物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項(xiàng)

1、170511170511物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項(xiàng)作者：律小熊作者：律小熊微信公眾平臺(tái)：小熊夜讀微信公眾平臺(tái)：小熊夜讀一、一、背景背景2017年4月，受某地產(chǎn)公司（下稱(chēng)“該地產(chǎn)公司”）的委托，我們律所參與到該地產(chǎn)公司收購(gòu)B物業(yè)服務(wù)有限公司（未上市，下稱(chēng)“物業(yè)公司”）股權(quán)項(xiàng)目中，就物業(yè)公司歷史沿革、治理結(jié)構(gòu)、主要資產(chǎn)、重大合同、重大債權(quán)債務(wù)、稅種及稅率等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行法律盡職調(diào)查，并出具法律盡職調(diào)查報(bào)告和相關(guān)的

2、交易文件。作為長(zhǎng)期實(shí)習(xí)生，有幸接觸到該項(xiàng)目，并全程參與?！皽毓识隆保胍谙乱淮巫龅酶?，想要快速提升自己的經(jīng)驗(yàn)和能力，復(fù)盤(pán)無(wú)疑是最佳的工具。因此，今天抽時(shí)間將這個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)總結(jié)，以期下次遇到類(lèi)似項(xiàng)目時(shí)能夠做得更好。以時(shí)間為線(xiàn)索，法律盡職調(diào)查大致可分為三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段、盡職調(diào)查階段、調(diào)查后期階段，項(xiàng)目過(guò)程中，每個(gè)階段側(cè)重點(diǎn)會(huì)有差別。二、二、前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段，是指在展開(kāi)法律盡職調(diào)查之前，向客戶(hù)單位及目標(biāo)公司大

3、致了解客戶(hù)單位的需求、目標(biāo)公司的初步情況等背景資料，從而設(shè)計(jì)、制定盡職調(diào)查文件清單和編制法規(guī)卷的階段。即前期準(zhǔn)備階段主要涉及到兩方面的工作：（1）設(shè)計(jì)、制定法律盡職調(diào)查文件清單；（2）考慮可能會(huì)涉及到的法律問(wèn)題，查詢(xún)相關(guān)法律法規(guī)及案例資料，并形成相應(yīng)的文件資料，以便盡調(diào)過(guò)程中查詢(xún)、使用。(一)設(shè)計(jì)、制定法律盡職調(diào)查文件清單設(shè)計(jì)、制定法律盡職調(diào)查文件清單通過(guò)查詢(xún)資料得知，法律盡職調(diào)查，愿意是指適當(dāng)?shù)幕驊?yīng)由的勤勉，引申為交易當(dāng)事方對(duì)交易對(duì)方

4、主體、交易標(biāo)的等進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查和評(píng)估。在設(shè)計(jì)、制定法律盡職調(diào)查文件清單時(shí)，應(yīng)當(dāng)配合擬交易的目的、重點(diǎn)和時(shí)間要求，將所有與項(xiàng)目有關(guān)的事實(shí)列出，并盡可能窮盡。因此，在最初階段，我們可能會(huì)提供一個(gè)幾乎囊括了目標(biāo)公司及主要股東的基本信息資料清單，包括目標(biāo)公司的工商信息、許可證書(shū)、資質(zhì)證書(shū)、主要資產(chǎn)、重大合同、重大債權(quán)債務(wù)、勞（5）《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》所載明的經(jīng)營(yíng)范圍與公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)范圍一致。（6）注意：取得目標(biāo)公司的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，需登錄國(guó)家企業(yè)信用信

5、息系統(tǒng)核對(duì)，確?！稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》的信息與系統(tǒng)載明的信息一致。2.2.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》（1）資質(zhì)證書(shū)載明的信息與《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》載明的信息是否一致。（2）資質(zhì)證書(shū)載明的信息與目標(biāo)公司行政主管部門(mén)（四川為住建廳）網(wǎng)站公示信息是否一致。（3）資質(zhì)證書(shū)載明的資質(zhì)等級(jí)與目標(biāo)公司承接項(xiàng)目的面積是否匹配（詳見(jiàn)“二、前期準(zhǔn)備階段”）。（4）核查資質(zhì)證書(shū)的有效期限。3.3.《開(kāi)戶(hù)許可證開(kāi)戶(hù)許可證》《》《機(jī)構(gòu)信用代碼證機(jī)構(gòu)信用代碼證》（

6、1）核查《開(kāi)戶(hù)許可證個(gè)》《機(jī)構(gòu)信用代碼證》與《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》載明的信息是否一致。4.4.公司的名稱(chēng)、法定代表人等事項(xiàng)變更后，未變更物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書(shū)的相公司的名稱(chēng)、法定代表人等事項(xiàng)變更后，未變更物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書(shū)的相應(yīng)內(nèi)容應(yīng)內(nèi)容《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第15條：“企業(yè)的名稱(chēng)、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)辦理資質(zhì)證書(shū)變更手續(xù)”。因此，在審核目標(biāo)公司提供的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》時(shí)，需注意證書(shū)中載明

7、的“企業(yè)名稱(chēng)個(gè)”“法定代表人”“注冊(cè)資本”等內(nèi)容是否與《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的內(nèi)容相匹配。若否，需進(jìn)一步向目標(biāo)公司詢(xún)問(wèn)情況，并請(qǐng)目標(biāo)公司提供相應(yīng)的證明或說(shuō)明文件。5.5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與承接的物業(yè)管理項(xiàng)目面積不匹配。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與承接的物業(yè)管理項(xiàng)目面積不匹配。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第2款規(guī)定，物業(yè)公司不得超過(guò)資質(zhì)承接項(xiàng)目，如二級(jí)資質(zhì)接管面積只能承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目，超過(guò)部分將面臨行政