物業(yè)稅開征的效應分析【畢業(yè)論文+任務書+開題報告+文獻綜述+外文翻譯】

1、<p>　　本科畢業(yè)論文(設計)</p><p><b>　?。ǘ?屆）</b></p><p>　　物業(yè)稅開征的效應分析</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級 會計學 </p&g

2、t;<p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　

3、自十六屆三中全會提出:“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”以來，關于物業(yè)稅的討論便成為了一個熱點。文章通過對物業(yè)稅開征背景和我國現行房地產稅制現狀的分析，指出了我國現行房地產稅制在實踐中存在的“重流通、輕保有”、稅種設置復雜，重復征稅，計稅依據不合理等眾多缺陷，并從完善稅制的角度，探討了我國物業(yè)稅的思路和改革框架，認為，物業(yè)稅應該是對現有房產稅，城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和費等歸并后，統一

4、按房地產課稅價值征收的一種針對房地產保有環(huán)節(jié)的全新稅種。通過對其他國家物業(yè)稅征收概況和我國上海、重慶房產稅改革試點情況的介紹和分析，為我國物業(yè)稅改革提供了經驗借鑒。</p><p>　　最后，文章針對兩種不同物業(yè)稅改革模式下的稅收效應進行了對比分析，并以寧波市6區(qū)為例進行了實證考察，結果表明：對所有物業(yè)征收物業(yè)稅，將帶來較強的稅負遞增效應、地區(qū)差異效應，以及對房屋租賃市場的沖擊效應，但稅收收入有較強的穩(wěn)定性與充足

5、性。因此，從我國現實考慮，現階段應該對居民基本住宅免征物業(yè)稅；但在長期內，應對所有物業(yè)征收物業(yè)稅。</p><p>　　關鍵詞：物業(yè)稅；房地產稅制；稅收效應；稅負遞增效應；地區(qū)差異效應</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Third Plenary Session of the Sixth Central

6、Committee raised:" Carry out the construction taxation reform in Cities and towns, and levy the unified and standard property tax on real estate, and also cancel the relative charge". Discussion on the property

7、 tax has become a hot spot. By background and the property tax levy of the current real estate tax status of the analysis points out the current real estate tax in the practice of the existence of "heavy flow, light

8、 to keep" taxes set complex, dou</p><p>　　Finally, the reform of property tax revenue under the two different models were compared effects, and 6 District, Ningbo City, an empirical case study results s

9、howed that: the property tax levy on all property, will bring a strong the effect of increasing the tax burden, regional differences in effect and the impact on the housing rental market effects, but there is a strong ta

10、x revenue stability and adequacy. Therefore, from our reality to consider, at this stage should be exempt from the resid</p><p>　　Keywords: Property tax;Real estate industry taxation system;Tax effect;The ef

11、fect of increasing the tax burden;Effect of regional difference目 錄</p><p><b>　　1 緒 論1</b></p><p>　　1.1 研究背景1</p><p>　　1.2 研究目的和意義2</p><p>　　1.2.1 研究目的

12、2</p><p>　　1.2.2 研究意義2</p><p>　　1.3 研究方法與創(chuàng)新點3</p><p>　　1.3.1 研究方法3</p><p>　　1.3.2 論文創(chuàng)新點3</p><p>　　2 相關概念及理論基礎4</p><p>　　2.1 我國現行房地產稅收制度及存

13、在的問題4</p><p>　　2.2 物業(yè)稅與財產稅、房地產稅的關系6</p><p>　　2.2.1 物業(yè)稅的概念與改革框架界定6</p><p>　　2.2.2 財產稅8</p><p>　　2.2.3 房產稅9</p><p>　　2.2.4 物業(yè)稅與財產稅、房產稅三者之間的關系10</p&g

14、t;<p>　　3 國內外房地產稅征收實踐和經驗借鑒11</p><p>　　3.1 重慶和上海實施的房產稅改革分析11</p><p>　　3.1.1 上海試點現狀12</p><p>　　3.1.2 重慶試點現狀12</p><p>　　3.1.3試點階段效應分析13</p><p>　　3

15、.2 美國、英國和香港地區(qū)房地產稅征收概況13</p><p>　　3.3 國際房地產稅征收實踐的經驗總結15</p><p>　　3.3.1 作為地方財政收入的主要來源，歸屬于地方稅15</p><p>　　3.3.2“寬稅基、少稅種、低稅率”是物業(yè)稅征收遵循的基本原則15</p><p>　　3.3.3 在稅制結構安排上，堅持“重

16、保有、輕流通”16</p><p>　　3.3.4 采取市場評估價值為核心的從價計征方式16</p><p>　　4 開征物業(yè)稅的效應分析17</p><p>　　4.1 對所有物業(yè)征收物業(yè)稅改革模式的稅收效應分析17</p><p>　　4.1.1 稅負遞增效應17</p><p>　　4.1.2 地區(qū)差異

17、效應19</p><p>　　4.1.3 結構沖擊效應19</p><p>　　4.1.4 行業(yè)差異效應19</p><p>　　4.2 對基本住房免征物業(yè)稅改革模式的稅收效應分析22</p><p>　　4.2.1 財政效應22</p><p>　　4.2.2 結構沖擊效應23</p>&l

18、t;p>　　4.2.3 行業(yè)差異效應23</p><p><b>　　結 論25</b></p><p><b>　　參考文獻26</b></p><p>　　早在上世紀90年代初就有學者提出了“物業(yè)稅”的概念，多年來無論是在學術界，還是在尋常老百姓之間，關于物業(yè)稅的討論都不絕于耳，眾說紛紜，引起社會的廣泛關

19、注。2003年10月，中共十六屆三中全會通過的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出：“實行城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！笔状卧谖覈岢隽碎_征物業(yè)稅的改革設想。2005年10月中共中央十六屆五中全會關于第十一個五年規(guī)劃的建議中也提出了 “穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。2009年5月國務院公布了《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中第九條提到，要加快推進財稅體

20、制改革，建立有利于科學發(fā)展的財稅體制，深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。在這種情況下，物業(yè)稅的開征成為近年來的一個熱點話題。</p><p><b>　　1 緒 論</b></p><p><b>　　1.1 研究背景</b></p><p>　　房地產業(yè)是近年來我國國民經濟的支柱產業(yè)，是我國經濟持續(xù)增長的重要引擎。由

21、于房地產具有很強的產業(yè)聯動性，確保房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展不僅對國家宏觀經濟發(fā)展意義重大，而且還對維護社會穩(wěn)定、提高人民生活質量都有著極為重要的作用?，F階段，我國房地產市場已經步入一個嶄新的時期，而相關房地產稅制的跟進則相對遲緩，嚴重滯后于房地產市場的發(fā)展，在諸多方面都表現出與市場的不協調，無法起到維持市場穩(wěn)定和促使市場健康發(fā)展的作用，房地產稅制改革的緊迫性和必要性充分顯現出來。隨著房地產市場的迅速發(fā)展，相關稅制也必須與時俱進，只有當相關

22、稅制得到不斷地完善，才能更好地發(fā)揮稅收的杠桿作用，促進我國房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。作為房地產稅制改革的一部分，開征物業(yè)稅是其中的一項重大舉措，然而，物業(yè)稅作為一項影響國計民生的重要稅種，我國政府的態(tài)度是審慎的，為了研究物業(yè)稅開征后可能產生的影響，截至目前，我國已在多個省市如安徽、河南、福建、天津、北京、深圳、寧夏、遼寧、江蘇、重慶等進行了物業(yè)稅“空轉”試點。從西方發(fā)達國家的發(fā)展經驗并結合我國房地產市場的發(fā)展狀況分析，開征物業(yè)稅必然成為我

23、國新一輪房地產稅制改革的方向。在這種背景下，筆者</p><p>　　1.2 研究目的和意義</p><p>　　1.2.1 研究目的</p><p>　　目前世界上絕大多數的成熟市場經濟國家都實行了物業(yè)稅，很多發(fā)展中國家也己經開征物業(yè)稅。但我們不能一切照搬國外，對于開征物業(yè)稅，中國必須結合自身的一些特點來考慮。本文以目前我國房地產稅制存在問題為起點，通過對存在問題

24、的分析，論證物業(yè)稅改革的必要性。通過對世界范圍內具有典型代表意義的國家和地區(qū)的物業(yè)稅制度和實施情況進行多方位、多角度的對比為開征物業(yè)稅提供政策選擇。通過對開征物業(yè)稅產生的稅收效應進行定性定量分析，對實施物業(yè)稅后可能造成影響進行預測，有利于將來我國出臺切實可行的稅收政策，對我國房地產市場的健康發(fā)展意義重大。筆者希望通過本文能達到對物業(yè)稅改革方案提出一些有借鑒價值的內容的目的。</p><p>　　1.2.2 研究意

25、義</p><p>　　研究我國物業(yè)稅開征的相關問題，除了因為它是近一段時間熱門的話題，還由于其本身的重要性：</p><p>　　（1）物業(yè)稅是我國進行房地產稅制改革的必然選擇?，F行房地產稅制幾十年未做變動，存在著眾多缺陷，已經與高速發(fā)展的國民經濟不相適應，也成為房地產市場正常運作的障礙。所以我國只有在現有房地產稅制中引入物業(yè)稅這一保有階段的稅種，這些問題才有可能得到解決。</p&

26、gt;<p>　?。?）物業(yè)稅是政府財政收入的重要來源。世界上大多數的市場經濟國家都對房地產征收財產稅，即物業(yè)稅。房地產價值量大，在國民經濟中所占比重大，人們對房地產的需求也會隨著經濟的發(fā)展而不斷增長，所以房地產業(yè)可長期作為國家支柱型產業(yè)，對房地產征收財產稅就成為國家財政穩(wěn)定而重要的來源。</p><p>　?。?）物業(yè)稅是政府調控經濟的一種有效手段。由于物業(yè)稅是對房地產本身征稅，所以，要想擁有房地

27、產，每年就必須支付相應的成本，也就是說，擁有房地產是要不斷地花錢的。住房成本高，就有利于房地產向有經營能力的人流動，有利于房地產的保值增值，帶動房地產業(yè)的發(fā)展。同時，國家也可以根據經濟的發(fā)展水平、社會的穩(wěn)定、房地產業(yè)的發(fā)展狀況等各方面的需要，對不同檔次的房地產，制定不同的稅率，從而達到調控房地產市場供需關系、促進社會公平競爭的目的。</p><p>　　因此，有必要在分析和借鑒發(fā)達國家物業(yè)稅稅制經驗的同時，結合自

28、己的國情和特點正確看待物業(yè)稅開征所帶來的稅收效應，正確分析物業(yè)稅對我國房地產業(yè)的影響，制定出切實可行的稅收政策來促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，深化我國的房地產稅制改革，更好地發(fā)揮稅收對宏觀經濟的調控作用，推動我國國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。</p><p>　　1.3 研究方法與創(chuàng)新點</p><p>　　1.3.1 研究方法</p><p>　　本文在研究過程中運用了以

29、下研究方法：</p><p>　?。?）規(guī)范研究法。本文從我國現行房地產稅制存在的弊端分析出發(fā)，運用規(guī)范分析方法對物業(yè)稅的內涵、物業(yè)的改革框架界定進行了分析。</p><p>　?。?）文獻檢索、分析。由于在我國相關“物業(yè)稅”的各方面研究尚處于起步階段，因此筆者通過檢索相關的國外國內文獻，在對部分發(fā)達國家和香港地區(qū)物業(yè)稅制度進行比較分析的基礎上，總結其對我國的啟示和借鑒意義。</p&

30、gt;<p>　?。?）假設開征法。在假定物業(yè)稅己經開征的前提下，分析應該向居民征收的物業(yè)稅額并測算物業(yè)稅對居民造成的稅收負擔。</p><p>　　（4）實證對比分析。本文在借鑒相關理論知識的基礎上，結合寧波市2008-2010年間各區(qū)的房地產相關數據，對兩種不同物業(yè)稅改革模式下所可能產生的稅收效應進行了分析和對比，從而得出相關結論。</p><p>　　1.3.2 論文創(chuàng)

31、新點</p><p>　　本文的創(chuàng)新之處在于：首先，本文在總結我國房地產稅制目前存在的問題并借鑒國外物業(yè)稅制度的經驗的基礎上，分析并提出了物業(yè)稅的開征框架構想；其次，論文的研究內容以寧波市為例，具有很強針對性；最后，本文不同于目前國內其他的對物業(yè)稅的研究主要側重于能否簡單降低房價和稅制設計，而是著眼于運用相關數據對兩種不同改革模式下物業(yè)稅開征可能產生的稅收效應進行整體分析，研究的思路比較新穎。</p>

32、<p>　　2 相關概念及理論基礎</p><p>　　2.1 我國現行房地產稅收制度及存在的問題</p><p>　　新中國成立以來，作為稅收體系的重要組成部分，我國的住房市場相關稅制經過了多次改革和完善。我國現行房地產稅收制度的基本框架，是1994年全面的結構性稅制改革后形成的。我國住房產業(yè)涉及的稅種共計13個，其中直接以住房為課稅對象的稅種6個，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使

33、用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、契稅；與住房產業(yè)緊密相關的稅種7個，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加（視同特定目的稅由地稅機關負責征收）。從住房的流轉過程來看，可以將其大體劃分為三大類：第一類是住房所得稅類，包括房地產企業(yè)所得稅、個人所得稅、耕地占用稅等；第二類是流轉稅類，包括印花稅、契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅等稅種；第三類是住房保有稅類

34、，包括房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。（我國房地產各課稅環(huán)節(jié)征收的稅種見表1） </p><p>　　表1 我國房地產各課稅環(huán)節(jié)征收的稅種</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：中國房地產信息網</p><p>　　從以上有關我國房地產稅收制度的相關梳理可以看出我國現行的房地

35、產稅制存在著很大的弊端，主要表現在以下幾個方面：</p><p>　　(1)稅種多，重復征稅嚴重</p><p>　　我國房地產稅收體系涉及到流轉稅、所得稅、財產稅、特定目的稅等多個</p><p>　　相關稅種。這些稅種在形式上雖相互獨立，但實質上卻有內在聯系，甚至造成</p><p>　　對同一稅基的重復征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征

36、收5%的營業(yè)稅，還要征收12%的房產稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導致納稅人的地下交易行為增多，造成稅款流失。</p><p>　　(2)重交易輕保有，稅負不公</p><p>　　由表中可見，我國目前房地產稅制結構中，針對房地產保有環(huán)節(jié)征收的稅</p><p>　　種只有房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而我國房地產在開發(fā)流通階段設置了營業(yè)稅

37、、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(其中開發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金、土地使用費等收費約占整個開發(fā)期間稅費總額的75%)，這些稅費一般占房產價格的30%-40%。這種典型的重交易輕保有的稅制模式造成了嚴重的稅負不公。其后果是：一方面房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費過于集中提高了商品房價格，從而帶動房產市場價格上揚；另一方面，房地產保有環(huán)節(jié)稅費種類相對較少，稅負較輕，阻礙了資源的優(yōu)化配置。</p><p

38、>　　(3)計稅依據不合理</p><p>　　我國現行主要房地產稅收的計稅依據分別為房產余值、租金收入和實際占</p><p>　　用的土地面積，這些計稅依據不能正確地反映土地的級差收益和土地、房產的</p><p>　　時間價值，不能隨著經濟的發(fā)展、房地產的增值而相應增加稅收收入，也就不</p><p>　　能很好地發(fā)揮其調節(jié)收入的

39、作用。</p><p><b>　　(4)稅基狹窄</b></p><p>　　城鎮(zhèn)土地使用稅僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦范圍內擁有土地使用權的國內單位和個人征收。我國是一個農業(yè)大國，農村的土地占全國土地面積的很大一部分。國家機關、人民團體、軍隊、政府財政撥款的事業(yè)單位等自用的房產，個人所有非營業(yè)用的房產、經房管部門備案并執(zhí)行房管部門租金標準出租給個人居住的房產等都屬

40、于房產稅的免征范圍。廣大農村企業(yè)和規(guī)模龐大的城市居民住房均不在征收范圍之內。</p><p>　　(5)內外稅制不統一，不利于體現公平稅負、平等競爭的原則</p><p>　　目前我國的房地產稅收實行內外兩套不同的稅制，如內資企業(yè)、單位和個</p><p>　　人繳納房產稅，外資企業(yè)和外國人則繳納城市房地產稅；而城鎮(zhèn)土地使用稅只</p><p&g

41、t;　　對國內企業(yè)和個人征收，外資企業(yè)則繳納土地使用費。內外稅制不統一，不僅</p><p>　　不利于企業(yè)之間的公平競爭，而且也有違國民待遇原則。</p><p>　　因此作為房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，物業(yè)稅的開征能夠改變我國房地產稅制體系“重流轉，輕保有”的弊端，同時，通過對一系列房地產稅種的整合，取消相關稅費，特別是對房產稅、城市房地產稅的整合，可以有效統一我國內外房地產稅制，達到“寬稅

42、基、簡稅制”的良好效果。</p><p>　　2.2 物業(yè)稅與財產稅、房地產稅的關系</p><p>　　2.2.1 物業(yè)稅的概念與改革框架界定</p><p>　　雖然物業(yè)稅被廣泛關注，但對于究竟什么是物業(yè)稅官方從未做過正式明確的闡述，而學術界對“物業(yè)稅”、“財產稅”、“房產稅”這幾個概念有時并不加以區(qū)分，相互混用：作為本文的研究對象，筆者首先對“物業(yè)稅”做一個明

43、確的界定。</p><p>　　“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，，一般是指土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等?！拔飿I(yè)稅”這個概念是來自于英文“Property Tax”，也即對財產的征稅，又稱為不動產稅，是以土地、房屋等不動產為課稅對象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時所繳納的稅值會隨著其市值的增長而升高，即對于擁有的不動產所繳納的稅費，屬于財產稅的一個類別。</p

44、><p>　　物業(yè)稅的拉弗曲線理論解釋即保有環(huán)節(jié)房地產稅。美國經濟學家亞瑟·拉弗運用數學方法建立了一個表述稅率與稅收收入之間函數關系的模型，以反映稅率變化對經濟的影響。以橫軸代表稅率，縱軸代表稅收收入，拉弗曲線就是在該坐標系上的一條向上凸的曲線(拉弗曲線如圖1)該圖表示，在稅率為零和100%時，政府的稅收收入都是零。當稅率為A或B時，政府的稅收收入相同。稅率從A提高至C時稅收收入會隨稅率的提高而增加，而稅率

45、從D提高至B時，稅收收入反而隨稅率的提高而減少。在點E時政府稅收收入達到最大，供給學派將E點右側，拉弗曲線與橫軸及EE′圍成的區(qū)域稱為“拉弗禁區(qū)”，當稅率進入禁區(qū)后，稅收收入與稅率成負相關關系。我國房地產交易環(huán)節(jié)的流轉稅和所得稅稅種過多，稅率過高，總體稅負達到銷售收入的23%左右，造成了稅率與稅收收入呈線性增長關系，稅收收入與經濟增長不同比，進入了拉弗禁區(qū)，可用點B表示。此時應通過降低稅率使稅收收入提高。而保有環(huán)節(jié)的房地產稅種，不僅稅率

46、較低而且免稅范圍大，總體稅負水平相當于房地產價值的1.5%-2%左右，可用點A表示。此時應引進稅種并擴大稅基，即在房地產保有階段引進物業(yè)稅。</p><p><b>　　圖1 拉弗曲線</b></p><p>　　資料來源：《涉外稅務》</p><p>　　物業(yè)稅改革波及范圍很大，無論對國家、開發(fā)商還是購房者都將產生重大影響。究竟我國的物業(yè)稅制

47、度應該如何改革?成為各界關注的焦點，當前正處于不斷探討和研究階段。對物業(yè)稅的界定標準、范圍和改革的基本框架眾說不一，分歧主要集中在土地出讓金方面：</p><p><b>　?。?）觀點一</b></p><p>　　物業(yè)稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費臺并，轉化為房產保有階段統一征收的物業(yè)稅。這也是最早出現的一種觀點。（吳

48、俊培，2006）</p><p><b>　?。?）觀點二</b></p><p>　　物業(yè)稅應該是對現有房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等歸并后，統一按房地產課稅價值征收的一種財產稅，并不涉及到土地出讓金的問題。（劉維新，2007）</p><p>　　上述兩種觀點最大的分歧就在于是否用分期征收的物業(yè)稅取代一次性收取的土地出讓金。<

49、/p><p>　　贊成將房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的主要費用土地出讓金劃歸到物業(yè)稅里分年征收觀點的主張實行土地“年租制”。我國現有的土地使用制度是“批租制”，根據土地的不同用途，批租的期限從40年到70年不等，而其中部分稅費，用地者須一次性支付。這種做法實際上是將后40年到70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設，其必然的后果是對土地的濫用。他們認為改革后有幾大好處：一是避免政府寅吃卯糧；二是

50、可降低購房消費者負擔，變一次性交付為長期小額交付；三是對開發(fā)商來說，可以進一步降低房地產開發(fā)的門檻；四是可以降低金融風險。</p><p>　　比較上述兩種觀點，筆者個人比較傾向于第二種觀點，原因如下：</p><p>　　第一、兩者的性質不同。</p><p>　　我國實行社會主義公有制，《憲法》明確規(guī)定：“土地屬于國家所有”，國家只能出讓土地使有權。土地出讓金是

51、土地使用權的一種價格形式，是一定年限的地租折現價格。而物業(yè)稅是一種稅收，是國家憑借政治權利強制無償征收的。兩者是兩個完全不同的領域和范疇，前者是土地使用權的價值體現，是市場交易行為，而后者則是政府的政策行為。兩者不能簡單地相互替代。</p><p>　　第二、違背市場經濟規(guī)律。</p><p>　　土地是國家的不可再生資源，若取消土地出讓金，政府向房地產開發(fā)者無償供給土地，將使得土地變成無

52、價值之產，使政府缺失分配土地資源的依據，政府就隨之失去了市場作用配置土地資源的手段，其結果只能是與市場經濟建設背道而馳，放棄多年土地市場化改革的成果，倒退回計劃經濟時期的政府憑借行政手段劃撥的老路，這必然導致土地資源無法得到有效配置的結果，隨之還會加劇各種經濟利益實體為掠奪有限的土地資源而展開的激烈無序的不合理競爭，同時對于政府而言也會加劇相關管理部門為追求利益而產生的各種尋租和腐敗現象。而房地產作為投資對象的一個重要前提，就是要房屋存

53、在升值空問，而房屋之所以能夠升值主要是以土地升值為基礎，離開土地升值，房屋本身難以升值，房屋隨著時問的推移，是不斷發(fā)生磨損累計折舊的，其價值只能不斷貶值。</p><p>　　第三、嚴重影響地方政府的財政收入。</p><p>　　土地出讓金收入歷來都是各級地方政府財政的固定收入，并專項用于城市開發(fā)建設，而將土地出讓金以物業(yè)稅形式征收后，各級政府城市建設將因此失去資金來源，而目前城市建設又

54、年年需要大量的投入，這將給本來已經十分緊張的地方財政帶束更大的困難，影響我國經濟發(fā)展。</p><p>　　因此筆者認為我國開征物業(yè)稅的框架應是第二種觀點，即物業(yè)稅是財產稅的一種。物業(yè)稅應該是對現有房產稅，城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和費等歸并后，統一按房地產課稅價值征收的一種針對房地產保有環(huán)節(jié)的財產稅，且稅額隨房產價值的變動而變動。</p><p><b>　　2.2.2 財產

55、稅</b></p><p>　　我國的稅收按照課稅對象的標準進行分類可以分為以下五類：流轉稅類、</p><p>　　所得稅類、資源稅類、財產稅類、行為稅類。由此可見，財產稅并不是一個單一的稅種名稱，而是稅收分類的一個類別。目前，國內外的相關文獻對于財產</p><p>　　稅體系的理解與界定并未形成共識，總體看來，理論界對財產稅體系大體存在</p

56、><p>　　狹義的和廣義的理解與界定。</p><p>　　狹義的財產稅體系一般僅指財產保有稅，即著眼于財產保有的事實而課征</p><p>　　的稅收。財產保有稅根據其課稅對象范圍大小，可分為選擇性財產保有稅和一</p><p>　　般性財產保有稅。其中，選擇性財產保有稅以納稅義務人的特定財產為課征對</p><p>

57、　　象，大體分為不動產保有稅和動產保有稅。不動產保有稅主要指對保有土地與</p><p>　　其上定著物(主要是房屋建筑物)的課稅。國外大量相關文獻所討論的財產稅，在多數情況下僅指不動產保有稅。動產保有稅主要指對保有車輛、船舶和飛行器等動產的課稅。這主要是因為這些動產不僅價值大，而且各國法律對其一般也采取了登記制度，從而易于課稅。一般性財產保有稅以納稅義務人的財產總額或財產凈額為課征對象，包括臨時課征和每年反復課

58、征的稅收。</p><p>　　廣義的財產稅則不僅包括財產保有稅，還包括財產轉讓稅。財產轉讓稅是</p><p>　　指對財產進行轉讓時課征的稅收。按是否支付對價，財產轉讓可分為有償轉讓</p><p>　　和無償轉讓。有償轉讓是指支付對價的轉讓，如財產的出售或出租；無償轉讓是指受讓人不支付對價的轉讓，在現實生活中，就主要體現為財產的繼承和贈與。因此，從理論上看，財

59、產轉讓稅相應地可分為財產有償轉讓稅和財產無償轉讓稅。</p><p>　　根據理論上對財產稅體系的理解和界定，在我國現行的稅收體系中，與財</p><p>　　產稅有關的稅種主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、耕地占用</p><p>　　稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅9個稅種。</p><p><b&g

60、t;　　2.2.3 房產稅</b></p><p>　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開始征收的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，并于當年10月1日開始實施（我國現行房產稅征收內容見表2）。</p><p>　　表2 我國現行房產稅征收內容<

61、;/p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：《中華人民共和國房產稅暫行條例》</p><p>　　現行房產稅的特點：（1）房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；（2）征收范圍限于城鎮(zhèn)的經營性房屋；（3）區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。&l

62、t;/p><p>　　2.2.4 物業(yè)稅與財產稅、房產稅三者之間的關系</p><p>　　由以上的分析我們可以知道，三者之間存在著相通之處，具體聯系與區(qū)別如下：</p><p>　?。?）稅種：房產稅與物業(yè)稅都是財產稅，但房產稅屬于財產稅中的個別財產稅。</p><p>　?。?）征收對象。房產稅與物業(yè)稅都涉及對房產保有環(huán)節(jié)征稅，但物業(yè)稅征收對

63、象范圍更廣。（現行房產稅與物業(yè)稅“空轉”征收情況對比見表3）</p><p>　　表3 現行房產稅與物業(yè)稅“空轉”征收情況對比</p><p>　　經過上述對物業(yè)稅、財產稅和房產稅的介紹、比較和分析，不難看出，物業(yè)稅涵蓋了房產稅，是對整個房地產稅收體系的重新調整，波及范圍廣，但實施難度較大。隨著稅制改革進程的加快和房地產市場規(guī)范發(fā)展的需要，物業(yè)稅已經成為我國房地產稅制改革的必然趨勢。<

64、;/p><p>　　3 國內外房地產稅征收實踐和經驗借鑒</p><p>　　3.1 重慶和上海實施的房產稅改革分析</p><p>　　結合我國目前房地產市場狀況以及國家相關部門對近期房地產市場價格的調控的迫切意愿，為調節(jié)收入分配，引導個人合理住房消費并進一步完善房產稅，重慶和上海作為首批個人住房房產稅改革試點城市于2011年1月28日正式啟動改革試點工作（重慶、上海

65、房產稅細則見表4）。</p><p>　　表4 重慶、上海房產稅細則對比</p><p>　　資料來源：中國房地產信息網</p><p>　　3.1.1 上海試點現狀</p><p>　　根據《暫行辦法》，上海市的征稅對象是“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。辦法規(guī)定，合計家庭全部住房

66、面積人均不超過60平方米的，其新購住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按《暫行辦法》規(guī)定計算征收房產稅，即0.6%。對于應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的則適當優(yōu)惠，稅率暫減為0.4%。根據上海市統計局最新公布的數據，房產稅應稅住房房價低于28426元／平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產稅稅率為0.6%。</p><p&g

67、t;　　現階段，上海符合征稅范圍的人群較少。只有已有一套住房再買一套后，家庭人均面積超標的家庭才會被征稅。如以三口之家計算，只有超過180平方米的住房才會被征稅。這意味著，房價不會受到實質性影響。更多還是象征性影響，即繼限購、限貸、營業(yè)稅、契稅后的又一個調控工具。</p><p>　　上海市統計局4月25日公布的數據顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，商品住宅下降24.6%。其中，140平方米以上住

68、宅銷售面積下降超過了30%。價格方面，今年第一季度，上海商品住宅成交均價為每平方米22237元，同比去年第一季度的每平方米19826元則上漲12%。</p><p>　　3.1.2 重慶試點現狀</p><p>　　根據《暫行辦法》，重慶市的征收對象包括：獨棟商品住宅，不管存量還是增量；個人新購的高檔住房，主城新建商品住房建筑面積成交均價高兩倍的房子；無重慶戶籍、未在當地工作，在重慶買房，

69、第一套不收稅，但是兩套及兩套以上，開始征稅。具體稅率為，“獨棟商品房、新購商品房價格超過均價3倍以下，按照0.5%征繳，3至4倍收1%，4倍以上收1.2%。”此外，重慶目前以房產交易價為征稅基數，但3年或5年后可能有其他評估方法。</p><p>　　4月24日剛剛落幕的2011重慶春季房交會成交量暴跌。為期4天的房交會上，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元。成交套數

70、只占去年秋交會的40%，更不到去年春交會的兩成。而4月18日，國家統計局公布的3月份重慶市住宅銷售價格變動情況顯示，和2月份相比，3月重慶新建商品住宅大、中、小戶型價格均在漲，其中90平方米以下的價格漲幅最大，環(huán)比漲幅達到0.9%，較2月份提高了0.5個百分點；90~144平方米的環(huán)比上漲0.7%；144平方米以上的大戶型價格環(huán)比小漲0.1%。</p><p>　　3.1.3試點階段效應分析</p>

71、<p>　　從上海、重慶正式推出房產稅試點，到今天已經運行三個多月。在房產稅及一系列調控措施影響下，上海、重慶二個城市的樓市成交量低迷，特別是高檔樓盤受到沖擊較大，但目前這些城市的房價仍然堅挺，并未出現明顯下跌，甚至還有微漲，房產稅改革對于樓市調控并未產生立竿見影的效果，這也說明了房產稅改革是一個緩慢而長期的過程。</p><p>　　從上海、重慶的房產稅改革試點的實施可以看出我國近年來為進一步調節(jié)房

72、地產市場的需求結構，抑制過旺需求，引導居民住房消費行為，加緊了針對房地產保有環(huán)節(jié)的稅收改革，一邊是物業(yè)稅“空轉”試點范圍在擴大，一邊是房產稅改革正在推進，與物業(yè)稅不同，此次上海、重慶推行的房產稅改革并非一個新的稅種，可以說，自1986年以來，我國的房產稅作為地方稅種一直存在。只是該稅種僅對單位和個人的經營性用房按房產余值（房產原值一次性減除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收，對個人所有的非營業(yè)性用房產免征房產稅。此次的

73、“改良”房產稅，就是將房產稅的征稅范圍擴大到個人擁有的居民住宅，“改良”的房產稅在形式上更加貼近物業(yè)稅的范疇，更像是一種“上海重慶式”的物業(yè)稅，這次上海、重慶房產稅改革試點也可以看作是我國對物業(yè)稅改革道路更進一步的嘗試和摸索。</p><p>　　3.2 美國、英國和香港地區(qū)房地產稅征收概況</p><p>　?。?）美國房地產稅制</p><p>　　美國是西方國

74、家中房地產稅制最完善的國家。美國對土地和房屋直接征收房地產稅，又稱不動產稅(歸在財產稅項下)，稅基是房地產評估值的一定比例(各州規(guī)定不一，從20%-100%不等)。目前美國的50個州都征收這項稅收，只是各州和地方政府的稅率不同，大約在1%～3%之間。由于財產稅與地方的經濟關系緊密，除馬里蘭州己將征稅權上收到政府之外，其他49個州都是歸地方政府征收。目前財產稅是地方政府財政收入的主要來源，同時也是平衡財政預算的重要手段，大約占30%。如果

75、扣除聯邦和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約占近一半。其他有關的稅種主要是根據房地產交易、繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。一是交易稅，稅率約為2%，房地產買賣時繳納。二是所得稅，其中個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產出租形式的收入適用此稅；資本利得稅，依據房地產出售所獲得的差價收入征收；公司所得稅實行超額累進稅，稅率分15%、25%、34%、35%四檔，

76、稅基為房地產公司的凈利潤。三是遺產贈與稅，房地產作為遺產和被贈與時才征收，規(guī)定價值超過60萬美元的遺產和每次</p><p>　　美國房地產稅收的免稅是在州的法律框架下管理實行的。所有的州均對政府所有的房地產免稅，用于宗教和教育的房地產也通常被免稅。慈善機構大部分被免收房地產稅，但是州的法律在限定慈善機構的免稅上存在差異。</p><p>　　為了保證不動產稅的足額征收，各地方政府都擁有自

77、己的房地產估價部門和大量從事房地產估價工作的專業(yè)人員。其評估的辦法主要有資本還原法、公平市場價格法和重置成本評估法。</p><p>　　（2）英國房地產稅制</p><p>　　在英國，有關房地產的稅種可以分為三類：一是物業(yè)稅；二是對變動征收的稅，包括印花稅、遺產稅；三是對房地產帶來的增值額和的稅，包括營業(yè)房產稅和資本增值稅、個人所得稅及公司所得稅。</p><p&g

78、t;　　英國物業(yè)稅由地方政府對居民住宅按房產價值課征。納稅人為年滿18周歲的住房所有者或者住房承租者，包括永久地契居住人、租約居住人、法定許可居住人、居住人業(yè)主五類。物業(yè)稅的課稅對象為居民住宅的價值。</p><p>　　現行的英國物業(yè)稅有以下特點：一是居民占用的住宅價值越高，稅負重；住宅價值低的貧民稅負輕，解決了人頭稅負擔貧富不均的問題。二是中央政府統一將住宅價格分檔與地方確定具體稅額相結合，既保證了稅收統一，

79、又能適應各地的不同情況。三是體現了對低收入者、傷殘人和未成年人的照顧。</p><p><b>　?。?）香港物業(yè)稅</b></p><p>　　香港物業(yè)稅收制度包括物業(yè)稅和差餉稅。物業(yè)稅和差餉構成了香港政府的主要財政來源，主要用于向居民提供水、電、消防、治安等市政公共服務的支出。</p><p><b>　?、?差餉</b&g

80、t;</p><p>　　差餉又稱房地捐，是香港政府對擁有土地及樓宇等不動產者課征的一種間接稅，無論物業(yè)是否用于出租，都必須繳納差餉，即使物業(yè)空置也要繳稅。其課稅對象是附著于土地上的建筑物，以及香港境內的土地。納稅義務人是物業(yè)的所有者或者承租人。</p><p>　　差餉的計稅依據是應課差餉的租值，即不動產的評估值，此租值有香港物業(yè)估價署評定。差餉的稅率由立法會決定，制定稅率的基本依據是香

81、港政府財政收支狀況，每年按財政收支狀況的不同進行調整，2005年為5%。由于物業(yè)的應課差餉評估值取決于物業(yè)的市場價值，因此會隨市場情況而波動。</p><p><b>　?、?物業(yè)稅</b></p><p>　　物業(yè)稅是向本港土地及建筑物的業(yè)主(擁有人)所征收的稅項。香港的物業(yè)稅是一種直接稅，納稅人是擁有應稅物業(yè)的業(yè)主，不能轉嫁給租戶。如果該稅由業(yè)主以外的人繳納的，則

82、有可以從業(yè)主那里收回稅款的法定權利，除非承租人業(yè)主商定他同意承擔此稅為一種額外租金。計算辦法是將物業(yè)的評稅凈值依標準稅率16%計算。</p><p>　　物業(yè)稅的稅基是根據為換取物業(yè)的使用權而付出的代價而確定，代價包括租金、為樓宇的使用權而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務費及管理費、住客支付的擁有人開支(如修理費)等等。物業(yè)的應評稅凈值，是以應評稅值減去20％的修繕及支出免稅額后所得出的數目。</p&g

83、t;<p>　　香港對物業(yè)稅的免稅：(1)對于自有物業(yè)，若全部自有自住物業(yè)完全免稅；部分自住部分出租的物業(yè)只有自住部分免稅；部分自住部分經營的物業(yè)全部不免稅。(2)對空置物業(yè)，即在課稅年度沒有被占用的，業(yè)主可以獲得免稅。</p><p>　　3.3 國際房地產稅征收實踐的經驗總結</p><p>　　各國雖然因不同的國情以及經濟調控的目標不同，其房地產稅制之間存在著很多不同之

84、處，但它們一般都很重視房地產稅制的建立和完善縣以此作為調控經濟的重要手段和財政收入的重要來源。在西方國家，土地多為私有，房地產稅收關系容易明確。而在我國實行社會主義的土地公有制，國家既是土地資產的所有權主體，又是政治權力機關的征稅主體，故國家與土地使用者之問的經濟關系比較復雜，但是我們仍可以從香港地區(qū)及西方房地產稅收的具體實踐中得到許多有益的啟示，可以借鑒其許多有用的做法：</p><p>　　3.3.1 作為地

85、方財政收入的主要來源，歸屬于地方稅</p><p>　　在現代社會，物業(yè)稅已不再是各國稅收中的主體稅種。雖然物業(yè)稅的收入規(guī)模在許多國際稅收收入總額總的比重普遍不是很高，但其占地方級稅收收入的比重卻較大，已成為地方政府的主要財政收入之一。衡量物業(yè)稅財政地位重要性的指標為物業(yè)稅在地方稅收結構中的比例。無論是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，物業(yè)稅都是大部分地方財政收入的重要組成部分，甚至是主體稅種。</p>&

86、lt;p>　　3.3.2 “寬稅基、少稅種、低稅率”是物業(yè)稅征收遵循的基本原則</p><p>　　寬稅基，即拓寬稅基，擴大征稅范圍。一般來說，各國或地區(qū)除對公共事</p><p>　　業(yè)、宗教、慈善機構的房地產實行免稅外，其余的房地產均為征稅對象，同時</p><p>　　還包括與房地產相關的一些經濟行為，如房地產的繼承和贈與?？偟膩碚f，房</p>

87、;<p>　　地產稅收涵蓋了房地產取得、保有、流轉三個環(huán)節(jié)，并將房地產信托、證券化</p><p>　　等新興行業(yè)納入了征稅范圍，為穩(wěn)定房地產稅收提供了物質基礎。</p><p>　　少稅種，顧名思義就是簡化稅種，國外設置的有關房地產的稅收稅類較少，</p><p>　　一方面可以避免因稅種復雜而導致重復征稅等稅負不公現象的發(fā)生，另一方面</p&

88、gt;<p>　　又可以降低稅收征管成本提高稅收效率，例如美國僅設置了財產稅、遺產稅、</p><p>　　贈與稅和房地產經營所得稅，這樣便于理清稅收征納關系，提高稅收征管效率。</p><p>　　低稅率，就是指主體稅種的稅率較低，但在稅基較寬、征收效率較高的條</p><p>　　件下，仍能為地方財政創(chuàng)造相對充足和穩(wěn)定的收入來源。如日本的房地產稅種

89、</p><p>　　雖然較多，但稅負水平低，其固定資產稅的標準稅率為1.4%，最高稅率為2.1%，</p><p>　　而且其課稅價格一般為市價的10%。另據國家稅務統計局的一份考察報告顯</p><p>　　示，美國紐約市的房地產稅負水平為0.85%-4.77%。</p><p>　　3.3.3 在稅制結構安排上，堅持“重保有、輕流通”&

90、lt;/p><p>　　堅持“重保有、輕流通”，極大的促進了土地的配置效率和房屋的自然折舊。大多數國家都在房地產的取得、保有和轉讓環(huán)節(jié)設置了相關稅種，基本涵蓋了房地產市場運行的各個環(huán)節(jié)，且稅負相對集中在保有環(huán)節(jié)，取得和轉讓環(huán)節(jié)稅負適當。以英國為例，在房地產取得環(huán)節(jié)，其印花稅僅按土地和房產取得價格的1%征收，而來自房地產，經營性不動產差餉卻占總稅收的30%左右?！爸卮孑p流”的稅制結構極大推動了房地產流通與土地高效供給。

91、高額的房地產保有稅避免了業(yè)主控制或低效使用房地產，遏制了房地產開發(fā)商“圈地”、“待價而沽”，極大的繁榮了房地產二級市場，推動了房地產要素的優(yōu)化配置。</p><p>　　3.3.4 采取市場評估價值為核心的從價計征方式</p><p>　　當前世界上很多發(fā)達國家的房地產稅都由原來的從量計征發(fā)展為從價計征。因為以土地面積作為計稅依據，不能有效的反映土地級差收益和房地產的</p>

92、<p>　　時間價值，同時在稅率一旦設置，長期不變的情況下，會造成房地產稅收收入</p><p>　　增長與房地產價值增值及社會經濟發(fā)展的脫節(jié)。采用從價計征，以市場價值為</p><p>　　基礎，綜合考慮房地產坐落地點、建筑結構、新舊程度等因素的評估價值，其</p><p>　　所得的數據比較客觀，能夠準確反映稅基的真實面目。</p>&

93、lt;p>　　4 開征物業(yè)稅的效應分析</p><p>　　物業(yè)稅作為一項針對房地產保有階段征收的普遍稅，關系到國家和幾乎每位城市居民的切身利益，但我國物業(yè)稅從一開始，就不是單純的稅制改革，而是被賦予了調控房地產市場的重任。正因為我國的物業(yè)稅既承擔著普通的稅收收入的功能，又肩負著調控房地產市場的重任，因而近年來，物業(yè)稅的開征及改革模式受到了社會的很大關注，目前物業(yè)稅改革模式大致分為兩種：一是對所有物業(yè)征收物

94、業(yè)稅改革模式，二是基本住房免征物業(yè)稅的改革模式。本文針對這兩種不同改革模式下所產生的稅收效應進行對比分析，并以寧波市6區(qū)為例進行了實證考察，對開征物業(yè)稅后引起的房地產價格變動以及稅收負擔等多種效應進行了定量分析，為物業(yè)稅的開征提供依據。</p><p>　　4.1 對所有物業(yè)征收物業(yè)稅改革模式的稅收效應分析</p><p>　　對所有物業(yè)征收物業(yè)稅的稅制模式在很多國家實行，如美國、英國等國

95、。這一模式的優(yōu)點有：一是稅收征管成本較低，因為是對所有住宅征收，不需要花費很多人力、物力去甄別是第一套房還是二套以上住宅；二是稅收覆蓋面廣、稅源穩(wěn)定，政府可獲得一個穩(wěn)定而充足的稅收收入。這一方案所帶來的沖擊主要是：一是居民基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，有可能加重普通居民的稅收負擔；二是不利于居民改善居住條件，提高了人們的居住成本；三是由于普通居民的稅負可能增加，因而物業(yè)稅改革的阻力較大。</p><p>　　4.1.

96、1 稅負遞增效應</p><p>　　物業(yè)稅具有稅負難以轉稼、稅負水平隨著房地產價值的增加也不斷提高的特點，并且由于征稅對象是人們的基本住宅，房地產市場價值的增加并不能通過市場交易而實現，反而因為升值而需要繳納更多的物業(yè)稅。因此，物業(yè)稅的稅源只能來自于人們的可支配收入，人們需要從自己的收入里拿出一個不斷增長的部分，為自己的住宅支付物業(yè)稅，這意味著人們的稅負水平在不斷提高（假定人們的收入不變），這就是稅負遞增效應。

97、</p><p>　　下面以寧波市為例運用假設開征法對物業(yè)稅的稅率及納稅人的稅收負擔進行分析測算（寧波市各區(qū)住宅價格見表5）。</p><p>　　表5 寧波市各區(qū)住宅價格 單位：元/平方</p><p>　　資料來源：中國寧波住宅與房地產網</p><p>　　這里以寧波市各區(qū)的數據資料，對物業(yè)稅稅負遞增效應進行

98、分析。假設物業(yè)稅稅率為1%，計稅金額按房屋市場價值的70%進行估算，單套住房以100平米計算。根據表中數據，可計算出2008年至2010年寧波市各行政區(qū)的物業(yè)稅稅額（計算結果見表6，各區(qū)物業(yè)稅額增長率見表7）</p><p>　　表6 寧波市各區(qū)物業(yè)稅稅額 單位：元/年</p><p>　　資料來源：根據表5和定量假設計算整理而來</p><

99、p>　　表7 寧波市各區(qū)物業(yè)稅額增長率</p><p>　　資料來源：根據表6計算得來</p><p>　　數據顯示，由于房價上漲，從2008年到2010年，各區(qū)的物業(yè)稅都有較大幅度上漲，其中北侖區(qū)上漲了76.33%，江東區(qū)上漲了53.43%，因為物業(yè)稅是根據房屋的市場價值進行計算，因此房價上漲越快，物業(yè)稅上漲幅度也越大。房價上漲的較慢的鄞州區(qū)，海曙區(qū)物業(yè)稅上漲幅度也較慢。</

100、p><p>　　而從2008年到2010年，寧波市居民人均可支配收入從25304元增加到30166元，居民人均可支配收入增長幅度為19.21%。但與房價和物業(yè)稅上漲幅度相比，要小了許多，因此，如果對居民基本住宅征收物業(yè)稅，居民的稅收負擔將隨著房價上漲而上升。</p><p>　　4.1.2 地區(qū)差異效應</p><p>　　從地區(qū)角度看，如果兩個地區(qū)的房價不同，物業(yè)稅稅

101、率標準相同，則房價高的地區(qū)居民家庭將為自住住宅支付更高的物業(yè)稅，而房價低的地區(qū)居民家庭將支付一個相對較低的物業(yè)稅，因此，在不同地區(qū)之間，產生了一個稅收差異效應。由于屬于自住住宅，房屋增值并不能通過市場交易來實現，因此，這也意味著房價高的地區(qū)居民家庭將支付更高的居住成本。在這里，物業(yè)稅將產生一種“擠出效應”，收入水平較低、收入增長緩慢的居民將不得不離開房價高的地區(qū)，而轉向房價低的地區(qū)尋求就業(yè)和居住?！皵D出效應”的存在，使得房價高的地區(qū)對房

102、地產的需求減少，而對房價低的地區(qū)房地產需求增加，因而不同地區(qū)的房價差異將逐漸縮小而趨于一致。</p><p>　　從表6可以看出，由于房價不同，寧波6個區(qū)物業(yè)稅稅額有較大差異，這就是物業(yè)稅的地區(qū)差異效應。其中江東區(qū)稅負最高，2010年稅額為18004元，而北侖區(qū)最低，2010年為6170.5元，江東區(qū)物業(yè)稅比北侖區(qū)高了2倍多，這就是物業(yè)稅的地區(qū)差異效應。而這只是一個城市不同區(qū)域的物業(yè)稅差異，如果是不同城市之間，由

103、于房價差異更大，因而物業(yè)稅的差異也將更大。對于普通居民來說，對基本住宅征收物業(yè)稅，且房價高的地區(qū)繳納更多物業(yè)稅，這將迫使眾多中低收入家庭從房價高的區(qū)域向房價低的區(qū)域遷移，以減輕物業(yè)稅負擔。如寧波市內江東、海曙區(qū)的居民向北侖、鄞州區(qū)遷移。</p><p>　　4.1.3 結構沖擊效應</p><p>　　在商品房銷售市場中，征收物業(yè)稅后，由于所有房屋均需繳納物業(yè)稅，且是按房屋的市場價值來繳納

104、。根據理性選擇，人們會更多地選擇小戶型、低總價的住房，而減少對大戶型、豪華型住房的購買。需求的改變，必將引起供給層面的變化，也就是住房供給結構中，小戶型住房將增多，大戶型、高檔公寓以及別墅的供應將減少。</p><p>　　4.1.4 行業(yè)差異效應</p><p>　　物業(yè)稅的開征，對房屋租賃市場、房屋買賣市場、土地市場都將產生影響，但影響程度存在較大差異。</p><

105、p><b>　?。?）房屋租賃市場</b></p><p>　　由于征收物業(yè)稅，住房投資成本增加，投資者要么自己承擔增加的稅收，要么將增加的稅負或部分或全部轉嫁給租房者。由于目前房地產市場上房屋“租售比”較低，租房收入只夠抵消資金成本，投資者主要是通過房屋的“低買高賣”來獲取投資收益。因此，征收物業(yè)稅后，投資者自己承擔稅負的程度有限，只能通過稅負轉嫁將大部或全部稅負轉嫁給租房者，這意味

106、著租賃市場上租金將較大幅度上漲。同時，由于基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，這將使部分居民放棄購買住宅，而通過租賃住房來滿足居住需要，這使得租賃市場上房租有進一步提高的可能。</p><p>　　目前房地產市場上“租售比”較低的狀況，可從寧波市的房地產市場得到證實，所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1：300～1：200。如

107、果租售比低于1：300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。（寧波市各區(qū)住宅租金情況見表8，租售比見表9）。</p><p>　　表8 寧波市各區(qū)住宅租金情況 單位：元/月/平米</p><p>　　資料來源：中國寧波住宅與房地產網</p><p>　　表9 寧波市各區(qū)租售比情況</p><p>　　資料來源：根據表5