商業(yè)地產(chǎn)一飛沖天 商鋪龍卷風(fēng)席卷京城

1、商業(yè)地產(chǎn)一飛沖天商業(yè)地產(chǎn)一飛沖天商鋪龍卷風(fēng)席卷京城商鋪龍卷風(fēng)席卷京城2003年11月18日11:32南方日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道編者按北到哈爾濱，南及?？冢髦脸啥?，東達(dá)上海，中部武漢，商業(yè)地產(chǎn)之火已燒遍大江南北。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，1～7月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增長(zhǎng)45.9％，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增幅均超過40％。1～8月，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40％，是房地產(chǎn)分類物業(yè)增幅最高的。據(jù)世邦魏理仕（

2、CBRidEllis）公布的2003年第三季度市場(chǎng)分析指數(shù)，京滬穗商鋪市場(chǎng)已在二季度SARS的打壓中全面恢復(fù)，呈現(xiàn)租金上漲、空置下降之勢(shì)。10月7日，德國慕尼黑國際會(huì)展中心舉辦了一場(chǎng)中國投資論壇，歐洲各國的投資商對(duì)投資中國商業(yè)地產(chǎn)表示了巨大興趣。11月1日，全球地產(chǎn)之父密爾頓－庫帕（MILTONCOOPER）將手中的指揮棒指向了中國。通過對(duì)北京、上海、深圳、南京、蘇州的考察，庫帕表示，這些城市有非常好的購物中心，他“有一種觸電的感覺”，

3、認(rèn)為中國是一個(gè)具有極大潛力的市場(chǎng)，是KIMCO不能錯(cuò)過的機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)紅火的直接征象是，租金上揚(yáng)、售價(jià)飚升。杭州、上海、北京的商鋪拍賣，以不斷攀升的成交價(jià)格為此提供了有力的佐證。另一個(gè)重要表現(xiàn)是，造MALL此起彼伏。北京、上海、西安、成都乃至東莞，都在大肆興建一個(gè)個(gè)大型MALL。已經(jīng)有專家呼吁有加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。大連是商業(yè)地產(chǎn)熱得最快的城市之一，也是過剩跡象表現(xiàn)最明顯的城市之一。大連市政府最近已經(jīng)著手對(duì)此進(jìn)行政策調(diào)控。

4、但是，對(duì)于諸多商業(yè)地產(chǎn)剛熱起來的城市來說，開發(fā)商會(huì)認(rèn)為引導(dǎo)和調(diào)控也許言之過早，然而，倘若非要等待商業(yè)地產(chǎn)“過熱”時(shí)，政府再伸出有形之手，損失就不僅僅是開發(fā)商和投資者自己了。（李一弋）商鋪商鋪“龍卷風(fēng)龍卷風(fēng)”席卷京城席卷京城北京商鋪市場(chǎng)正在掀起一場(chǎng)史無前例的“龍卷熱潮”，但令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，相對(duì)滯后的消化能力如何才能跟上商鋪放盤量的急速步伐……見習(xí)記者楊麗萍北京報(bào)道搶購成風(fēng)搶購成風(fēng)在這個(gè)商品相對(duì)過剩的時(shí)代，值得消費(fèi)者排長(zhǎng)隊(duì)搶購的商品已經(jīng)

5、不多了。也許商鋪是少數(shù)的幾種之一。11月8日，長(zhǎng)城飯店進(jìn)行的萬朋商城底層商鋪拍賣會(huì)吸引了上百名投資者。當(dāng)日上午10點(diǎn)，買家們從拍賣會(huì)剛開始就較上了勁，有三位買家在一號(hào)商鋪上交手20多個(gè)回合，最終76“從開發(fā)的角度看，開發(fā)商推出底商來賣是一件很合算的買賣。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低，而開發(fā)商通過做底商，不僅賣得好，價(jià)格還賣得高，開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)，原本為住宅配套的‘副產(chǎn)品’竟然成了項(xiàng)目利潤(rùn)的大頭

6、”，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠先生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，利益是商鋪投資熱的原動(dòng)力。“住宅、公寓底商的價(jià)格一般是住宅、公寓的2～3倍”，這是絕大多數(shù)接受記者采訪的開發(fā)商和顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)人士對(duì)商鋪價(jià)格的共識(shí)。以亞運(yùn)村項(xiàng)目的某項(xiàng)目為例，住宅均價(jià)6500元／平方米，其底商的均價(jià)大約在15000元／平方米。周鳳儀也向記者坦言，朝陽MEN項(xiàng)目底商的價(jià)位也將會(huì)遵循這個(gè)原則。“北京商鋪投資空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，也是開發(fā)商將投資目前轉(zhuǎn)向商

7、鋪的一個(gè)重要原因”，蔡宇翔說，目前開發(fā)住宅的利潤(rùn)率已經(jīng)趨于穩(wěn)定、透明，而在北京發(fā)展?jié)摿薮蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)剛開始起步，利潤(rùn)全在開發(fā)商的挖掘，正是由于這種原因，京城一家住宅開發(fā)巨頭已經(jīng)有意將業(yè)務(wù)全面轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。商鋪的高回報(bào)率不僅讓開發(fā)商趨之若鶩，也讓來自廣州、浙江等沿海地區(qū)的投資客“磨刀霍霍”?！氨本┥啼伒耐顿Y回收期正常情況下是8～10年，而在廣州、上海、浙江等地這個(gè)時(shí)間是12～15年，這個(gè)賬是非常好算的”，周鳳儀說。她曾經(jīng)參與運(yùn)作的第五大道

8、用6年就能收回成本的情況，在商業(yè)發(fā)達(dá)的沿海城市是不可想象的。此外，戴德梁行的專業(yè)人士還認(rèn)為，目前，各國零售業(yè)巨頭紛紛搶灘北京零售業(yè)市場(chǎng)，美國沃爾瑪、德國麥德龍、法國家樂福、英國百安居、法國歐尚等競(jìng)相在京選址，類似產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成很大需求，同時(shí)，外地餐飲業(yè)，大藥房等一大批以特許經(jīng)營和加盟連鎖形式進(jìn)行拓展的商戶也為商業(yè)地產(chǎn)帶來了很大的需求空間。風(fēng)險(xiǎn)就在眼前？風(fēng)險(xiǎn)就在眼前？“今明兩年北京商鋪市場(chǎng)整體上仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢(shì)，最直接的原因是在這

9、兩年竣工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比較少，大批項(xiàng)目處于在建或前期規(guī)劃階段。但隨后幾年，大量的商鋪將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，其結(jié)果可能就是供過于求，空置率將會(huì)增加，如果早的話，這種現(xiàn)象有可能在明年底出現(xiàn)”，和很多專業(yè)人士一樣，李忠對(duì)北京商鋪未來的發(fā)展充滿擔(dān)憂。“一方面是開發(fā)商自身項(xiàng)目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與需求上存在一定的錯(cuò)位。另一方面，開發(fā)商各自為政，埋頭做自己的項(xiàng)目，根本不知道周邊環(huán)境如何”，北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理董

10、力說，北京商鋪市場(chǎng)雖然目前供不應(yīng)求，但盲目投資卻造成市場(chǎng)上不少項(xiàng)目出不了手，成為市場(chǎng)上的無效供應(yīng)。天通苑就是一個(gè)很好的例子。這個(gè)規(guī)劃總面積達(dá)610萬平方米的大型住宅區(qū)有商業(yè)20萬平方米左右，雖然目前已打出了4800元每平方米的超低價(jià)，仍有近10萬平方米的商鋪無人問津。據(jù)了解，天通苑一二期總體銷售狀況火爆，招商情況很好，開發(fā)商看到了這個(gè)商機(jī)，決定大幅度增加，結(jié)果卻不得不面對(duì)眾多商鋪?zhàn)獠怀鋈サ臍埧岈F(xiàn)實(shí)?！白龅禺a(chǎn)需要一些條件的限制，各個(gè)項(xiàng)目一