城市物業(yè)管理組織體系研究.pdf

1、隨著改革、開放的不斷深入，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化，城市物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生，并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)頗具發(fā)展前景的新興行業(yè)。但是在我國，城市物業(yè)管理的概念與定義在引進(jìn)之初，就偏離了城市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向，錯(cuò)誤地認(rèn)為城市物業(yè)管理是因物業(yè)公司的產(chǎn)生而產(chǎn)生。實(shí)際上，城市物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)私有化的結(jié)果，是建筑物區(qū)分所有人，并使其房地產(chǎn)保值、增值的需要；城市物業(yè)管理不是因?yàn)榈谝患页鞘形飿I(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也不會(huì)因?yàn)槌鞘形飿I(yè)管理企業(yè)的消亡而

2、消亡。同時(shí)，由于人們?cè)谘芯砍鞘形飿I(yè)管理時(shí)，著重研究的是城市物業(yè)管理企業(yè)及其行為，而忽視了對(duì)城市物業(yè)管理中其他組織及其行為的研究。因此，在管理學(xué)上必須從組織的角度、從體系的視角出發(fā)，全面研究各城市物業(yè)管理組織及其行為。 本文根據(jù)在城市物業(yè)管理活動(dòng)中社會(huì)功能的不同，將城市物業(yè)管理組織劃分為城市物業(yè)管理企業(yè)組織、城市物業(yè)管理行業(yè)自律組織、城市物業(yè)管理業(yè)主自治組織、城市物業(yè)管理政府管理組織和城市物業(yè)管理法律組織。在此基礎(chǔ)上，本文立足于城

3、市物業(yè)管理組織體系的研究，運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)理論學(xué)說，研究城市物業(yè)管理企業(yè)組織、行業(yè)自律組織、小區(qū)業(yè)主自治組織、政府管理組織、法律組織，并對(duì)城市物業(yè)管理組織體系進(jìn)行實(shí)證研究和評(píng)價(jià)，提出政策建議。 論文共分九章。第1章是緒論。闡述了論文研究的背景、目的和意義；對(duì)國內(nèi)外有關(guān)城市物業(yè)管理的研究現(xiàn)狀進(jìn)行了綜述；提出了論文研究的基本思路、主要內(nèi)容和研究框架；闡述了論文研究的重點(diǎn)、難點(diǎn)、創(chuàng)新之處及采取的研究方法。 第2章是城市物業(yè)管理

4、的相關(guān)理論。分別闡述了管理學(xué)理論、物權(quán)理論、委托代理理論等與城市物業(yè)管理相關(guān)的理論及在城市物業(yè)管理中的應(yīng)用。 第3章主要介紹了國內(nèi)外城市物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題。首先介紹了美國、新加坡、香港和我國大陸地區(qū)的城市物業(yè)管理狀況。接著闡述了城市物業(yè)管理的內(nèi)涵，描述了城市物業(yè)管理組織體系。在此基礎(chǔ)上，分析了我國城市物業(yè)管理存在的行業(yè)性問題、行業(yè)自律問題、小區(qū)業(yè)主自治面臨的問題、政府對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行行政管理中的問題以及我國城市物業(yè)管理法律問題等。

5、 第4章研究城市物業(yè)管理企業(yè)組織。討論了城市物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，從宏觀環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等方面分析了我國城市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，指出了城市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。 第5章研究城市物業(yè)管理中的行業(yè)自律組織與業(yè)主自治組織。主要探討了行業(yè)協(xié)會(huì)與行業(yè)自律，研究了行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)城市物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，分析了我國目前的城市物業(yè)管理協(xié)會(huì)及其功能。討論了城市物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治的理論依據(jù)，指出公民在憲法上的結(jié)社自由是業(yè)主治理的政治依據(jù)，業(yè)主對(duì)

6、房產(chǎn)的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是業(yè)主治理的法律依據(jù)，業(yè)主治理的現(xiàn)實(shí)依據(jù)是物業(yè)管理在本質(zhì)上是作為一種公共物品而供給和消費(fèi)，在設(shè)計(jì)業(yè)主治理的制度時(shí)應(yīng)當(dāng)平衡業(yè)主個(gè)人利益、小區(qū)全體業(yè)主及社會(huì)的公共利益。本文接下來研究了小區(qū)業(yè)主自治的主要內(nèi)容，比較了城市物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治與社區(qū)居民自治，研究了物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治組織——業(yè)主大會(huì)，討論了業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)等問題。 第6章是關(guān)于城市物業(yè)管理中的政府管理組織研究。研究了城市物業(yè)管理中的政府管理組織，

7、分析了政府管理的必要性，闡明了政府在城市物業(yè)管理中需要轉(zhuǎn)型的觀點(diǎn)，分別介紹了國務(wù)院物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、地方物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、其他政府部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的管理，討論了政府有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行行政管理的內(nèi)容。 第7章研究城市物業(yè)管理法律組織問題。主要討論了我國城市物業(yè)管理立法進(jìn)程，指出了物業(yè)管理立法存在的問題，分析和評(píng)論了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，研究了物業(yè)服務(wù)合同法律性質(zhì)和效力問題，探討了物業(yè)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬，分

8、析了物業(yè)服務(wù)合同中的抗辯權(quán)。 第8章構(gòu)建了評(píng)價(jià)城市物業(yè)管理組織體系運(yùn)行效果評(píng)估模型。確定了評(píng)估指標(biāo)體系和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并做了實(shí)證研究。不僅僅是最終的運(yùn)行效果評(píng)估指標(biāo)可以幫助客觀地評(píng)估物業(yè)管理的運(yùn)行績效，各個(gè)中間層次的評(píng)估結(jié)果也可以幫助窺視物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，可以為實(shí)踐提供一定價(jià)值的指導(dǎo)。 第9章是關(guān)于完善城市物業(yè)管理組織體系的對(duì)策研究。本章設(shè)計(jì)了我國城市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展策略，指出城市物業(yè)管理企業(yè)要正確定位、培育核心能力