二手房買賣糾紛案例

1、房屋買賣糾紛案例分析,,一、戶口糾紛 2008年4月上旬，劉先生與王女士簽訂了二手房合同，王女士將自己名下地處淮海路某號(hào)房屋，以306萬元價(jià)格出售給劉先生。合同還約定：每逾期1日，應(yīng)支付總房價(jià)的千分之一違約金。在售房補(bǔ)充條款中還記載：“雙方應(yīng)于交房當(dāng)日至物業(yè)管理處辦理物業(yè)更名手續(xù)；并于2008年11月28日前遷出該房屋原有全部戶口；若違約，劉先生有權(quán)將房屋尾款人民幣壹萬元，不再支付給王女士?！?房屋買賣合同簽訂之后，劉先生于200

2、8年5月19日取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，雙方辦妥了房屋交接手續(xù)。5月22日，劉先生一家戶籍遷入該房屋。2008年10月15日，王女士戶籍遷出訴爭房屋，但該房屋內(nèi)仍留有王女士女兒，女婿及外孫的戶籍未遷出。劉先生因王女士尚有戶籍未遷出，故沒有將房款尾款1萬元支付。    2009年6月中旬，劉先生訴至法院稱，王女士違反簽署的二手房買賣合同，至今未將留在系爭房屋內(nèi)其女兒等3人戶籍遷出，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并以總房價(jià)306萬

3、元為基數(shù)，承擔(dān)每天千分之一違約金。,法庭上，王女士辯稱對買賣房屋事實(shí)沒有異議。但認(rèn)為首先房屋買賣合同約定的違約金計(jì)算方式是指房屋交付，并不是戶籍遷出；其次她本人積極履行了合同義務(wù)，將戶籍遷出該房屋，卻無力要求女兒一家的戶籍遷出；再次雖然女兒一家的戶籍沒有遷出，但這對劉先生沒有產(chǎn)生任何損失，且劉先生也扣除了房款的尾款1萬元；最后劉先生主張違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)太高，要求按照銀行同期存款利息計(jì)算。,法院認(rèn)為，違約金約定，不僅是指房屋的交付，還包含出

4、售房需將所售房屋內(nèi)的戶籍遷出清空。按照合同約定王女士有義務(wù)在2008年11月28日前，將所售房屋內(nèi)的戶籍前全部遷出，但直至本案法庭辯論終結(jié)，該房屋內(nèi)尚有王女士女兒一家3人戶籍未遷出。而王女士抗辯無力要求兒子一家戶籍遷出，該抗辯理由不屬于法定以及合同約定的免責(zé)理由，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。劉先生要求以總房價(jià)106萬元為基數(shù)，承擔(dān)自2009年1月16日起至戶籍全部遷出日的違約金符合約定，但所主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)王女士請求予以調(diào)整，遂法院酌情調(diào)整為每日萬分

5、之五為妥，最終法院判決王女士敗訴。,本案總結(jié)：第一、戶籍問題可訴還是不可訴按照法律規(guī)定戶籍遷入和遷出法院是不予受理的，但是如果是因?yàn)閼艏倪w入和遷出導(dǎo)致的違約金賠償問題法院可以受理，正如本案，如果劉先生訴王女士的女兒一家遷出戶口那么法院是不會(huì)受理的，但是基于未遷出的事實(shí)要求王女士按照承諾承擔(dān)違約金是可以受理的。第二、違約金是否過高的問題房屋買賣合同中一般都會(huì)約定違約金，一旦任何一方出現(xiàn)違約行為均可以適用，但是違約金的約定并非是毫

6、無限制的，法律規(guī)定違約金如果過高的，以當(dāng)事人申請法院可以調(diào)整，本案中以日計(jì)算違約金，按照千分之一的標(biāo)準(zhǔn)是明顯過高的，一般法院判案的標(biāo)準(zhǔn)是萬分之五，最終法院就是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確定，所以關(guān)于違約金的約定并非越高越好，而是要結(jié)合實(shí)際情況合理確定。,二、因房屋有非正常死亡，中介傭金如何收取,2008年11月，郭先生到某中介公司尋購二手房，并告知做婚房之用。經(jīng)中介居間，當(dāng)月，郭先生作為買受方與出售方李先生及中介方簽訂了房產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定郭先生購

7、買李先生所有的一套房屋，房價(jià)款為120萬元等事宜。不久，郭先生與李先生在中介處簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，郭先生支付了中介傭金1.2萬元。而當(dāng)郭先生與李先生在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，得知李先生之妻于半年前在房內(nèi)非正常死亡，郭先生表示對此無法接受。經(jīng)郭先生與李先生協(xié)商，雙方解除了買賣合同。隨后，郭先生與中介公司交涉，要求退還傭金未果而訴至法院。郭先生訴稱，中介公司為達(dá)成此次二手房的交易，刻意隱瞞相關(guān)重要事實(shí)而不顧雙方原先約定，理應(yīng)退還之前收取的傭

8、金1.2萬元，并賠償自己因交易撤銷而導(dǎo)致的誤工損失1450元及公積金擔(dān)保費(fèi)550元，且要求中介公司賠禮道歉。,中介公司辯稱，其在居間促成雙方交易前不可能要求出售方提供健康情況證明及家庭成員生存情況。而房東妻子去世的情況是其與郭先生同時(shí)知曉的，故不存在隱瞞相關(guān)重要事實(shí)。因郭先生與李先生已簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，按居間協(xié)議約定理應(yīng)支付傭金，因此，不同意郭先生訴訟請求。 法院審理后認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)憑借自身專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，向客戶提

9、供經(jīng)過調(diào)查、核實(shí)的房屋信息。本案中，中介方對出售方李先生之妻情況失查，對之后雙方解除買賣合同帶來隱患，故中介方的居間行為存有瑕疵，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。而郭先生本身亦對出售方情況有了解之義務(wù)，故其對買賣合同的解除也存在過錯(cuò)。根據(jù)協(xié)議約定及違約情況，法院酌定由中介方返還郭先生傭金6000元；對郭先生其余訴求因無法律及合同依據(jù)，予以駁回。,三、部分產(chǎn)權(quán)人簽訂的居間合同是否有效,案例一、張先生、馮女士是夫妻關(guān)系，張先生是劉阿婆的兒子，早年他們

10、三人共同出資購買了一套位于普陀區(qū)白玉路上的房屋一套，09年6月份他們想把房屋賣掉買一個(gè)比較大一點(diǎn)的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售，2009年7月初經(jīng)過中介公司的居間介紹，張先生與郭先生簽訂了一份居間合同，并且收取了郭先生5萬元定金，但是只有張先生一人在協(xié)商簽字，收據(jù)也是張先生一人簽字，協(xié)議約定30天內(nèi)雙方簽訂正式房屋買賣合同，到期后由于房價(jià)一直上漲所以張先生就萌生了毀約的念頭，所以在30天尚未到期的時(shí)候通知郭先生由于自己的母親劉

11、阿婆不愿意出售房屋，居間協(xié)議劉阿婆未簽字所以是無效的，只愿意返還50000元，不愿意雙倍返還。,案例二 張丹、張皓系兄妹關(guān)系、崔阿姨是他們的母親，崔阿姨和故去的老伴共同擁有一套位于徐匯區(qū)東安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的產(chǎn)權(quán)人一直沒有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字，2009年6月崔阿姨想把該房屋賣掉，在中介公司掛牌后半個(gè)月的時(shí)間就有人看中了該房屋，對于價(jià)格等方面都很滿意，所以就簽訂了居間合同，簽合同的當(dāng)天是張丹陪崔阿姨一

12、起去的，簽字的時(shí)候也是兩個(gè)人一起簽字的，由于中間涉及到要更正產(chǎn)權(quán)人的名字再交易，所以約定的簽約日期為三個(gè)月以內(nèi)，8月份上海的房價(jià)又經(jīng)歷了一輪又一輪的漲價(jià)，加上產(chǎn)證尚未出來，所以在張丹和崔阿姨不想賣房子了，所以就以另外一個(gè)繼承人張皓不同意出售為由拒絕交易，同樣也只愿意退還定金5萬元，不愿意雙倍返還。,首先要肯定的是居間合同依然是有效的合同，但是該合同的效力僅僅及于簽訂居間合同的人，而不是及于未簽字的產(chǎn)權(quán)人。理由如下： 居間合同和

13、房屋買賣合同是兩種不同性質(zhì)的合同，居間合同的目的是為了在將來某個(gè)確定的時(shí)間簽訂正式房屋買賣合同，而房屋買賣合同的目的是變更房屋的產(chǎn)權(quán)，所以兩者有本質(zhì)的區(qū)別，換句話說居間合同并非以直接改變房屋的產(chǎn)權(quán)為目的，所以居間合同并非必須要有所有產(chǎn)權(quán)人簽字。,我們都知道按照合同法的規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者盡管產(chǎn)權(quán)人未簽字，但是事后明確追認(rèn)的合同依然有效，否則合同將因?yàn)榍趾α水a(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益而歸于無效，真是因?yàn)楹芏嗳藢τ谏?/p>

14、述觀念非常熟悉，所以才導(dǎo)致了對居間合同是不是必須也要產(chǎn)權(quán)人全部簽字才生效的誤解，正如上文講到的一樣，居間合同實(shí)際上是正式房屋買賣合同的預(yù)約合同，目的是預(yù)約，目的是限制簽字的人應(yīng)該保證屆時(shí)簽訂買賣合同，如果能夠?qū)脮r(shí)簽訂的就是合法的履行了約定，否則就構(gòu)成違約，明白了居間合同的性質(zhì)和目的就明白了為什么居間合同不是一定要產(chǎn)權(quán)人簽字才生效的道理。,《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定,當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)

15、抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,應(yīng)雙倍返還定金。 在居間合同中收取的定金屬于立約定金，該定金的擔(dān)保對象也是將來簽訂買賣合同，至于簽訂居間合同的人是否是產(chǎn)權(quán)人在所不論。從上面兩點(diǎn)可以看出房屋買賣的居間合同一旦簽字就生效，哪一方未能按照約定履行的均應(yīng)該承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。,四、母親簽訂的居間合同女兒不認(rèn)，如何解決,今年4月23日，張小姐通過中介公司簽下《

16、房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》向林女士母女購買坐落于閔行區(qū)騰沖路上的一套101.2平方米的房產(chǎn)，總價(jià)130萬元。張小姐為表示對中介公司居間提供的房地產(chǎn)之購買誠意，向中介公司支付意向金3萬元，稱若林女士簽下協(xié)議，則同意將意向金轉(zhuǎn)為定金。同時(shí)約定，買賣雙方在林女士簽署本協(xié)議后的22日內(nèi)，即2009年5月15日前共同簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，若林女士未能履行本條所述事項(xiàng)，則應(yīng)向張小姐雙倍返還定金；若張小姐未能履行本條所述事項(xiàng)，則已支付的定金不予返還

17、。協(xié)議落款處由林女士簽署了自己的名字。協(xié)議簽訂后，張小姐支付了定金3萬元，并交由中介公司代為保管。同時(shí)，林女士也與中介公司簽訂了《買賣定金保管書》。然而，林女士未依約在約定日期簽訂房屋買賣合同，,經(jīng)張小姐發(fā)出催告函后，仍不愿意與簽訂買賣合同。為此，張小姐將林女士母女告上法庭，要求依法判令返還原告定金3萬元整，并支付逾期簽署《房地產(chǎn)買賣合同》的違約金3萬元。林女士母女辯稱，在簽訂居間協(xié)議后，中介公司并未將居間協(xié)議給交與。且中介公司為讓張

18、小姐少繳稅，將房價(jià)做低。了解到這樣的做法存在后遺癥，故之后未答應(yīng)簽訂買賣合同。現(xiàn)同意返還已交給中介公司代為保管的3萬元，不同意另行賠償3萬元。    作為第三人的中介公司述稱，林女士確實(shí)是違約的一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向張小姐雙倍返還定金的義務(wù)，但中介公司不同意現(xiàn)在直接向張小姐返還3萬元，待法院判決后再對該款進(jìn)行處理。,法院認(rèn)為，買賣雙方及第三人中介公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律

19、規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。林女士收取了3萬元定金后不愿意簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其行為已構(gòu)成違約。張小姐訴請要求雙倍返還定金計(jì)6萬元，于法有據(jù)，予以支持。因其中的3萬元由中介公司保管，故由中介公司直接返還，林女士母女需另行賠付3萬元。故林女士母女的辯解，不予采納。,經(jīng)查，在居間協(xié)議簽訂當(dāng)日，林女士出具承諾函一份，主要內(nèi)容為：系爭房產(chǎn)為林女士與女兒共同共有，其本人承諾女兒同意依據(jù)居間協(xié)議的買賣條件出售該房屋，且保證女兒能按

20、居間協(xié)議約定與買受方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及履行相關(guān)義務(wù)。若由于女兒原因而導(dǎo)致本次交易不能完全履行或履行不能，或不能與買受方按照居間協(xié)議的買賣條件交易過戶，則其本人愿意向買受方返還定金3萬元整，并支付買受方違約金3萬元，同時(shí)愿意向中介公司支付居間補(bǔ)償費(fèi)2.6萬元。,五、做低房價(jià)為名解除合同，法院如何判決,陳麗通過中介公司選中了一套位于安順路上的房屋，掛牌價(jià)是202萬元，產(chǎn)權(quán)人是劉南飛，2009年7月13日陳麗和劉南飛在中介公司處協(xié)

21、商房屋的交易細(xì)節(jié)，劉南飛提出202萬是到手價(jià)，稅費(fèi)由陳麗承擔(dān)，由于該價(jià)格已經(jīng)超過了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，稅費(fèi)比較高，因此中介公司提出由于該房屋是精裝修，而且里面的家具和電器也是價(jià)格不菲，可以考慮雙方將房屋的價(jià)格協(xié)商確定在1398000元，剩余的662000元作為裝修家具和家電補(bǔ)償款，該款項(xiàng)在過戶前支付給劉南飛，隨后雙方簽訂網(wǎng)上房屋買賣合同，簽訂合同時(shí)陳麗支付給劉南飛40萬元。,但是就在簽訂合同后的第5天，陳麗突然收到了劉南飛的律師函，律師函的

22、內(nèi)容大致是他認(rèn)為雙方簽訂的合同將202萬的房價(jià)分割為1398000元的房款和662000元的裝修、家電、家具款，他認(rèn)為這種行為涉嫌做低房價(jià)，因此提出合同是無效的，并明確表示不愿意履行，接函后陳麗隨即聯(lián)系了劉南飛和中介，提出如果劉南飛愿意繼續(xù)的話，他可以在增加一些，但是劉南飛表示做低房價(jià)違法，合同無效。中介公司居間溝通后劉南飛提出加價(jià)13萬，陳麗認(rèn)為這太高了，只同意加3萬元，雙方未能談妥，簽訂合同后的第7天，劉南飛將40萬首付款在未經(jīng)過陳

23、麗同意的情況也退還到他們的銀行賬號(hào)內(nèi)。陳麗看沒有協(xié)商的可能性，決定訴諸法律解決糾紛。,2009年8月10日案件在長寧區(qū)人民法院立案，同日辦理了財(cái)產(chǎn)保全手續(xù)，將該房屋予以查封，案件的訴訟請求確定為1、繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。2按照合同約定交付房屋；3賠償遲延過戶期間的損失。庭審中原告認(rèn)為，雙方簽訂的合同合法有效，之所以確定房價(jià)為1398000元，是因?yàn)楸桓孓D(zhuǎn)讓的房屋是連同裝修、家電、家具一起轉(zhuǎn)讓的，因此才會(huì)產(chǎn)生662000元的差價(jià)，如

24、果法院認(rèn)為其中裝修部分屬于應(yīng)納稅范疇，那么也只能說明該條款無效，雙方的合同總價(jià)還是有據(jù)可查也是能夠履行的，不應(yīng)該影響整個(gè)合同的效力。被告認(rèn)為：雙方簽訂合同時(shí)是在中介公司誘導(dǎo)下簽訂的做低房價(jià)合同，目的是逃避稅收，按照法律規(guī)定雙方惡意串通損害國家利益的合同系無效合同，因此堅(jiān)決要求判決無效。2009年10月25日法院做出判決，房屋買賣合同的總價(jià)為202萬，雙方是否存在做低房價(jià)的情況不屬于法院認(rèn)定范疇，雙方簽訂合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，陳

25、麗、孫曉峰應(yīng)當(dāng)按照合同義務(wù)履行付款責(zé)任，被告劉南飛按照合同約定將系爭房屋過戶到原告名下。,做低房價(jià)一直是一個(gè)比較敏感的話題，按照法律規(guī)定，裝修補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)納入納稅的范疇，也就是說裝修部分應(yīng)該屬于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此裝修的價(jià)值也就是房屋價(jià)值的一部分，應(yīng)該統(tǒng)一作為納稅的依據(jù)，但是家具和家電不屬于納稅的范疇，但是家具和家電的作價(jià)應(yīng)當(dāng)合理。其次到底誰有權(quán)認(rèn)定是否房價(jià)過低，大家都知道，在簽訂房屋買賣合同后，遞交到房地產(chǎn)交易中心時(shí)，

26、房地產(chǎn)交易中心會(huì)對房屋的價(jià)格進(jìn)行審查，如果發(fā)現(xiàn)價(jià)格過低的，就不會(huì)對該價(jià)格予以通過，這實(shí)際上就是對做低房價(jià)的一種審查，因此可以說做低房價(jià)的認(rèn)定應(yīng)該屬于行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，而并非法院的職權(quán)范圍。退一步講即便法院認(rèn)為上述合同的簽訂確實(shí)存在著做低房價(jià)的情況，但是從合同的穩(wěn)定性上來考慮，也僅僅是認(rèn)定做低房價(jià)的一個(gè)條款是無效條款，雙方應(yīng)該按照真實(shí)的交易價(jià)格來履行，而不會(huì)認(rèn)定整個(gè)房屋買賣合同是無效的。,六、中介公司未盡必要審查義務(wù)致使房屋買受人受損應(yīng)承

27、擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,原告：黃小姐（買方）原審被告：上海中原物業(yè)代理有限公司 上海市黃浦區(qū)某路1501弄，洪先生持偽造的商鋪承包銷售合同委托上海中原物業(yè)代理有限公司居間銷售該商鋪。2005年9月15日，買方黃小姐經(jīng)中原公司的居間與洪某簽訂了上述1-2號(hào)商鋪買賣定金協(xié)議，黃小姐支付洪先生商鋪定金及首付款1,200,000元。事后，黃小姐發(fā)覺被騙即向洪先生催討錢款。洪先生僅于2006年1月歸還黃小姐50,000元。2006年8月10日

28、，上海市黃浦區(qū)人民法院判決認(rèn)定洪某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑十二年，并處罰金100,000元，剝奪政治權(quán)利三年，并判決其違法所得1,150,000元，責(zé)令退賠后發(fā)還黃小姐。,買方黃小姐與中原公司曾書面約定，中原公司居間商鋪的傭金為19,750元，中原公司實(shí)際未收取。洪先生現(xiàn)在服刑，因未發(fā)現(xiàn)其有可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，上海市黃浦區(qū)人民法院對發(fā)還黃某1,150,000元，己作（中止）結(jié)案處理?，F(xiàn)黃某訴至法院，請求判令中原公司賠償黃某經(jīng)濟(jì)損失1,150

29、,000元。一審判決：駁回黃小姐的訴訟請求。 二審判決：一、撤銷原審判決；二、中原公司以345,000元為限對黃某未獲賠償部分的損失承擔(dān)30％的賠償責(zé)任。,分析故本案所涉損失應(yīng)由黃某本人承擔(dān)主要責(zé)任。而中原公司在居間過程中也存在過錯(cuò)，對案外人提供的資料未盡必要的審查義務(wù)導(dǎo)致出具的信息不實(shí)，故中原公司對黃某的損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。綜合雙方的過錯(cuò)大小及具體案情，本院酌定由中原公司對黃某未獲賠償部分承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。中介公司

30、對房屋有審查的責(zé)任，同時(shí)提供的咨詢要正確無誤，若有差錯(cuò)，給雙方造成經(jīng)濟(jì)損失，中介方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。,七、貸款責(zé)任約定不明，風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān),案例簡介：2005年2月25日，買方汪洋、賣方周曉平及上海廣勝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，簽訂一份《房地產(chǎn)居間合同》，約定：周曉平委托廣勝公司將本市某處商鋪出售，雙方確認(rèn)房價(jià)為46萬元，簽訂本合同后，不得以任何理由解除合同，如有違約，定金作違約處理，周曉平違約退一罰一；進(jìn)交易市場一切稅收由汪洋承擔(dān)；付款方

31、式為2005年2月25日付定金2萬元、同年3月5日付房款10萬元、進(jìn)交易市場貸款余款付清、貸款出來付全款、放貸在周曉平頭上、貸款手續(xù)中介負(fù)責(zé)辦理。當(dāng)天，汪洋支付定金2萬元，周曉平將商鋪房地產(chǎn)權(quán)證交給廣勝公司保管。同年3月3日，汪洋支付房款10萬元。后周曉平將商鋪鑰匙交給汪洋，后廣勝公司向汪洋表示以46萬元的房屋總價(jià)無法辦理貸款，但稱如能另訂一份總價(jià)為60萬元的合同用于申請貸款則貸款可以辦出。汪洋拒絕了廣勝公司的建議并向周曉平提出解除合同

32、，遭周曉平拒絕。本案經(jīng)過兩審，最終判決以汪洋支付違約金,購買二手房多數(shù)情況下會(huì)通過中介購買，而中介公司一般也會(huì)直接為購房人辦理貸款手續(xù)，但是合同中都是這樣約定的“買賣雙方一致通過，買方可以通過貸款的方式支付房款多少元，由中介公司負(fù)責(zé)具體的辦理房貸事宜”或者類似語言，而并沒有進(jìn)一步約定如果房貸不能辦出怎么辦，這樣的約定對于中介公司和售房人都是有利的，他們?yōu)榱私灰椎耐瓿啥室鈱①J款的約定盡量模糊化，這勢必使沒有法律經(jīng)驗(yàn)的購房人陷入被動(dòng)，因

33、為按照通常的理解，如果沒有特別約定，那么貸款僅僅使籌措購房資金的一種方式而不是唯一的方式，因此對于無法籌措到資金的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由買受人自行承擔(dān)。原審中買方認(rèn)為根據(jù)合同約定中介有義務(wù)負(fù)責(zé)辦理貸款，但是根據(jù)法院的判例，中介的這種責(zé)任僅僅是提供信息及媒介服務(wù)、協(xié)辦或代辦貸款手續(xù)，那主要負(fù)責(zé)的是手續(xù)而已，很多購房人就是基于對這一條理解不正確所以才會(huì)輕信中介公司的答復(fù)而草率的簽訂合同。前文講到的中介公司模糊貸款約定就是模糊在這里，那么出現(xiàn)這種情況，

34、購房者就處于了非常不利的地步。,八、房屋登記在誰名下就是誰的嗎？,孫先生上海某煙廠工作，1997年該煙廠為未能享受福利分房待遇的老職工發(fā)放了一筆住房補(bǔ)貼每人10萬元，規(guī)定該筆必須用于購房才可以。此時(shí)孫先生已經(jīng)有一套房屋了，目前也沒有再購房的打算，但是這筆住房補(bǔ)貼如果不爭取過來又很可惜，因此他找到自己的妹妹孫女士商量，孫女士家境比較差，目前一直租房居住很是不方便，孫先生希望自己的妹妹借此機(jī)會(huì)購買房屋，房屋暫時(shí)登記在自己名下，但是所有的錢要

35、妹妹自己出，包括煙廠出資的10萬元，也由妹妹分三年支付給自己，這樣兩家就簽訂了一份協(xié)議，協(xié)議的大致內(nèi)容是，房屋名義上登記在哥哥名下，但是實(shí)際上是妹妹享有，銀行貸款由妹妹按照每月賬單來支付，首付款分三年支付給哥哥孫先生。 協(xié)議簽訂后孫女士按照約定付清了首付，同時(shí)截止到2006年9月也把貸款全部還清了，但是由于兄妹二人合資做生意的過程中發(fā)生了些許摩擦，兩家關(guān)系從2005年開始就每況愈下，2006年9月還清貸款后，孫女士還是找到了哥哥

36、，商量過戶的事情，但是哥哥確提出要求妹妹再承擔(dān)生意虧損的20萬元，同時(shí)系爭房屋自1997年購買到2007年十年間，房價(jià)翻了好幾番，也希望妹妹給予補(bǔ)償，兩項(xiàng)合計(jì)50萬元，結(jié)果雙方不能達(dá)成一直訴至法院。,【庭審紀(jì)實(shí)】庭審中，哥哥稱該房屋登記在自己名下，是自己的合法財(cái)產(chǎn)，按照法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人就是自己，購房款也是自己支付的，因此自己作為產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是不能被剝奪的，現(xiàn)在要讓自己過戶，必須要補(bǔ)償自己的房屋漲價(jià)的損失。妹妹則聲稱當(dāng)初購房寫哥哥的名

37、字事出有因，盡管登記在哥哥名下，但是實(shí)際上并非哥哥購房，而且該房屋十多年來一直自己居住，哥哥替自己墊付的購房款也已經(jīng)支付給了哥哥，因此哥哥應(yīng)當(dāng)按照約定過戶給自己，且不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何漲價(jià)損失。,【法院判決】法院經(jīng)過審理認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議書不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方真實(shí)意思的表示，雙方應(yīng)當(dāng)秉承誠實(shí)信用的原則履行，現(xiàn)孫先生一方未能按照約定履行過戶義務(wù)，顯然違反了合同義務(wù)，孫女士要求其辦理過戶手續(xù)，于法有據(jù)，應(yīng)于支持?！段餀?quán)法》第19條

38、規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效”。第33條還規(guī)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，厲害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利”，上述規(guī)定是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人申請起訴確權(quán)的法律依據(jù)，,九、中介公司

39、“獨(dú)家委托”索要違約金被駁回,鄒女士在本市徐家匯路有一套商品房。去年11月10日，鄒女士委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售該房，并簽訂一份《獨(dú)家銷售委托書》，其中約定房屋出售總價(jià)為303萬元，獨(dú)家委托期內(nèi)，鄒女士不得擅自取消該項(xiàng)委托；如果鄒女士違反約定或在委托期內(nèi)存在任何反悔不再出售等行為，導(dǎo)致公司介紹的買方客戶無法按時(shí)與鄒女士成交，均屬鄒女士違約，此時(shí)鄒女士須按委托出售總價(jià)的1%支付違約金?！　∪旌螅u女士不愿再出售該房。但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司卻在

40、11月21日發(fā)來短信稱，已有客戶于當(dāng)月11日支付了意向金10萬元，后又向鄒女士發(fā)出簽約通知函，一再催促其辦理相關(guān)售房事宜。因鄒女士對此均予拒絕，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院，要求鄒女士按約支付違約金。一審法院判決鄒女士敗訴，鄒女士不服上訴?！　∫恢性赫J(rèn)為，合同法規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的“獨(dú)家委托期內(nèi)，鄒女士不得擅自取消該項(xiàng)委托”的格式條款加重了鄒女士責(zé)任，排除了鄒女士的主要權(quán)利，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也未采取合理

41、方式提請鄒女士注意該項(xiàng)免除或者限制其責(zé)任的條款，故法院認(rèn)定該格式條款無效。據(jù)此，法院作出上述判決,十、簽了看房單卻通過其他中介成交，被索違約金未獲支持,中介公司、楊艷分別于去年7月22日和7月25日簽訂《看房確認(rèn)書》2份，約定中介公司擬提供萬科一期房屋一套，售價(jià)為到手價(jià)415萬元，委托期限自2009年7月25日起至購買到為止，傭金為成交總房款的1％。確認(rèn)書同時(shí)約定，楊艷和業(yè)主不得私下進(jìn)行交易，包括楊艷的配偶、子女，若有任何要求應(yīng)與中介公

42、司聯(lián)系，由中介公司出面商談，違反此義務(wù)，楊艷應(yīng)支付相當(dāng)于應(yīng)交傭金金額的違約金。還約定。若楊艷同時(shí)委托第三方從事與其相同活動(dòng)的或自行成交的，應(yīng)支付相當(dāng)于應(yīng)交傭金金額的違約金等。之后，中介公司在帶楊艷實(shí)地看房后，發(fā)現(xiàn)買賣之房屋已經(jīng)變產(chǎn)權(quán)人為楊艷，而楊艷又沒有支付傭金的意思。中介公司認(rèn)為，楊艷和房屋業(yè)主私下成交房屋，違反了《看房確認(rèn)書》的約定，違背了誠實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向中介公司支付相當(dāng)于傭金的違約金，故訴諸法院要求判令楊艷支付違約金8.3

43、萬元。閔行區(qū)法院在不支持中介公司訴請求。,十一、婚房糾紛剪不斷理還亂,案例1按揭婚前房離婚如何分割三年前，豐先生自己出錢按揭買了海斯大廈的二手房，房子三證上是豐先生的名字。后來，豐先生結(jié)了婚，夫妻雙方共同承擔(dān)每個(gè)月的按揭，最近，豐先生以感情不和為由提出離婚。但豐先生的前妻表示，離婚可以，但房子按揭款雙方一起還的，這套房子不能全歸豐先生所有，要求分割財(cái)產(chǎn)?！捌鸫a要把我的那部分按揭款還給我?！必S先生的前妻這樣認(rèn)為，但豐先生不同意。為了

44、這個(gè)事，雙方劍拔弩張，各自拋出了狠話———我們法庭上見。法院認(rèn)為，夫或妻在婚前買了一套房，結(jié)婚后兩個(gè)人共同還按揭，在實(shí)踐中，考慮到該房屋：一，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在豐先生名下；二，豐先生已經(jīng)支付了該房屋絕大部分房款，法院在處理中一般將房屋歸豐先生所有，豐先生應(yīng)支付給其前妻婚后按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。,婚后共同財(cái)產(chǎn)為啥不能等額分配離婚前，李女士與丈夫一起買了套二手房，房子總價(jià)60萬元，李女士的丈夫出了36萬元，而李女士出了

45、24萬元。辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，雙方還把這些出資情況都寫入了房產(chǎn)證上。最近，李女士與老公因?yàn)楦星閱栴}準(zhǔn)備離婚，而兩人當(dāng)時(shí)購置的房屋已經(jīng)從60萬元升值到了80萬元，為了便于分割財(cái)產(chǎn)，兩人決定把房子賣了再分配。但李女士的前夫表示要按雙方的出資比例來分割，而李女士則認(rèn)為這是婚后財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該夫妻對半。法院認(rèn)為，目前法律上面遇到此類問題的時(shí)候，一貫的操作就是按約定的份額來分配?！霸谶@個(gè)案例中，產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)份額說明男女方對該房屋的所有權(quán)存在明確的約定，

46、并載于國家機(jī)關(guān)出具的權(quán)屬證書之上。因此離婚時(shí)對此財(cái)產(chǎn)應(yīng)按雙方的約定份額來分割?！薄啊痘橐龇ā返谑艞l規(guī)定夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，并規(guī)定了約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。如果沒有約定或約定不明的，適用夫妻共有財(cái)產(chǎn)制?！?婚后父母出資購房產(chǎn)權(quán)如何分割吳女士的兒子大前年結(jié)婚，小兩口先領(lǐng)了結(jié)婚證卻一直買不起房。最后，吳女士實(shí)在看不下去，為他們首付10萬元在市中心購買了一套二手房，產(chǎn)權(quán)登記在

47、吳女士兒子的名下，產(chǎn)權(quán)證上并沒有寫兩個(gè)人的名字而只寫了一個(gè)人的名字。最近，吳女士的兒子協(xié)議離婚了，其妻提出要分割房屋產(chǎn)權(quán)，男方自然不愿，雙方最后鬧上了法庭，最后法院判女方勝訴。吳女士怎么也想不通，“明明是我出錢給兒子買房子的，房子的產(chǎn)權(quán)證上也只寫了我兒子一個(gè)人的名字，憑什么這套房子她也要來占一份子?！睆哪壳暗姆蓙砜矗爱?dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外?！边@是最高

48、人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條第二款的規(guī)定，因此，如果沒有特別說明，這套房子就應(yīng)該是夫妻雙方的，離婚時(shí)應(yīng)由雙方共同來分割。如果在婚前父母出資購房的，則根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條第一款的規(guī)定，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。,婚后買的公房都是共同財(cái)產(chǎn)最近，陳先生有點(diǎn)煩。婚前，陳先生承租一套公房，婚后將公房以夫