城市發(fā)展中土地資本的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題探討

1、1城市發(fā)展中土地資本的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題探討摘要：長(zhǎng)期以來(lái)，許多城市重新城開(kāi)發(fā)，輕舊城改造，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)主要依靠土地等資源的大量投入，城市發(fā)展呈現(xiàn)盲目求大的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，土地資源的日益稀缺必將使這種發(fā)展模式難以為繼。對(duì)城市土地實(shí)行資本經(jīng)營(yíng)，是有效發(fā)揮城市土地資產(chǎn)效益、實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值、提高土地利用率、實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用的有效途徑。關(guān)鍵詞：城市發(fā)展；土地資本；經(jīng)營(yíng)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，城市已成為各種市場(chǎng)交換關(guān)系匯集的中心，成為市場(chǎng)配置資源的

2、重要場(chǎng)所。土地作為城市空間和功能的載體，日益成為城市資產(chǎn)的重要組成部分。近年來(lái)，我國(guó)城市化和工業(yè)化快速發(fā)展，城市人口激增，用地規(guī)模日益擴(kuò)張，人地矛盾更加突出。如何合理利用城市土地資源，最大限度地發(fā)揮城市土地資產(chǎn)的效益，為城市建設(shè)和國(guó)企改革積累資金，就成了亟須研究的重要課題。本文從現(xiàn)階段城市土地利用特點(diǎn)及現(xiàn)象分析入手，探討做好城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土地資本經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)思路。1現(xiàn)階段城市土地利用特點(diǎn)及現(xiàn)象從城市內(nèi)部更新來(lái)看，有為了凸現(xiàn)城市歷史文化

3、內(nèi)涵、改善人居環(huán)境而進(jìn)行的舊城改造，為了改善城區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量而進(jìn)行的污染企業(yè)外遷，為了發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)而鼓勵(lì)實(shí)施的沿街單位和居民的“破墻開(kāi)店”，為了緩解城區(qū)內(nèi)交通壓力而進(jìn)行的大規(guī)模道路拓寬改造等，使城市內(nèi)部土地利3地的成本有了較大提高，同時(shí)新法將利用存量土地的權(quán)利和收益放在地方，這使得利用存量土地成為增加建設(shè)用地供給的主要出路。（二）城市土地資本運(yùn)營(yíng)是推進(jìn)國(guó)企改革的現(xiàn)實(shí)需求。目前，我國(guó)城市存量土地的絕大多數(shù)被各類(lèi)國(guó)有和集體企業(yè)占用，用地性質(zhì)為

4、無(wú)償無(wú)限期的劃撥土地使用權(quán)。由于歷史原因，這部分土地長(zhǎng)期缺乏流動(dòng)，使用和配置效率很低，且大多位于城市的“黃金地段“。而國(guó)企改革中最為關(guān)鍵的問(wèn)題是“錢(qián)從哪里來(lái)？人往哪里去？“，改革的成本難以通過(guò)銀行貸款獲得支付。唯一的辦法，就是通過(guò)城市土地資本運(yùn)營(yíng)，充分挖掘土地資產(chǎn)的價(jià)值，為國(guó)企改革提供巨額資金。（三）城市土地資本運(yùn)營(yíng)是促進(jìn)土地資源資本化的必然產(chǎn)物。城市土地資源資本化是城市建設(shè)最重要的融資渠道，這一點(diǎn)在我國(guó)土地使用制度改革以來(lái)已經(jīng)得到了充

5、分的證實(shí)?；谖覈?guó)特殊的土地國(guó)情，靠犧牲耕地資源，通過(guò)增量投入取得資金的“以地生財(cái)“之路是行不通的，城市土地資源資本化唯有靠對(duì)存量土地的再投資和再循環(huán)的道路才能持續(xù)發(fā)展。城市政府要想充分挖掘存量土地的巨大資金價(jià)值，就必須成功地進(jìn)行城市土地資本運(yùn)營(yíng)，在運(yùn)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)土地的保值增值。3城市土地資本運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)思路城市土地資本運(yùn)營(yíng)必須具備一定的基礎(chǔ)，還要做好體系建設(shè)工作。（一）開(kāi)展城市土地資本運(yùn)營(yíng)的前提條件城市土地資本運(yùn)營(yíng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物，開(kāi)展