完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的對策

1、<p>　　完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的對策</p><p>　　摘 要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的特點(diǎn)，通過將理論與實(shí)務(wù)分析相結(jié)合，分析新制度在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用狀況及其不足之處。指出了目前房地產(chǎn)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范，及缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則，使該行業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范。提出了包括完善房地產(chǎn)會計(jì)核算、提高會計(jì)信息質(zhì)量的對策。具體措施包括應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計(jì)準(zhǔn)則

2、基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則等。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計(jì)信息質(zhì)量；新會計(jì)準(zhǔn)則</p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠

3、政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。</p><p>　　在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)

4、展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計(jì)準(zhǔn)則，提高會計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動、經(jīng)營特點(diǎn)、會計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。</p><p>　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題<

5、;/p><p>　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計(jì)信息未能很好的貫徹會計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計(jì)信息問題。</p><p>　?。ㄒ唬?jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)

6、目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：</p><p>　　1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。</p><p>　　2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。</

7、p><p>　　3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。</p><p>　　4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。</p><p>　　上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會計(jì)師出具保留意見審計(jì)報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見

8、審計(jì)報告。而公司與注冊會計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計(jì)師的原因。</p><p>　?。ǘ┢髽I(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其

9、預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地

10、反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會發(fā)布了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的</p>

11、<p>　?。ㄈ┈F(xiàn)金流量信息披露不全面</p><p>　　根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》及《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營

12、活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。</p><p><b>　?。ㄋ模╋L(fēng)險披露不足</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、項(xiàng)目

13、開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種行業(yè)高風(fēng)險性狀況，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項(xiàng)。2001年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。</p><p>　　三、完善房地產(chǎn)會

14、計(jì)核算、提高會計(jì)信息質(zhì)量的對策</p><p>　　從我國目前情況看，要加快會計(jì)規(guī)范國際化進(jìn)程，按照國際會計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會計(jì)準(zhǔn)則的制定、頒布和實(shí)施，盡早實(shí)現(xiàn)從國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度向具體會計(jì)準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)變；參照國際會計(jì)準(zhǔn)則體系的構(gòu)成，補(bǔ)充和完善我國會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，如物價變動會計(jì)準(zhǔn)則、施工合同會計(jì)準(zhǔn)則、租賃會計(jì)準(zhǔn)則、外幣匯率變動影響會計(jì)準(zhǔn)則、金融工具會計(jì)準(zhǔn)則等等。本人亦贊同以

15、上的建議，并且部分的具體準(zhǔn)則如建造合同會計(jì)準(zhǔn)則、租賃會計(jì)準(zhǔn)則等臺。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認(rèn)為仍然有許多改善的空間。</p><p>　?。ㄒ唬┙⑼晟频姆康禺a(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系</p><p>　　現(xiàn)時學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的四個收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（條件）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，還存在

16、下列不同的觀點(diǎn)：</p><p>　　產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購銷雙方共同的責(zé)任和義務(wù)，其間涉及多家政府有關(guān)部門，何時取得產(chǎn)權(quán)證書非房地產(chǎn)開發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開

17、發(fā)企業(yè)的實(shí)際銷售業(yè)務(wù)中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶并非主營業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的充要條件。若以該時點(diǎn)為作為“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的時點(diǎn)，則會導(dǎo)致確認(rèn)收入的時間滯后。</p><p>　　簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項(xiàng)己劃入公司賬上）是否即可“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”呢?因此，一些人認(rèn)為此時判斷商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，且公司不再對該商品實(shí)

18、施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實(shí)測面積與合同差異超過3%而可能導(dǎo)致退房的后果，就不能認(rèn)為是次要風(fēng)險。若以該時點(diǎn)為基準(zhǔn)，將會導(dǎo)致收入確認(rèn)的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點(diǎn)，認(rèn)為收取了部分房款是確認(rèn)銷售收入的基礎(chǔ)。</p><p>　?。ǘ┩晟品康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算</p><p>　　現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計(jì)規(guī)范體

19、系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會計(jì)核算，包括會計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計(jì)規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計(jì)核算， 其財務(wù)會計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。</p><p>　　（三）全面與國際會計(jì)準(zhǔn)則趨同</p><p>　　目前，我國會計(jì)準(zhǔn)則與國

20、際會計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計(jì)準(zhǔn)則在我國還沒有制定。例如，國際會計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計(jì)工作量增大，會計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟(jì)的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。本人亦覺得監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)

21、準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報表中預(yù)提將來要交的所有稅項(xiàng)。讓財務(wù)報表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部份學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國會計(jì)全面國際化是必須的。</p>

22、<p><b>　　四、結(jié)束語</b></p><p>　　基于以上的種種因素，我國房地產(chǎn)會計(jì)信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計(jì)制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計(jì)事項(xiàng)由國家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計(jì)分支尚未納入會計(jì)規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計(jì)理論研究的深化，政府財政部門和會計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建

23、立一些新的會計(jì)分支，如人力資源會計(jì)、質(zhì)量成本會計(jì)、物價變動會計(jì)、金融工具會計(jì)等，部份會計(jì)分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產(chǎn)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本

24、人的建議是應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系，以及補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。如:房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，配套工程會計(jì)核算準(zhǔn)則指引等。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　[1]步丹.我國會計(jì)與國際化會計(jì)的對比分析[Z].天潤財經(jīng)網(wǎng)站，2003,(05).</p><p&