對住房需求的理論研究以及對上海市住房市場的相應(yīng)實(shí)證分析.pdf

1、本文將從需求行為入手，分別從理論和實(shí)證的角度對住房市場中與需求相關(guān)的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行分析和研究。具體而言，首先在微觀經(jīng)濟(jì)的框架下，建立普適的兩階段跨時(shí)期動態(tài)效用最優(yōu)化模型，分離出住房需求中消費(fèi)和投資的動機(jī)，運(yùn)用比較靜態(tài)分析的方法討論諸多經(jīng)濟(jì)變量的變化會對住房需求產(chǎn)生何種影響。通過運(yùn)用數(shù)學(xué)工具綜合比較分析現(xiàn)實(shí)中存在的四種情況，揭示出住房市場表面現(xiàn)象后的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義，清晰展現(xiàn)了由于需要跨期實(shí)現(xiàn)效用，個(gè)人總收入、收入變化、儲蓄意愿以及未來房價(jià)預(yù)期與

2、消費(fèi)需求和投資需求之間所呈現(xiàn)的不同交互關(guān)系。 隨后，在理論分析的基礎(chǔ)上，收集上海市住房市場中的月度交易數(shù)據(jù)和各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來對照驗(yàn)證理論結(jié)論。在對上海市住房市場的實(shí)證分析中，這個(gè)市場是一個(gè)非均衡的市場，因此運(yùn)用了非均衡市場的需求和供給函數(shù)聯(lián)立方程模型，并且把整個(gè)住房市場區(qū)分為增量房市場和存量房市場來加以考慮。雖然模型中包含了理論分析中所提及的大部分經(jīng)濟(jì)參數(shù)，但是由于統(tǒng)計(jì)資料的缺乏，無法對住房需求中的消費(fèi)動機(jī)和投資動機(jī)完全反映出來

3、，而僅僅是通過一個(gè)側(cè)面對理論分析加以驗(yàn)證。實(shí)證結(jié)果與理論結(jié)論切合的比較好，特別是在未來房價(jià)預(yù)期對整個(gè)市場需求的推動作用上十分明顯。而同時(shí)上述的實(shí)證結(jié)果也反映出上海住房市場中一些不能令人樂觀的現(xiàn)象，如市場非均衡程度的加劇、投資需求過高與房價(jià)上漲過快將引起的惡性循環(huán)和最終將會導(dǎo)致的社會總體福利下降。最后，綜合了理論分析和實(shí)證估計(jì)的結(jié)果，結(jié)合目前市場中存在的一些實(shí)際現(xiàn)象，對市場中未來會出現(xiàn)的一些情況進(jìn)行了討論，并且給出了相應(yīng)的一些政策性的評論