華能信托盡調(diào)培訓(xùn)-華泰

1、2011.06,1,,,,華能貴誠(chéng)信托有限公司 —房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查,北京華泰會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司,2011.06,2,,,,目 錄,第一部分：盡職調(diào)查基本概念第二部分：財(cái)務(wù)盡職調(diào)查基本流程及工作重點(diǎn)第三部分：財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告第四部分：財(cái)務(wù)盡職調(diào)查實(shí)務(wù)操作示例第五部分：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作總結(jié)第六部分：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,2011.06,3,第一部分：盡職調(diào)查基本概念,（一）盡職調(diào)查的含義（二

2、）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查在信托業(yè)務(wù)流程中的位置（三）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的重要性,第一部分：盡職調(diào)查基本概念,（一）盡職調(diào)查的含義（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查在信托業(yè)務(wù)流程中的位置（三）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的重要性,2011.06,4,（一）盡職調(diào)查的含義,1、盡職調(diào)查釋義 2、盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì) 3、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的目的 4、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的對(duì)象（范圍） 5、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的內(nèi)容,2011.06,5,（一）盡職調(diào)查的含義,盡職調(diào)查(Due Diligence

3、 Investigation/due diligence) 又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，一般是指投資人在與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對(duì)目標(biāo)企業(yè)涉及與本次投資有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查即由財(cái)務(wù)專業(yè)人員針對(duì)目標(biāo)企業(yè)與投資有關(guān)財(cái)務(wù)狀況的審閱、分析、核查等專業(yè)調(diào)查。,2011.06,6,（一）盡職調(diào)查的含義,盡職調(diào)查小組的構(gòu)成——技術(shù)與經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（交易促成者） 審計(jì)

4、機(jī)構(gòu)-財(cái)務(wù)盡職調(diào)查 法律機(jī)構(gòu)-法律盡職調(diào)查 評(píng)估機(jī)構(gòu)-收益權(quán)、抵押等評(píng)估,2011.06,7,（一）盡職調(diào)查的含義,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的目的判明潛在的致命缺陷和它們對(duì)預(yù)期投資收益的可能的影響。使委托方盡可能地發(fā)現(xiàn)有關(guān)他們所要了解的交易對(duì)方及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)的包括但不限于股權(quán)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目狀況、資產(chǎn)負(fù)債的主要現(xiàn)狀等情況，以能夠幫助他們決定是否繼續(xù)進(jìn)行相關(guān)交易的重要事實(shí)。,2011.06,8,致命缺陷,指目標(biāo)企業(yè)或其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目所面對(duì)的

5、、如果不解決或不恰當(dāng)?shù)匦拚蜁?huì)對(duì)目標(biāo)企業(yè)造成相當(dāng)程度損害的、突出的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題或市場(chǎng)條件。從而導(dǎo)致信托項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。,2011.06,9,（一）盡職調(diào)查的含義,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的對(duì)象（范圍）根據(jù)委托方要求及信托方案確定的被調(diào)查企業(yè)，包括但不限于項(xiàng)目方、項(xiàng)目方的股東、融資項(xiàng)目的保證人等。,2011.06,10,,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查內(nèi)容（僅指房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)） 一般包括： 1、目標(biāo)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、 歷史沿革、人力資源、開(kāi)發(fā)

6、業(yè)績(jī)、股東情況 2、目標(biāo)企業(yè)稅收政策、 地方優(yōu)惠政策；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研、審批、備案、規(guī)劃、進(jìn)度、銷(xiāo)售計(jì)劃及現(xiàn)狀等 3、目標(biāo)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀、債權(quán)與債務(wù)、關(guān)聯(lián)往來(lái)、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售房款等,（一）盡職調(diào)查的含義,2011.06,11,,（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查在信托業(yè)務(wù)流程中的位置,確定投資原則,甄選目標(biāo)企業(yè),獲取基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目立項(xiàng),制定信托方案,進(jìn)行盡職調(diào)查,項(xiàng)目審核決策,合同談判,信托計(jì)劃成

7、立,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查在投資項(xiàng)目立項(xiàng)后實(shí)施財(cái)務(wù)盡職調(diào)查是設(shè)計(jì)信托方案、調(diào)整方案的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查為信托項(xiàng)目決策作支持,2011.06,12,,能充分揭示目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)分析目標(biāo)企業(yè)盈利能力、現(xiàn)金流，預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)前景了解目標(biāo)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債、內(nèi)部控制、經(jīng)營(yíng)管理的真實(shí)情況，是設(shè)計(jì)及調(diào)整信托方案、交易談判、投資決策不可或缺的基礎(chǔ),（三）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的重要性,2011.06,13,,（一）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作流程（二）基本原則

8、（三）基本要求（四）基本方法（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作重點(diǎn)及主要內(nèi)容,第二部分：財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作流程及工作重點(diǎn),2011.06,14,,,（一）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作流程,立項(xiàng),加入項(xiàng)目組,擬訂計(jì)劃,實(shí)地調(diào)查,信息收集,現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,研究分析,提交報(bào)告,,,,,,,,,,,,,,,目標(biāo)企業(yè)基本情況調(diào)查,,,,目標(biāo)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)查,目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀調(diào)查,,,,,,項(xiàng)目組初期收集資料,現(xiàn)場(chǎng)從目標(biāo)企業(yè)收集資料,,從其他中介處獲取的資料,,,向公眾披露或

9、媒體披露的信息,2011.06,15,,獨(dú)立性原則項(xiàng)目財(cái)務(wù)盡職調(diào)查人員應(yīng)服務(wù)于項(xiàng)目組，但業(yè)務(wù)上向應(yīng)確保獨(dú)立性。保持獨(dú)立、謹(jǐn)慎、客觀的態(tài)度。謹(jǐn)慎性原則調(diào)查過(guò)程的謹(jǐn)慎，調(diào)查結(jié)論的謹(jǐn)慎。計(jì)劃、工作底稿及報(bào)告的復(fù)核。全面性原則 財(cái)務(wù)調(diào)查要涵蓋目標(biāo)企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的全面內(nèi)容。重要性原則 針對(duì)不同行業(yè)、不同目標(biāo)企業(yè)特點(diǎn)要依照風(fēng)險(xiǎn)水平重點(diǎn)調(diào)查。,（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作基本原則,2011.06,16,（

10、二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作基本原則,獨(dú)立性原則財(cái)務(wù)盡職調(diào)查人員在盡職調(diào)查工作中的位置,項(xiàng)目組,風(fēng)控部,,,,,,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查人員,,,,法律盡職調(diào)查人員,評(píng)估機(jī)構(gòu)人員,目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)中介機(jī)構(gòu),,合作,報(bào)告,報(bào)告,要求,指導(dǎo),,,,合作,合作,配合,2011.06,17,,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作人員應(yīng)遵循勤勉盡責(zé)、誠(chéng)實(shí)信用的原則進(jìn)行盡職調(diào)查工作。 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作采取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制。 建立財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作底稿制度。參與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的工作

11、人員應(yīng)對(duì)獲悉的項(xiàng)目情況及信托計(jì)劃予以保密。不得收受盡職調(diào)查對(duì)象或其他相關(guān)單位的禮物。,（三）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作基本要求,2011.06,18,,審閱 對(duì)目標(biāo)企業(yè)一定期間財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告及相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行審閱；對(duì)目標(biāo)企業(yè)涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目文件進(jìn)行審閱，并與相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行比較。分析性程序?qū)Ω鞣N渠道取得資料的分析，發(fā)現(xiàn)異常及重大問(wèn)題。如趨勢(shì)分析、結(jié)構(gòu)分析等。,（四）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作基本方法,2011.06,19,,訪談與目標(biāo)

12、企業(yè)涉及被調(diào)查內(nèi)容，與相關(guān)各職能人員對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行了解 溝通調(diào)查小組成員來(lái)自不同背景及專業(yè)，其相互溝通也是達(dá)成調(diào)查目的的方法。包括與項(xiàng)目組成員、其他各中介機(jī)構(gòu)的溝通。以獲取有效的信息。,（四）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作基本方法,2011.06,20,,,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作與審計(jì)工作的不同,,2011.06,21,,,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作與審計(jì)工作的不同,,2011.06,22,,1、合法合規(guī)事項(xiàng)的調(diào)查 2、業(yè)務(wù)能力方面的調(diào)查 3、內(nèi)

13、控制度的調(diào)查 4、財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查 5、潛在風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查,（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作重點(diǎn)及主要內(nèi)容,2011.06,23,,1、目標(biāo)公司合法合規(guī)方面的調(diào)查 （1）目標(biāo)公司法律地位的調(diào)查 設(shè)立的合法性、股權(quán)結(jié)構(gòu)及變更（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)批及權(quán)證的取得（3）業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合規(guī)性,（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作重點(diǎn)及主要內(nèi)容,2011.06,24,,2、目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)能力的調(diào)查 （1）目標(biāo)公司或其關(guān)聯(lián)公司過(guò)往開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)（2）目標(biāo)

14、公司或其關(guān)聯(lián)公司今后開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃（3）目標(biāo)公司目前開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的定位，市場(chǎng)預(yù)測(cè)（4）目標(biāo)公司目前開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的位置理、業(yè)態(tài)、價(jià)格等優(yōu)勢(shì),（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作重點(diǎn)及主要內(nèi)容,2011.06,25,,3、目標(biāo)公司內(nèi)控制度的調(diào)查（1）考察公司治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)和決策程序和管理人員的經(jīng)營(yíng)理念和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。（2）公司現(xiàn)有內(nèi)部控制制度對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的效率和效果，關(guān)注內(nèi)控制度的缺陷及可能導(dǎo)致的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）通過(guò)與高管人員的交談，了解公

15、司及高管人員風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力。,（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作重點(diǎn)及主要內(nèi)容,2011.06,26,,4、目標(biāo)公司財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查（1）財(cái)務(wù)信息完整性、真實(shí)性調(diào)查（2）財(cái)務(wù)核算、稅收政策（3）支付能力情況（4）盈利及營(yíng)運(yùn)能力情況（5）債權(quán)性資產(chǎn)的形成及可收回性調(diào)查（6）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已投情況調(diào)查-存貨、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款的調(diào)查（7）主要債務(wù)情況調(diào)查-金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)間（8）銷(xiāo)售現(xiàn)狀及預(yù)期（9）關(guān)聯(lián)往來(lái),（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工

16、作重點(diǎn)及主要內(nèi)容,2011.06,27,,5、目標(biāo)公司潛在風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查 （1）公司確定或有事項(xiàng)的政策情況（2）公司未決訴訟、仲裁等形成的或有風(fēng)險(xiǎn)情況（3）公司對(duì)外抵押擔(dān)保等形成的或有風(fēng)險(xiǎn)情況（4）其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)-承諾、資本承擔(dān)等,（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作重點(diǎn)及主要內(nèi)容,2011.06,28,第三部分：財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告,（一）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告要素（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告引言（三）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告聲明（四）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告核查結(jié)

17、果及總體評(píng)價(jià)（五）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告正文,2011.06,29,（一）盡職調(diào)查報(bào)告要素,1、 標(biāo)題；2、報(bào)告文號(hào)；3、收件人；4、引言部分；5、定義部分；6、核查意見(jiàn)/總體評(píng)價(jià)及建議；7、重要事項(xiàng)說(shuō)明；8、正文部分；9、附表；10、中介機(jī)構(gòu)名稱、地址、報(bào)告日期。,2011.06,30,（二）盡職調(diào)查報(bào)告引言,盡職調(diào)查報(bào)告的引言部分應(yīng)當(dāng)說(shuō)明盡職調(diào)查業(yè)務(wù)的基本情況，包括下列內(nèi)容：1、盡職調(diào)查范圍；2、盡職調(diào)查目標(biāo)；

18、3、盡職調(diào)查方法；4、盡職調(diào)查基準(zhǔn)日或調(diào)查期間；,2011.06,31,（三）盡職調(diào)查報(bào)告聲明,盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)予以明確，包括但不限于以下內(nèi)容：1、盡職調(diào)查工作性質(zhì)；2、盡職調(diào)查工作所受限制；3、盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)的不確定事項(xiàng)；4、盡職調(diào)查報(bào)告的使用限制。,2011.06,32,（四）盡職調(diào)查報(bào)告核查結(jié)果及總體評(píng)價(jià),盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)被調(diào)查企業(yè)發(fā)表核查意見(jiàn)或進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，如需要可對(duì)有關(guān)事項(xiàng)提出建議。 該部分內(nèi)容需要簡(jiǎn)

19、要摘錄正文中認(rèn)為需要著重披露的內(nèi)容，同時(shí)就重要事項(xiàng)和未盡事宜提請(qǐng)委托方關(guān)注。,2011.06,33,（五）盡職調(diào)查報(bào)告正文,1、按開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目及目標(biāo)公司分別披露2、按財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作重點(diǎn)及主要內(nèi)容進(jìn)行披露3、采用文字加表格的方式，重點(diǎn)突出4、對(duì)于需要詳細(xì)列示的財(cái)務(wù)信息采用附表的方式5、涉及與其他中介機(jī)構(gòu)調(diào)查內(nèi)容有重復(fù)的，做到信息共享、且保持一致,2011.06,34,第四部分：財(cái)務(wù)盡職調(diào)查實(shí)務(wù)操作示例,（一）前期準(zhǔn)備（二）現(xiàn)場(chǎng)

20、調(diào)查（三）未盡事宜（四）提交報(bào)告（五）后續(xù)服務(wù),2011.06,35,,,（一）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查前期準(zhǔn)備,1、明確財(cái)務(wù)盡職調(diào)查項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；2、與委托方項(xiàng)目組人員溝通，了解項(xiàng)目背景、初步可研、對(duì)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的期望及要求 3、確定財(cái)務(wù)盡職調(diào)查組成員、就調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行溝通4、將被調(diào)查企業(yè)所需提供的資料清單發(fā)與目標(biāo)公司 5、與其他中介機(jī)構(gòu)溝通，確定現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)時(shí)間附：財(cái)務(wù)盡職調(diào)查所需資料清單,2011.06,36,,,,（二）、財(cái)務(wù)盡

21、職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,盡職調(diào)查組到達(dá)目標(biāo)企業(yè)，與企業(yè)負(fù)責(zé)人員初步就盡職調(diào)查事宜進(jìn)行溝通，調(diào)查人員此時(shí)應(yīng)該為今后工作做怎樣的鋪墊？ 1、明確如何對(duì)接，此時(shí)應(yīng)明確誰(shuí)能夠幫助解答財(cái)務(wù)問(wèn)題，誰(shuí)能確實(shí)幫助提供各種資料； 2、根據(jù)之前發(fā)的“被調(diào)查企業(yè)所需提供的資料清單”，進(jìn)一步明確所需資料，并就資料是否能夠完全提供以及提供時(shí)間溝通一致；3、資料可以要求分批提供，以縮短等待時(shí)間；4、涉及財(cái)務(wù)信息盡量獲取企業(yè)的電子資料，以提高工作效率；

22、5、明確提供資料應(yīng)按不同中介機(jī)構(gòu)分別提供；6、如提供資料不能滿足需求，應(yīng)通過(guò)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與目標(biāo)企業(yè)溝通。,2011.06,37,,調(diào)查人員取得基本資料后，首先應(yīng)做哪幾步工作？1、整理初步資料，按目標(biāo)公司基礎(chǔ)資料、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資料及財(cái)務(wù)資料予以分類(lèi)，整理，進(jìn)一步列出需要繼續(xù)提供的資料清單；2、按小組成員業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行工作分工；通常情況分為：匯總?cè)藛T、項(xiàng)目調(diào)查人員、財(cái)務(wù)調(diào)查人員（分為一般科目審核及銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本審核）3、匯總?cè)藛T根

23、據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，初步搭建調(diào)整報(bào)告結(jié)構(gòu)，明確每部分要說(shuō)明的問(wèn)題及需要的資料；4、負(fù)債項(xiàng)目調(diào)查的人員，詳細(xì)審閱項(xiàng)目審批文件及開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)證情況，并就相關(guān)指標(biāo)與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通，獲取更為專業(yè)的信息；5、財(cái)務(wù)審核人員就審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表及賬務(wù)核算信息進(jìn)行核對(duì)，確定可信賴及可以予以分析披露的財(cái)務(wù)信息。,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,2011.06,38,,調(diào)查過(guò)程中各層面的溝通，訪談1、在初步整理和審閱資料的前提下，就項(xiàng)目、目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算

24、等方面不很明確的事項(xiàng)匯總訪談方案，逐一解決；2、和目標(biāo)公司各層面人員的溝通，通常包括但不限于經(jīng)營(yíng)管理人員、財(cái)務(wù)人員、工程人員等；要保持一種謙虛的態(tài)度，是盡最大努力獲得信任，而不要對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀當(dāng)場(chǎng)提出批評(píng)；要讓目標(biāo)公司人員明確不是審計(jì)，而是在幫助他們解決問(wèn)題；3、和委托方項(xiàng)目組人員的溝通，盡可能多的獲取項(xiàng)目需求，了解委托方希望解決的問(wèn)題，提供有效的建議；4、與其他各中介機(jī)構(gòu)的溝通，盡量利用專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的工作成果，提高工作質(zhì)量和工作效

25、率； 5、就有可能存在的或有風(fēng)險(xiǎn)取得目標(biāo)公司的承諾及聲明。,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,2011.06,39,,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查重點(diǎn)關(guān)注： 1、合法合規(guī)性調(diào)查：（1）目標(biāo)公司法律資格：從律師處獲取從工商部門(mén)調(diào)查取得的第一手資料，明確目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與賬面實(shí)收資本的統(tǒng)一性。若涉及有相關(guān)變更，應(yīng)明確是股權(quán)變更或是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，明確目標(biāo)公司的主體資格等；（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資料：參考律師及評(píng)估師所獲開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資料，明確截至盡調(diào)日開(kāi)發(fā)建設(shè)

26、項(xiàng)目批準(zhǔn)情況，各項(xiàng)權(quán)證取得情況及與財(cái)務(wù)信息的統(tǒng)一性（3）財(cái)務(wù)信息：審閱過(guò)往年度審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)資料，明確最可信賴財(cái)務(wù)信息，據(jù)此分析相關(guān)數(shù)據(jù)。,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,2011.06,40,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查重點(diǎn)關(guān)注： 2、整體財(cái)務(wù)信息的分析（1）過(guò)往3年財(cái)務(wù)信息的分析（若有）：包括財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，重大資產(chǎn)、負(fù)債的變化、經(jīng)營(yíng)情況的增減及原因等 （2）過(guò)往年度開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

27、（3）過(guò)往年度現(xiàn)金流量情況及分析（4）過(guò)往年度開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目政策優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠（5）股東實(shí)際投資及實(shí)質(zhì)控制情況 （6）信托計(jì)劃涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析,2011.06,41,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查重點(diǎn)關(guān)注： 3、截至盡職調(diào)查基準(zhǔn)日主要財(cái)務(wù)信息披露（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入情況-存貨、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款等，明確已投金額占總投金額的比例（2）關(guān)聯(lián)往來(lái)截至基準(zhǔn)日余額及發(fā)生額的審核，明確款項(xiàng)性質(zhì)及還款要求（3）

28、資本公積核算內(nèi)容的審核，明確款項(xiàng)來(lái)源及款項(xiàng)性質(zhì)，取得核算的有效依據(jù)（4）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目取得銷(xiāo)許證情況及與銷(xiāo)售臺(tái)賬、賬面預(yù)收賬款核對(duì)，了解銷(xiāo)售情況（面積、單價(jià)、金額等）（5）其他金融債務(wù)及企業(yè)間債務(wù)情況，借貸條件、期限、利息等情況,2011.06,42,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,了解并關(guān)注項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的財(cái)務(wù)狀況特點(diǎn)。 1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期：資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 資產(chǎn)：貨幣資金、預(yù)付賬款、存貨-土地成本及往來(lái)款

29、 負(fù)債：股東或關(guān)聯(lián)方往來(lái) 權(quán)益：注冊(cè)資本、資本公積重點(diǎn)關(guān)注：（1）股權(quán)結(jié)構(gòu)、出資金額、比例是否與工商登記；（2）資本公積的形成，核算依據(jù)是否充分；（3）預(yù)付賬款的合同，與工程現(xiàn)狀（進(jìn)度）是否相符；（4）存貨中土地成本的支付憑證，及土地權(quán)屬關(guān)系是否明確；（5）關(guān)聯(lián)往來(lái)債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否清晰。,2011.06,43,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,了解并關(guān)注項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的財(cái)務(wù)狀況特點(diǎn)。2、項(xiàng)目建設(shè)期：有

30、銷(xiāo)售形成，不結(jié)轉(zhuǎn)損益；資產(chǎn)負(fù)債核算內(nèi)容較多，尤其關(guān)聯(lián)往來(lái)加大。 資產(chǎn)：貨幣資金、預(yù)付賬款、存貨-土地成本及往來(lái)款 負(fù)債：股東或關(guān)聯(lián)方往來(lái)，外部融資加大，預(yù)收賬款 權(quán)益：注冊(cè)資本、資本公積重點(diǎn)關(guān)注：（1）預(yù)收賬款：預(yù)售證的取得及實(shí)際銷(xiāo)售情況；（2）外部融資：外部融資額度及條件；（3）工程臺(tái)賬：工程款支付情況與合同及實(shí)際工程進(jìn)度是否匹配；（4）關(guān)聯(lián)往來(lái)：是否存在占用資金或挪用銷(xiāo)售款情況（5）稅收政策：是否有稅收

31、優(yōu)惠，是否存在滯納稅款情況,2011.06,44,（二）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)工作,了解并關(guān)注項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的財(cái)務(wù)狀況特點(diǎn)。3、項(xiàng)目收尾期：外部融資逐步歸還，結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本，預(yù)付款大部分結(jié)轉(zhuǎn)，存貨存量較小。關(guān)聯(lián)往來(lái)加大重點(diǎn)關(guān)注：（1）實(shí)際工程欠款情況，預(yù)計(jì)工程欠款支付期及資金來(lái)源；（2）大額關(guān)聯(lián)往來(lái)賬齡、占用資金情況；（3）收入及成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否配比；（4）是否存在滯納稅款情況，金額；（5）外部融資歸還情況，資

32、金成本；（6）整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)完成情況，與可研的差距及分析。,2011.06,45,（三）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查未盡事宜,現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)束之前，現(xiàn)場(chǎng)人員如何處理未盡事宜應(yīng)將調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題以及企業(yè)的解釋與項(xiàng)目組人員溝通，獲取解決方案；整理資料，列出尚未提供的資料清單交與目標(biāo)企業(yè)，由其日后提供；與企業(yè)訪談人員保持良好關(guān)系，保留關(guān)鍵人員的聯(lián)絡(luò)方式，可幫助解決未盡事宜。,2011.06,46,（四）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查提交報(bào)告,1、匯總整理所

33、獲取的資料，編制資料清單，由提供資料方蓋章確認(rèn)；就未能獲取資料由目標(biāo)公司提供說(shuō)明2、編制整理財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作底稿，使工作底稿、報(bào)告引用表及報(bào)告附表有所銜接3、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人復(fù)核工作底稿，并完成財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告初稿,2011.06,47,（五）、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查后續(xù)服務(wù),在完成現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作后規(guī)定期限內(nèi)，提交財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告初稿，同時(shí)，完成后續(xù)服務(wù)工作。1、回答委托方就盡職調(diào)查報(bào)告初稿提出的疑問(wèn)；2、根據(jù)委托方要求調(diào)整報(bào)告內(nèi)容；3、根

34、據(jù)項(xiàng)目需求，調(diào)整被調(diào)查目標(biāo)公司范圍（盡調(diào)主體的改變或基準(zhǔn)日的改變）。,2011.06,48,第五部分：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查經(jīng)驗(yàn)總結(jié),1、熟知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)及稅收政策2、熟知房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方式及特點(diǎn)3、要有很好的溝通能力4、要有合作意識(shí)-配合能力5、要有現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)變能力，隨時(shí)根據(jù)目標(biāo)公司實(shí)際情況調(diào)整調(diào)查方案6、重點(diǎn)關(guān)注成本、銷(xiāo)售、資本公積、關(guān)聯(lián)往來(lái)信息（視需要延伸講解）,2011.06,49,第六部分：房地產(chǎn)信托業(yè)

35、務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,一、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論二、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警實(shí)務(wù),2011.06,50,第六部分：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,一、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論 房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),概括起來(lái)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。,2011.06,51,一、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論,在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中,早期的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法主要考慮投資者無(wú)力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視,總投資內(nèi)部

36、收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn),從而開(kāi)始對(duì)內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo),沒(méi)能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進(jìn)一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并做出及時(shí)預(yù)警,擬從定量分析的角度,探索運(yùn)用Z模型風(fēng)險(xiǎn)分析法,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警進(jìn)行初步嘗試。,2011.06,52,一、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論-Z模型,Z模型最早是由美國(guó)學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提

37、出,用以計(jì)量企業(yè)破產(chǎn)的可能性,在實(shí)際運(yùn)用中,模型得到了逐步補(bǔ)充完善。其分析模型如下:Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中,Z=判別函數(shù)值,X1=營(yíng)運(yùn)資金/資產(chǎn)總額,X2=留存收益/資產(chǎn)總額,X3=息稅前利潤(rùn)/資產(chǎn)總額,X4=股東權(quán)益賬面價(jià)值總額/負(fù)債賬面價(jià)值總額,X5=銷(xiāo)售收入/資產(chǎn)總額企業(yè)破產(chǎn)臨界值:(1)Z2.9時(shí),企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好。,2011.06,53,一、風(fēng)險(xiǎn)

38、預(yù)警理論,考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,可能不能真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)質(zhì)量,模型在實(shí)際運(yùn)用中增加了兩個(gè)有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo)：（1）現(xiàn)金盈利質(zhì)量率?，F(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值/凈利潤(rùn)。其中：現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息計(jì)算出來(lái)的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤(rùn)收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+處置長(zhǎng)期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費(fèi)用付現(xiàn)。（2）現(xiàn)金增值質(zhì)量率?，F(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值/

39、留存收益。其中：現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項(xiàng)現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。,2011.06,54,二、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警實(shí)務(wù),（一）項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司各期財(cái)務(wù)指標(biāo)變動(dòng)的合理性；（二）項(xiàng)目公司實(shí)際工程進(jìn)度與賬面核算是否配比；（三）項(xiàng)目公司實(shí)際銷(xiāo)售情況與賬面核算是否配比；（四）項(xiàng)目公司各期現(xiàn)金流的分析與實(shí)際經(jīng)營(yíng)交易是否配比；（五）往來(lái)賬款發(fā)生金額及頻率，占用資金情況。,2011.06,55,謝謝大家！