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文檔簡介
1、房地產(chǎn)典藏——各地城投公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃城投公司轉(zhuǎn)型方案及建議城投公司轉(zhuǎn)型方案及建議從上個世紀(jì)90年代開始,伴隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展,城市化進程的加快,城市基礎(chǔ)設(shè)施需求的不斷增加,作為地方政府城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資平臺的城投公司在各地相繼成立。據(jù)全國城投公司協(xié)作聯(lián)絡(luò)會的統(tǒng)計,目前大中城市具備一定規(guī)模的城投公司已經(jīng)近百家。一、各地城投公司發(fā)展中的共性問題從各地城投公司的發(fā)展歷程和經(jīng)營模式看,城投公司本質(zhì)上是政府出資、賦權(quán)經(jīng)營,具有政府信用,體現(xiàn)
2、政府意志,是政府信用與市場原理特別是與資本市場原理有機結(jié)合的產(chǎn)物。作為特殊的經(jīng)濟實體和企業(yè)法人,它既是政府授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的營運主體,依法享有出資人權(quán)利并承擔(dān)國有資產(chǎn)保值增值責(zé)任;又是城市建設(shè)的投融資主體。它受政府委托,既要承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資、融資、建設(shè)、營運、管理等任務(wù);又要通過資產(chǎn)重組,盤活城建存量資產(chǎn),廣泛吸納社會資金。實踐表明,城投公司作為城建資金運籌和城建資產(chǎn)運營中心,在深化城市建設(shè)投融資體制和國有資產(chǎn)管理體制改革,
3、通過多渠道、多層次融資加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面確實發(fā)揮了積極的作用。但由于缺乏健全的造血機制,部分城投公司融資功能日漸低迷,資產(chǎn)負債率居高不下,甚至瀕臨破產(chǎn)。具體分析,存在如下問題:1可持續(xù)的融資能力缺乏。各地城投公司在發(fā)展初期都憑借各地政府的強大信譽、良好的資金運營機制以及政策性金融的支持獲得了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大量資金。然而,畢竟城投公司涉及的絕大多數(shù)是公益性或準(zhǔn)公益性的項目,項目資金的收益有限,加之國家近年來對固定資產(chǎn)投資采取較
4、為嚴(yán)厲的管理政策,使得城投公司的后續(xù)房地產(chǎn)典藏——各地城投公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃城建存量、內(nèi)外舉債等多元化融資的嘗試。另一方面,資金回收周期太長,使用效率低下。作為一個可盈利或準(zhǔn)盈利性投資項目,一般要經(jīng)過投資(借貸)→經(jīng)營→回收→還貸(有盈利)→再投入的一個過程。由于一些城市中資金經(jīng)過多個部門的道道關(guān)卡,不僅數(shù)量減少,使用效率大大降低,而且回收時間拉長,給企業(yè)再投入增加了壓力。如在一些城市中,城投公司主要承擔(dān)的老城區(qū)舊城改造土地拍賣項目,從計
5、委立項到土地拍賣后土地出讓資金到位少說要一年。如此長的周轉(zhuǎn)期,捆住了企業(yè)再投入再發(fā)展的手腳。對進一步發(fā)揮城投公司投融資功能的建議對進一步發(fā)揮城投公司投融資功能的建議近年來,全國各地各種類型的城市建設(shè)投資公司、城建開發(fā)公司、城建資產(chǎn)經(jīng)營公司等政府城建平臺相繼成立。這些服務(wù)于地方政府城市建設(shè)投融資的存在平臺,為各地城市基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)和建設(shè),完成了大量的融資,對各地方經(jīng)濟和社會發(fā)展,對提升本地城市形象做出了重大的貢獻。與此同時,這些平臺積極跟
6、隨政府職能轉(zhuǎn)變和我國投融資體制改革的變化,積極創(chuàng)新融資方式、勇于探索融資渠道、大膽進行市場化的改革實踐,創(chuàng)造了一批在全國有影響、可借鑒的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資的先進經(jīng)驗,像通過土地出讓和運作籌資方式;市政公用項目如公交、燃氣、污水、自來水、垃圾處理等的BOT、TOT以及產(chǎn)權(quán)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資;此外還有城建資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化(ABS)融資方式等,都在全國范圍內(nèi)產(chǎn)生了積極的反響但是,作為跟隨和推動市場經(jīng)濟改革的產(chǎn)物,目前三個投融資平臺的運作也還面臨
7、著一些問題和困難。具體有以下一些表現(xiàn)形式:1、資產(chǎn)負債率偏高、資產(chǎn)負債率偏高據(jù)我們的調(diào)查,目前絕大部分政府城建平臺的資產(chǎn)負債率都在70%以上,這種資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu),一方面使這些企業(yè)承擔(dān)了較高的財務(wù)費用,另一方面也影響了他們?yōu)檎椖克M行的進一步融資,同時企業(yè)在推動多元化的融資創(chuàng)新方面也難以發(fā)揮作用。2、財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)風(fēng)險較大由于所有的政府城建平臺都承擔(dān)了大量的政府公益性的建設(shè)項目,往往投資量大、效益產(chǎn)出慢。因此這些企業(yè)的資金運行經(jīng)常是
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