： 替代原

6、理供給方（賣方）：生產費用（開發(fā)成本）價值論,,,,,三、成本法的適用范圍,1. 適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產的估價，如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產；2. 對于一些特殊用途的并獨特設計的房地產，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；3、適用于房地產保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；4、對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成

7、活躍的土地市場，也常常采用成本法進行估價。,四、成本法運用的基本步驟,1. 將待估房地產的土地視為空地，評估其價格2. 估算建筑的重新建造成本；3. 估算建筑的減價修正額（折舊）；4. 建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；5. 待估房地產的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產的價格。,五、基本公式,P=L+C-D P——待估房地產在估價時點的價格 L——待估房地產在估價時點

8、的土地價格 C——建筑在估價時點的重新建造成本 D——建筑在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊,,在不同情況下表示不同：1、舊有房地產估價的基本公式舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值-建筑物折舊建筑物折舊:(1)折舊：建筑物的價值損耗，又叫建筑物的減價修正額。,(2)折舊原因：,物理因素（物質折舊）：包括――自然經過的老朽，如風吹、日曬、雨淋；正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；意

9、外的破壞損壞，因突發(fā)性的天災人禍引起的延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時地采取預防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時等。功能因素（功能折舊）：又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設計更新、技術進步等原因導致功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的其價值損失。如房型、裝修經濟因素（經濟折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。包括供過于求、需求不足、自然環(huán)境惡化、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。,,

10、(3)自然壽命與經濟壽命自然壽命：建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續(xù)使用，宣告報廢的時間段稱為建筑物的物理壽命，又稱物理耐用年限。經濟壽命：從建筑物竣工至建筑隊物使用收支相抵之點的時段，稱為建筑物的經濟耐用年限。（4）殘值率=S/CS —— 經濟壽命終結時的殘值C —— 建筑物重新建造完全價值，即重置價,2、新建房地產估價的基本公式,新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+利稅土地費用有包括：1）征地費 2）拆遷補

11、償費和拆遷安置費 3）地價款及有關費用土地取得成本的構成（根據房地產開發(fā)取得土地的途徑）分為：（1）征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金等；（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權出讓金等；（3）通過市場“購買”取得，包括地價款和稅費。,,3、新開發(fā)土地估價的基本公式新開發(fā)土地價格=土地費用+開發(fā)費用+正常利稅,,1、周圍環(huán)境發(fā)生的一些不利于待估建筑物的

12、本質性改變，屬于折舊原因中的___。 A.物理因素 B.自然因素 C.功能因素 D.經濟因素2、王某于1998年花了17萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是王某于2003年底將該住房以14萬元低價轉售，則引起減價的折舊因素有（ ）。 A.物理因素 B.區(qū)位因素 C.功能因素 D.經濟因素3、運用成本法評估所得價格，通常稱作______

13、_。4、對坐落在市中心商務區(qū)的直隸總督署清代古建筑運用成本法評估時，宜采用（ ）。 A.重置成本 B.完全成本 C.重建成本 D.實際成本,,1.運用成本法評估舊建筑物價格時，折舊的實質是房地產價值的（ ） A.減損 B.攤銷 C.回收 D.分配2.磚混結構房屋的殘值率為_____。3.某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為：

14、 A.2% B.0 C.4% D.-4%4.某辦公樓1995年建成，2005年補辦了土地使用權出讓，土地使用權年限為40年。建筑物的經濟壽命還剩下45年。則計算該建筑物折舊的經濟壽命為____年。,新建房地產價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤,任務2 運用成本法,,一、 重新構建價格的求取 (一)土地重新價格的求取----假設開發(fā)法、基準地價修正法

15、例：某地塊，土地總面積2500m2，是6年前通過征用農地所得，土地使用年限50年。當時取得費用8000元/m2，現時取得該類土地50年使用權需要20000元/m2。求取本地塊的價格。（假定本地塊年收益率為10%）,,(二)建筑物重新購建價格的求取:1.直接法 (1) 數量調查法——工料測算法(概預算) (2) 面積比較法(分部分項法)2.間接法 (1) 指數法 (2)  單位比較法：單位面積法、

16、單位體積法,,如某建筑物的建筑面積為300平方米，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/平方米，則該建筑物的重新購建價格可估計為300×1200=36(萬元)。,二、折舊的計算方法（一） 耐用年限法1. 定額法(直線法)——每年折舊額相等又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內總的價值耗損平均分攤到各年內，即可算出待估建筑物在估價時點的

17、減價修正額。,,基本公式如下：D=（C—S）/N = C（1-R）/ND——減價修正額，每年折舊額C——重置價，建筑物的重新購建價格S——殘值=C×R N——耐用年限 現值V=C—D×t ＝ C[1-（1-R）t/N]t------已使用年數例1：P100　　例4.3,,設建筑物的剩余經濟壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計算建筑物現值的各種公式轉換總結為：　　V=C－（C－S）t/N　　V=C－（

18、C－S）　t?。紺－（C－S）N－n t＋n N 　 = （C－S）ｎ＋S N　　V= （C－S）?。睢。玈 ｔ＋ｎ　 V= （C－S）N－ｔ＋S

19、 N,,或V＝ C[1-（1-R）t/N]＝ C[1-（1-R） t ] t+n V= C[1-（1-R） N-n ]= C[（1-R） n +R] N N

20、 V=C[(1-R) n +R] = C[(1-R) N-t +R] t+n N,,2、定率法：余額遞減法。3、羅斯法 建筑物價值的減損在整個耐用年限內并不是平均的，而是逐年增加。 先根據直線折舊法計算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：

21、 第一期：3/5 第二期：4/5 第三期：5/5 第四期：6/5 第五期：7/5,,（二）實際觀察法――估價人員親臨現場，直接觀察建筑物在物質、功能及經濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。P102 表4.4①完好房：十、九、八成新； ②基本完好房；七、六成新 ③一般損壞房：五、四成新； ④嚴重損壞房及危險房：三成新以下。,,（三） 成新法不以耐用年限和已使用年數為基準

22、，而是根據建筑物的結構、裝修和設備等部分的實際完損程度來確定建筑物的成新度，依據實地觀察，判定建筑物的成新折扣度。 V=C×q（q的計算仍用年限法）,----對建筑物的物質折舊、功能折舊及經濟折舊分別分析來求得建筑物折舊的方法。物質折舊：建筑物損耗分為可修復的損耗和不可修復的損耗（修理或更換），預計修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復的損耗(如外墻的刷新)，反之，為不可修復的損耗。對于可修復的損

23、耗，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。,（四）分解法,某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設均為零。求現值。,,,其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額＝2(萬元)     裝修的折舊額＝30×1/5×

24、;3     　　　　　?。?8(萬元)     設備的折舊額＝60×1/15×10 　　　　　　　 ＝40(萬元)       長壽命項目的折舊額＝(180-2-30-60) ×1/50×10       &#

25、160;               ＝17.6(萬元)     該建筑物的折舊總額＝2+18+40+17.6                       ＝77.6(萬元) 該建筑物現值=180-77.6=102.4 (萬元

26、),,某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本

27、法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡. 在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?,參考答案：,還應將重置價格減去折舊：　?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊?！　、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。　?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。,,選擇題1.成本估價法可作為以下對象估價的首選方法__.A.寫字樓 B.商場

28、C.經濟適用住房 D.學校用房2.房屋的完損等級是根據房屋的___等組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的。A.主體 B.裝修 C.室內設施 D.設備 E.結構3.房屋直線折舊的折舊基數為_____.A.C B.C-S C.1-R D.C(1-R)4.某房地產1993年5月建成2003年5月俗評估其現值，判定該房地產尚可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為____。A

29、.20% B.30% C.50% D.80%,,判斷題1.運用成本法評估房地產價值時，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開發(fā)可供建設用熟地所花費的一切客觀、合理費用。2、某開發(fā)商使用貸款80萬元和自有資金60萬元，投資某一項目?？鄢齼斶€銀行貸款本息，自有資金及其他各項費用支出，尚有30萬元剩余，則其自有資金利潤率為50%。3.建筑物的經濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計入。4.現實生活中，房地產價格多取決于

30、花費的成本，成本增減必定影響房地產價格的增減。5.耐用年限為建筑物的經濟壽命。6.某一舊有建筑物，其現值可能大于原值。7.從理論上講，同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論采用哪能種計算基數與其對應的利潤率來計算，所得的結果都是相同的。,,三、成本法運用例1.現有一幢政府辦公樓，土地總面積為350m2，建筑總面積為140m2，建筑物建于1985年，結構為鋼筋混凝土結構。現已根據市場比較法求得該地塊的價格為2184元/m2，建筑物的重置成

31、本為1120元/m2。試用定額法評估出該房地產今年的市價。 分析：房地產包括建筑物與土地，該房地產把建筑物與土地分開計算，在計算過程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。,,解：1、定額法查國家有關規(guī)定，鋼筋混凝土結構的耐用年限為60年，殘值為零。該房地產耐用年限為60年。設C1為建筑物的重置價，C2為土地的成本C1=1120 ×140=156800元C2=2184 ×350=764400元

32、E=（C1—S）/N×T=156800 × 24/60 =6.27(萬元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01 =85.84(萬元),,2、羅斯法 該房地產的耐用年限為60年，把它平分為五期，每期12年。先根據定額法算出年折舊額： D`=1120×140/60=0.261(萬元)1985~1997年折舊額: D1=0.261 &#

33、215; 3/5 × 12=1.879(萬元)1998~2009年折舊額: D2=0.261 × 4/5 × 12=2.501(萬元) V=C1+C2—D1—D2 =15.68+76.44—1.879—2.501 =87.74(萬元),,例2,,計算題1.某一房地產，土地總面積2500m2，是6年前通過征用農地所得，當時費用

34、800元/m2，現時取得該類土地需要1000元/m2。地上建筑總面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m2，現實建筑同類建筑物1100元/m2，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產的現時總價和單價?？們r778萬元 單價1296.67元/m2,,2.某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限40年。建筑物于2000年1