宣武區(qū)陶然商業(yè)中心策劃與實施方案

1、宣武區(qū)陶然商業(yè)中心策劃與實施方案,中稷控股集團有限公司2006年12月,目 錄,第一部分 項目背景與介紹第二部分 項目環(huán)境優(yōu)勢分析第三部分 項目策劃與設(shè)計定位第四部分 我們的優(yōu)勢第五部分 項目實施計劃第六部分 項目資金安排第七部分 項目投資測算第八部分 經(jīng)濟效益分析第九部分 市場定位與營銷第十部分 政府相關(guān)的支持第十一部分 結(jié)論,第一部分 項目背景與介紹國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境分析,中國經(jīng)濟持續(xù)高速

2、的增長，必然會給北京市的經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的發(fā)展機遇，尤其是給北京房地產(chǎn)業(yè)注入了強大的生機和活力。 奧運會在北京的主辦，給北京的商業(yè)和旅游業(yè)帶來巨大的商機，抓住奧運時機和北京經(jīng)濟南移的契機，宣武區(qū)必將是未來新興的經(jīng)濟亮點。宣武陶然項目將采用先進的管理模式，超前的經(jīng)營理念，為商家搭建共創(chuàng)、共享、共榮、共贏的合作平臺，創(chuàng)建全新而具有永久生命力的世界房地產(chǎn)品牌。,第一部分 項目背景與介紹宣武區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的定位,宣武區(qū)發(fā)展首要任務(wù)是在符合首都

3、功能定位，做好首都風貌保護，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善居民住房條件，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并以此打造國家新聞傳媒聚集地、宣南文化發(fā)祥地和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)是宣武區(qū)的發(fā)展重點。國際新聞中心、新聞出版總署、北京通信大樓主體工程、經(jīng)濟日報社業(yè)務(wù)樓等正在建設(shè)并即將交付使用，國際傳媒大道日漸成熟。馬連道特色經(jīng)濟將通過結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級，成為一個品質(zhì)高、經(jīng)營規(guī)范、手段先進的集茶葉、圖書、音像等產(chǎn)業(yè)的采購中心區(qū)。新華書店圖書物流中心、歐倍德建材超市、北京音

4、像大廈將建成開業(yè)等都給宣武區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)注入新的活力。,第一部分 項目背景與介紹項目介紹,地理位置：西至菜市口大街東至龍爪槐胡同南至陶然亭公園北至市政管理所交通優(yōu)勢：該地點位于改擴建的北京南站附近，北京南站將成為北京新的重要交通樞紐，這必將帶動該地域的商業(yè)發(fā)展正在建設(shè)中的地鐵4號線從該地塊邊通過，并設(shè)有地鐵站臺一個規(guī)劃中的1500平方米公交總站將建于該地塊內(nèi)部,第一部分 項目背景與介紹坐依千年龍脈，尊貴與生俱來,陶然商

5、業(yè)中心←4000米→天安門陶然商業(yè)中心←3000米→西單商場陶然商業(yè)中心←4000米→金融街,第一部分 項目背景與介紹項目建設(shè)基本數(shù)據(jù),總占地面積19,000平方米規(guī)劃中建設(shè)高度為30米容積率：2.5綠地率：30%空地率：50%,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)勢分析周邊商業(yè)環(huán)境,商務(wù)環(huán)境：位于北京二環(huán)內(nèi)、宣武區(qū)正中心、南二環(huán)和國際傳媒大道兩條主干道的交匯處，與天安門、西單、國家大劇院等中國標準建筑咫尺相望。區(qū)域勃興

6、：亮劍財富顛峰，占據(jù)中國傳媒業(yè)華爾街－國際傳媒大道－焦點位置。龍頭交通：兩條70米級主干道交匯處，可建500個停車位，坐擁地鐵4、7號線換乘站，以北1000米為地鐵2號線宣武門站，以南500米為南二環(huán)主干道。商圈基礎(chǔ)：西單、金融街、SOGO遙相呼應(yīng)，成熟商圈奠定財勢，性價優(yōu)勢一目了然，為您打造投資黃金前沿。開發(fā)潛力：周圍商業(yè)密度并不高，而人口密度很高，商業(yè)市場潛力巨大，主要有一個沃爾瑪超市，商業(yè)氛圍較強。,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)

7、勢分析項目區(qū)位優(yōu)勢,,本案,,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)勢分析地鐵讓商業(yè)輕松贏得話語權(quán),未來城市交通將是地鐵的天下，陶然亭商業(yè)中心坐擁北京地鐵4號線和7號線（規(guī)劃中）換乘站出口，讓您占據(jù)先機，不出中心，即可無阻礙暢行大北京地區(qū)。,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)勢分析金融街--亞洲金融重鎮(zhèn),金融街，位于陶然商業(yè)中心以北3.5公里，該地區(qū)聚集了600多家全國性金融機構(gòu)總部和大企業(yè)總部，區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達到18萬億元，管理著中國16萬億元

8、的金融資產(chǎn)，控制著全國90%的信貸資金和65%的保費資金運用。,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)勢分析西單--中國著名商業(yè)中心,西單，位于中心以北3000米，享譽全國的商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)濃郁的商業(yè)、人文氣氛，使它成為各地游客來京購物觀光的首選。與金融街共同為陶然商業(yè)中心營造了先天的財勢基礎(chǔ)。,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)勢分析西單標志性建筑,,西單商場,君太百貨,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)勢分析SOGO商圈--京城商業(yè)新軍,SOGO（莊勝崇光百貨

9、)商圈，位于中心以北500米，是北京新近崛起的一個商業(yè)中心，區(qū)域以SOGO為核心，聚集了包括沃爾瑪商場等一批明星商業(yè)企業(yè)，為陶然商業(yè)中心的商業(yè)生活配套增加了重重的砝碼。,第二部分 項目周邊環(huán)境優(yōu)勢分析周邊明星商業(yè),第三部分 項目設(shè)計定位新興的梅地亞中心,國際傳媒大道建設(shè)成集新聞傳媒、科技傳媒、教育傳媒、娛樂傳媒、通訊網(wǎng)絡(luò)傳媒為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。國際傳媒大道位于北京市宣武區(qū)，北起宣武門，南至南二環(huán)，南北長3.2公里，道路規(guī)劃

10、寬度為70米，東西縱深開發(fā)寬度為500－1000米。陶然商業(yè)中位居國際傳媒大道之要塞，未來的寫字樓與商業(yè)的定位都將于傳媒業(yè)息息相關(guān)。,第三部分 項目設(shè)計定位站在高端的陶然商業(yè)中心,陶然商業(yè)中心設(shè)計理念定位：站在高端陶然商業(yè)中心主營精品店和高檔商品展示廳，另有一個高級健身休閑中心。作為SOGO商圈的一部分，商業(yè)城既充分利用了周邊商業(yè)伙伴已經(jīng)聚集起來的良好財勢，又在業(yè)務(wù)上與SOGO、沃爾瑪?shù)荣u場做了嚴格區(qū)分，主攻精品店，突出層次感，這

11、使商業(yè)城在競爭中獨樹一幟，未戰(zhàn)而算勝，為各方有膽識的投資者搭建一個展示智慧和實力的平臺。,第三部分 項目設(shè)計定位設(shè)計方案,根據(jù)我們的商業(yè)調(diào)研，可以考慮把該地塊開發(fā)成為一個集商業(yè)、百貨、餐飲和辦公為一體的建筑群。外觀設(shè)計要與陶然亭公園景點相協(xié)調(diào)。設(shè)計地下一層至地上五層為商業(yè)購物中心，五層以上為5A級別寫字辦公場所。地下二、三層為停車場，并建設(shè)有一個高檔的健身中心和娛樂中心。采用租售結(jié)合，以售為主的銷售策略。,第三部分 項目設(shè)計定位

12、聯(lián)體建筑，扛鼎力作,第三部分 項目設(shè)計定位獨具匠心的設(shè)計理念,文武之道，一張一弛。陶然亭商務(wù)中心寫字樓的設(shè)計思路相對傳統(tǒng)5A寫字樓有重大突破，創(chuàng)新性的在每層設(shè)置了四個總裁辦公室，里面采用獨立的上下水設(shè)計，擁有獨立的衛(wèi)生間、淋浴間、休息室。讓各位高層的私人空間在公司得到延展，輕松面對各種商務(wù)挑戰(zhàn)。,第三部分 項目設(shè)計定位5A級的商業(yè)中心與寫字樓,陶然亭商業(yè)中心不是一座普通的5A級寫字樓，不僅是由英國皇家設(shè)計師設(shè)計，而且它使用的建筑材料

13、和建筑工藝跟普通的5A級寫字樓完全不同,是一座具有英倫風格的商業(yè)巨作。與南城起步相對較晚的商業(yè)環(huán)境來看，附近還沒有一家5A級全功能型的寫字樓。這對于陶然商業(yè)中心的先發(fā)優(yōu)勢是顯而易見。,第三部分 項目設(shè)計定位英國皇家設(shè)計師的古典與現(xiàn)代的融合,第三部分 項目設(shè)計定位商業(yè)中心效果圖,寫字樓大廳與商業(yè)中心設(shè)計效果圖,第三部分 項目設(shè)計定位強強聯(lián)合打造精品,開發(fā)商將由中稷控股集團聯(lián)合國外著名投資商英國思嘉伯發(fā)展集團共同開發(fā)。建筑企業(yè)和設(shè)

14、計單位將由國內(nèi)外知名建筑和設(shè)計單位進行建設(shè)和設(shè)計。強強聯(lián)合將打造宣武區(qū)一嶄新商業(yè)中心精品。,第四部分 我們的優(yōu)勢中稷控股集團的優(yōu)勢,中稷控股集團有限公司由中共中央黨校投資控股的企業(yè)，主要投資在文化教育、光纖寬帶、房地產(chǎn)、能源和礦產(chǎn)等領(lǐng)域。其宗旨是為中央黨校教學科研建立社會實踐基地、開辟國內(nèi)外經(jīng)濟、學術(shù)交流渠道、為教學科研提供經(jīng)費支持，為國家和地方的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展做一些力所能及的工作。中稷控股集團在北京、深圳、廣州、天津、山西

15、、內(nèi)蒙和遼寧等地均有投資，并有廣泛的國內(nèi)和國際的合作伙伴。,第四部分 我們的優(yōu)勢中稷控股集團的優(yōu)勢,,綜合優(yōu)勢,第四部分 我們的優(yōu)勢思嘉伯發(fā)展集團優(yōu)勢,英國思嘉伯發(fā)展集團是國際著名體育和房地產(chǎn)投資商，蘇格蘭銀行為其股東之一，旗下公司遍布歐美及亞洲，并擁有英超著名的謝菲爾德足球俱樂部，在歐洲及亞洲多處均有商業(yè)地產(chǎn)投資項目。思嘉伯發(fā)展集團于02年開始進入中國內(nèi)地投資，在上海、廣州、深圳、常州和成都各地都有地產(chǎn)的投資，獲得了與沃爾瑪在

16、華東的獨家合作權(quán)。思嘉伯發(fā)展集團在06年9月份收購成都五牛并更名為成都謝菲爾德俱樂部，足球做媒以30億元人民幣的總投資進軍成都房地產(chǎn)，打造成都商業(yè)地產(chǎn)的旗艦。近期思嘉伯發(fā)展集團已經(jīng)把環(huán)渤海地區(qū)的京、津作為首要的投資重點區(qū)域。,第四部分 我們的優(yōu)勢國內(nèi)合作機構(gòu),1、中國銀行2、中國光大集團3、國家開發(fā)銀行4、中國工商銀行5、中國農(nóng)業(yè)銀行6、中國建筑總公司7、中國海外集團8、紫金國際9、首開集團,10、北京城建集團

17、11、保利房地產(chǎn)集團12、招商地產(chǎn)13、富力地產(chǎn)14、上海城投置地15、中軟置業(yè)16、合生創(chuàng)展集團17、金地集團18、萬通集團,第四部分 我們的優(yōu)勢境外合作機構(gòu),1、瑞銀集團2、德意志銀行3、高盛集團4、美林證券5、摩根士丹利6、花旗銀行7、羅斯?；?、匯豐銀行9、美國雷曼兄弟,10、凱雷投資集團11、澳大利亞麥格里銀行12、三山國際基金13、華平投資基金14、摩根大通15、新加坡太平星基金

18、16、柯羅尼揚子基金17、思嘉伯發(fā)展集團18、長江實業(yè)集團,第五部分 項目實施進程計劃,2007年1月成立項目公司---北京中稷思嘉伯置業(yè)有限公司，注冊資金為1億元人民幣。此項目公司作為投資開發(fā)主體于07年2月份取得陶然商業(yè)項目土地的開發(fā)權(quán)。2007年3月份實施建筑設(shè)計。2008年年前完成整個項目施工。,第六部分 資金使用安排,北京中稷思嘉伯置業(yè)有限公司首期投入資金1.5億元人民幣用于取得項目的開發(fā)權(quán)。取得項目開發(fā)權(quán)后

19、，公司將追加投資2億元人民幣，作為項目建安費用。后期的市場推廣與營銷等工作資金需求較少，可由投資方適度安排。,第七部分 項目投資測算周邊商業(yè)樓宇調(diào)研,第七部分 項目投資測算投資收入測算表,第八部分 經(jīng)濟效益分析,陶然商業(yè)中心建成以后，將有力的推動宣武區(qū)GDP的增長，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟和社會效益。近萬平米的商場、健身中心、飲食廣場和娛樂服務(wù)將產(chǎn)生10萬人次的日客流，日消費額將在百萬以上。陶然商業(yè)中心建成后將成為國際傳媒大道

20、上最靚麗的風景。,第九部分 市場定位與營銷,未來商業(yè)中心的寫字樓的客戶將是國內(nèi)外知名企業(yè)為主，主要吸引從事傳媒、創(chuàng)意、文化、體育等知名企業(yè)入駐。思嘉博亞洲總部和其歐美、亞洲的戰(zhàn)略伙伴將會成為寫字樓的第一批客戶。陶然商業(yè)中心1-5層底商為大型商場，同時吸引家樂福、易初蓮花、香奈兒等世界頂級明星企業(yè)入駐。商業(yè)中心將有部分用于餐飲、健身、娛樂配套設(shè)施。,第十部分 政府相關(guān)的支持,現(xiàn)在項目宗地已經(jīng)是一塊平地，唯有一個市政管理處未完成搬

21、遷，希望政府有關(guān)部門盡快協(xié)調(diào)完成搬遷工作。希望政府相關(guān)部門盡快完善該地塊的市政配套設(shè)施。希望政府相關(guān)部門盡快完善本項目手續(xù)審批，使我方盡快獲得該項目開發(fā)權(quán)。在項目開發(fā)和銷售過程中，給予相關(guān)政策支持。,第十一部分 結(jié)論,上述所列舉的宣內(nèi)、西單、金融街等熱點樓宇項目與陶然商業(yè)中心都在4000米左右的范圍，目前與陶然商業(yè)中心的各種配套環(huán)境基本一致，但由于位于一個成熟商圈，價格上遠遠高于陶然商業(yè)中心。未來5年，隨著奧運會的舉辦和北京城