浙江省房地產融資風險研究-畢業(yè)論文+任務書+開題報告+文獻綜述+外文翻譯

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0 屆）</b></p><p>　　浙江省房地產業(yè)融資風險研究</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級 金融學

2、 </p><p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b>&l

3、t;/p><p>　　房地產行業(yè)是資本密集型行業(yè)，對資金的需求非常大。同時，房地產業(yè)融資風險的防范對房地產業(yè)、金融業(yè)乃至整個國民經濟的健康和持續(xù)發(fā)展都有著至關重要的意義。所以，房地產融資至關重要。但是目前我國房地產行業(yè)過于依賴于銀行信貸，其資金體系存在著融資渠道單一的缺陷，這使得房地產資金風險過于集中于銀行，導致金融體系的不穩(wěn)定和整體金融風險的擴張。作為國民經濟支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)，不能將銀行信貸資金作為主要甚至惟

4、一的來源。另外，隨著一系列緊縮房地產銀行信貸的政策和措施的相繼出臺，傳統(tǒng)融資渠道的弊端更加顯露出來，并且已經開始影響到了房地產金融的持續(xù)和健康發(fā)展，因此房地產業(yè)融資方式的改善勢在必行，建立一個多層次的融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產融資市場的主要問題。</p><p>　　本文以浙江省為研究對象，通過對浙江省房地產業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題進行分析，找出其可能存在的風險，針對風險提出風險控制和規(guī)避的方

5、法。本文將從房地產商的角度出發(fā)，提出房地產業(yè)融資風險防范的對策，以期對浙江省房地產業(yè)金融市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展起到一定的積極作用。</p><p>　　關鍵詞：房地產融資；銀行信貸；房產稅；金融風險</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Real estate industry are capital-inte

6、nsive industries, capital requirements were very large. at the same time, real estate financing risk prevention of the industry, finance and the whole of the economy to be healthy and sustainable development has importan

7、t. Therefore, real estate financing is essential. but at present, our real estate industry is too dependent on bank credit and its financial system there are channels for a single, this has made property capital risks ar

8、e too concentrated in t</p><p>　　This article in zhejiang to study, zhejiang province, real estate financing of the present situation and problems of the analysis and find out the possible risk in response t

9、o the proposed control and risk the risk avoidance. The real from the point of departure, real estate financing risk prevention strategies with a view to the zhejiang real estate markets health, stability and development

10、 to be an active role.</p><p>　　Keywords: Real estate financing ； bank credit ； financing methods ； financial risks</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 浙江省房地產業(yè)融資現(xiàn)狀1</p&g

11、t;<p>　　1.1 浙江省房地產業(yè)發(fā)展迅速1</p><p>　　1.2 浙江省房地產業(yè)融資規(guī)模擴大2</p><p>　　1.3 浙江省房地產業(yè)融資渠道現(xiàn)狀3</p><p>　　2 浙江省房地產業(yè)融資面臨巨大風險5</p><p>　　2.1 浙江省房地產業(yè)融資的政策性風險5</p><p&

12、gt;　　2.1.1浙江省房地產業(yè)融資政策性風險的定義和表現(xiàn)5</p><p>　　2.1.2浙江省房地產業(yè)融資政策性風險的成因7</p><p>　　2.2浙江省房地產業(yè)融資的泡沫風險7</p><p>　　2.2.1房地產泡沫風險的定義和判定7</p><p>　　2.2.2浙江省房地產業(yè)泡沫風險的表現(xiàn)8</p>

13、<p>　　2.2.3浙江省房地產業(yè)泡沫風險的成因10</p><p>　　2.3浙江省房地產業(yè)融資的結構性風險10</p><p>　　2.3.1浙江省房地產業(yè)融資的結構性風險的定義和表現(xiàn)10</p><p>　　2.3.2浙江省房地產業(yè)融資的結構性風險的成因11</p><p><b>　　2.4其它12&l

14、t;/b></p><p>　　3 對浙江省房地產企業(yè)防范融資風險的建議14</p><p>　　3.1 積極應對政府宏觀管理控制政策14</p><p>　　3.2對浙江省房地產價格進行科學評定及引導15</p><p>　　3.3改善浙江省房地產融資結構、增加融資渠道15</p><p>　　3.3.

15、1繼續(xù)加強與商業(yè)銀行的合作15</p><p>　　3.3.2向國外房地產企業(yè)學習借鑒16</p><p>　　3.4其他措施16</p><p><b>　　結 論147</b></p><p><b>　　參考文獻158</b></p><p>　　致 謝

16、錯誤!未定義書簽。9</p><p>　　房地產業(yè)一直是社會各界關注的焦點。由于房地產行業(yè)對資金的需求非常大，所以房地產融資問題是房地產業(yè)發(fā)展的關鍵。由于近幾年國家對房地產的政策從“穩(wěn)健”轉為“從緊”，房地產業(yè)的融資問題再次成為人們熱議的焦點。</p><p>　　1 浙江省房地產業(yè)融資現(xiàn)狀</p><p>　　1.1 浙江省房地產業(yè)發(fā)展迅速</p>

17、<p>　　作為我國改革開放的先行地區(qū)和民營經濟比較發(fā)達的地區(qū)，浙江省已經成為我國經濟增長最快的省份之一，特別是其房地產業(yè)的發(fā)展。從1991年到2010年，浙江省房地產業(yè)的發(fā)展已經經歷了20個年頭。雖然這20年里，其房地產業(yè)的發(fā)展經歷著周期性波動，但是總體發(fā)展速度不容小視，尤其是在最近幾年里，浙江省房地產價格飛速上漲，房地產業(yè)投資增長迅速，房地產交易異?；钴S?？梢哉f這幾年，浙江省房地產業(yè)的發(fā)展如火如荼。</p>

18、<p>　?。?）開發(fā)投資額增加</p><p>　　圖1 浙江省房地產開發(fā)投資額（2004-2009）單位：萬元</p><p>　　資料來源：浙江省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局浙江調查總隊—2010年浙江統(tǒng)計年鑒</p><p>　　由圖可知，浙江省房地產業(yè)的開發(fā)投資額從2004年到2009年呈逐年上升趨勢。到2009年其開發(fā)投資額已經達到22542664萬元，

19、5年內增加了8000000萬元以上。另外，2010年1-7月，浙江省房地產開發(fā)投資為1482億元，同比增長31.7%。說明浙江省房地產企業(yè)的開發(fā)投資熱情高漲，全省房地產開發(fā)投資發(fā)展迅速。</p><p>　?。?）銷售面積增加，市場交易活躍 </p><p>　　表1 浙江省房地產開發(fā)企業(yè)2009年房屋銷售面積和價格</p><p>　　資料來源：浙江省統(tǒng)計局、國家

20、統(tǒng)計局浙江調查總隊—2010年浙江統(tǒng)計年鑒</p><p>　　由表1可知，浙江省房地產開發(fā)企業(yè)在2009年房屋銷售面積已經達到8018.8萬平方米，銷售額達到80895058萬元。其中，商品房銷售面積為5538.1萬平方米，住宅銷售面積為2480.7萬平方米。說明浙江省房地產市場交易活躍，其銷售規(guī)模已經非常巨大。</p><p>　?。?）房地產業(yè)從事人員增加 </p>&

21、lt;p>　　這幾年，浙江省從事房地產行業(yè)的人員不斷增加，不僅包括直接從事房地產建設和銷售的人員，也包括房地產投機商，房地產中介商等等。房地產業(yè)引起了越來越多的關注。</p><p>　　總之，近幾年浙江省房地產業(yè)的發(fā)展非常迅速，其發(fā)展規(guī)模已經不容小視。其房地產業(yè)的發(fā)展顯然已經成為全省經濟發(fā)展的重要方面之一。它的發(fā)展已經全面影響著全省經濟的發(fā)展。然而，隨著浙江省房地產業(yè)的發(fā)展，房地產融資也迅速發(fā)展起來。作為

22、以資金為基礎的行業(yè)，融資決定著房地產業(yè)的成敗。能否正確認識房地產業(yè)的融資問題，是浙江省房地產業(yè)乃至全省經濟能否健康發(fā)展的關鍵。</p><p>　　1.2 浙江省房地產業(yè)融資規(guī)模擴大</p><p>　　房地產融資是相對于房地產投資而存在的概念。從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發(fā),流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資,融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的

23、籌集,運用和清算。從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業(yè)及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。近幾年，浙江省房地產融資規(guī)模增長迅速（如圖2所示）。</p><p>　　圖2 浙江省房地產資金來源合計（2004-2009）單位：萬元</p><p>　　資料來源：浙江省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局浙江調查總隊—2010年浙江統(tǒng)計年鑒</p><p>

24、;　　由圖2可知，浙江省房地產業(yè)的資金來源合計從2004年到2009年呈上升趨勢。尤其在2009年，它的上升速度非常迅速。到2009年其資金來源合計為52430976萬元，達到2004年的兩倍以上，短短六年時間，房地產融資的發(fā)展可想而知。</p><p>　　1.3 浙江省房地產業(yè)融資渠道現(xiàn)狀</p><p>　　總的來說，涉及到浙江省房地產企業(yè)的融資渠道至少有18條，包括：企業(yè)內部融資、

25、上市融資、向商業(yè)銀行的信貸融資、向其它金融機構（如：房地產保險公司等）融資、發(fā)行債券、房地產投資信托基金、售后回租、回買融資、前沿貨幣合約、房地產辛迪、項目融資、TOD融資、土地資產證券化、提前收回房款、延期支付費用、民間貸款、權益融資、租賃融資等。</p><p>　　浙江省房地產融資渠道現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，融資來源主要是商業(yè)銀行，另一方面，其它融資方式的比例相對較低（見表2）。</p>

26、;<p>　　表2 2008年上半年浙江省房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道分布情況</p><p>　　資料來源：浙江日報2008年9月9日版</p><p>　　由表2可知，2008年上半年浙江省房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源有25%是來自銀行貸款，加上個人按揭貸款15.8%，一共是40.8%。而自籌資金僅占23.3%。從2008年到2011年，來源于商業(yè)銀行的資金比例不斷增加，到201

27、0 年底已經接近70%?？梢钥闯?，浙江省房地產融資渠道的現(xiàn)狀是融資主要來源于商業(yè)銀行，其它融資方式的比例相對較低。</p><p>　　2 浙江省房地產業(yè)融資面臨巨大風險</p><p>　　雖然浙江省房地產業(yè)發(fā)展的如火如荼，但其暴露的問題也越來越多，尤其是房地產業(yè)的融資問題。因為銀行體系本身具有脆弱性，房地產企業(yè)弱小，市場信息不透明，經營模式陳舊，國家政策變化快等各方面的原因，其融資市場

28、存在著巨大的風險。國家政府，房地產商，商業(yè)銀行，消費者等作為房地產業(yè)融資市場的參與方，都承擔著一定的風險。房地產經營中，資金是最重要、最關鍵的因素之一，所以融資風險是房地產市場各參與方最重視的風險之一。房地產商作為房地產融資市場中最主要的角色，承擔著房地產融資的主要風險。</p><p>　　總的來說，浙江省房地產企業(yè)面對的融資風險包括：受政策影響太大，存在政策性風險；房價增長過快，存在泡沫風險；融資渠道單一，存

29、在結構性風險等等。</p><p>　　2.1 浙江省房地產業(yè)融資的政策性風險</p><p>　　2.1.1 浙江省房地產業(yè)融資政策性風險的定義和表現(xiàn)</p><p>　　房地產業(yè)的政策性風險是指由于國家對房地產業(yè)政策的變化而導致房地產商面臨的市場波動，消費者預期下降，融資困難等問題的風險。浙江省房地產業(yè)的政策性風險表現(xiàn)在兩個方面，一個是國家政策從緊的趨勢給浙江省

30、房地產業(yè)帶來了風險，另一個是面對從緊的政策，浙江省房地產企業(yè)本身顯得力不從心的應對形勢。</p><p>　　國家政策從緊的趨勢 </p><p>　　在2010年這個中國樓市調控的史上最強年，無論是發(fā)文數(shù)量，還是執(zhí)行力度，嚴厲程度等方面，都是史無前例的。首先，在政策力度上，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，無疑是史上最嚴的。其次，從保障房的建設上來看，2010年是歷年建設力度

31、最大的一年，計劃580萬套，最終開工建設590萬套，并且2011年又提高到1000萬套。另外，國家信息中心在中國證券報的報告中提出開征房地產稅將明顯增加投機房地產的成本，有利于抑制房地產投機，當前房地產稅的征收條件已經成熟。2011年，在上海和重慶已經進行了房產稅的試點，所以房產稅的征收是一個大趨勢。而中央高層為調控樓市，也可謂不遺余力，多次表示“加快保障房建設，加強樓市調控”；國務院總理溫家寶在2010年初就承諾任期內把樓市管好，年尾

32、依然表示會努力履行承諾。中央高層就某個行業(yè)如此持續(xù)地、密集地發(fā)表講話實屬罕見。</p><p>　　諸多業(yè)內人士表示，在投資、投機動力不減，“土地財政”問題依舊突出的情況下，房地產調控向更深層次方向的發(fā)展已經是大勢所趨。2011年1月27日，新華社報道，國務院辦公廳發(fā)布了關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知，從政府監(jiān)督、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理等方面提出八條措施，延續(xù)并全面強化了此前出臺

33、的各項調控政策，也稱“國八條”。不久，各地，包括浙江出臺了限購令。顯然，2011年國家對房地產業(yè)的宏觀政策勢必是頻繁而嚴厲的，所以浙江省房地產融資市場面臨著巨大的政策考驗。</p><p>　　面對從緊的政策，浙江省房地產企業(yè)顯得力不從心 </p><p>　　2010年浙江省房地產融資市場表現(xiàn)出“政策市”的特征。其中，最明顯的是國內貸款額的變化。它隨著政策的變化表現(xiàn)出波動狀態(tài)。</

34、p><p>　　圖3 2010年上半年浙江省房地產國內貸款額變化情況</p><p>　　資料來源：浙江省房地產協(xié)會，浙江大學房地產研究中心—2010年浙江省房地產發(fā)展報告</p><p>　　如圖所示：2010年1-2月全省房地產國內貸款平均達到94億元，3月份為70億元，4月份中央政府出臺調控政策后，我省金融機構反應迅速，嚴格按照國家政策貸款，4月份全省房地產國內貸

35、款為52億元環(huán)比減少25.11%。5月份，由于部分銀行對三套住房政策理解和執(zhí)行力度不一，房地產信貸額有所回升，全省達到104億元，環(huán)比增加了99.7%。到了6月份，隨著中國人民銀行對第三套住房政策的重申，全省金融機構紛紛壓縮房地產貸款規(guī)模，房地產國內貸款額降到了33億元，環(huán)比下降了84.74%。</p><p>　　由圖可知，我省房地產業(yè)融資市場對政策的反應敏感而迅速，所以當政策變化過快時，勢必會引起我省房地產融

36、資市場的巨大波動。顯然，浙江省房地產企業(yè)受國家政策影響過大，在巨大的政策壓力前顯得力不從心。</p><p>　　2.1.2浙江省房地產業(yè)融資政策性風險的成因</p><p>　　浙江省房地產企業(yè)的這種表現(xiàn)是有其內在和外在原因的。</p><p>　　從內在看，首先，如本文1.3中所提到的，浙江省房地企業(yè)的資金來源主要集中于商業(yè)銀行。而商業(yè)銀行對國家政策反應迅速，這

37、種反應會快速牽連到以商業(yè)銀行為主要資金來源的這些房地產企業(yè)，從而快速影響整個房地產業(yè)的發(fā)展。其次，浙江省房地產企業(yè)內部普遍缺少完善的抗風險系統(tǒng)，大部分企業(yè)是近幾年迅速壯大起來的，很多房地產項目快速上馬，企業(yè)內相應的風險防范機構還未跟上企業(yè)的發(fā)展步驟。</p><p>　　從外在原因分析，浙江省房地產市場缺少完善的調節(jié)機制，面對從緊的國家政策無法起到正確的引導作用。當然，國家近幾年嚴厲的調控政策也是造成浙江省房地產

38、企業(yè)面臨政策性風險的直接原因。</p><p>　　2.2浙江省房地產業(yè)融資的泡沫風險</p><p>　　2.2.1房地產泡沫風險的定義和判定</p><p>　　由于房地產投機引起了房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐而產生了泡沫經濟，在這種情況下房地產商面臨著投資規(guī)模過大，隨時可能承擔泡沫擠破的風險。這就是房地產業(yè)的泡沫風險。</p&g

39、t;<p>　　房地產泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：</p><p>　?。?）投資增長率。當房地產開發(fā)投資增長顯著高于經濟增長率時，就有產生泡沫的危險。</p><p>　?。?）商品房的空置情況。一般當空置率達到10％時，就是房地產業(yè)過熱的預兆。</p><p>　?。?

40、）住房價格是否持續(xù)上漲，住房價格是否超出居民負擔。如果住房價格持續(xù)上漲，并已經超出居民負擔，便很可能存在泡沫風險。</p><p>　?。?）房地產商的負債率是否普遍持續(xù)上升。房地產商的負債率普遍持續(xù)上升也是泡沫的表現(xiàn)之一。</p><p>　?。?）商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發(fā)增長率是否節(jié)節(jié)上升等等。</p><p>　　2.2.2浙江省房地產業(yè)泡

41、沫風險的表現(xiàn)</p><p>　?。?）房價過高，超出居民負擔</p><p>　　表3 浙江省房地產價格指數(shù)（2005-2009年）（上年=100）</p><p>　　資料來源：浙江省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局浙江調查總隊—2010年浙江統(tǒng)計年鑒</p><p>　　由表3可知，浙江省從2005年到2010年的房地產價格指數(shù)都大于100，所以浙江

42、省房地產價格在最近六年呈逐年上升趨勢。而且，其中土地交易價格的漲幅較大，每年的環(huán)比增長率都大大超過經濟增長率8%。另外根據(jù)百度新聞可知，2011年的浙江省房地產價格指數(shù)也大于100。所以，從2005年一直到2011年，浙江省房地產價格呈持續(xù)上升趨勢，其中土地交易交易價格增長過快，可能存在一定泡沫。</p><p>　　圖4 浙江省11個城市市區(qū)房價收入比</p><p>　　資料來源：浙江

43、省房地產協(xié)會，浙江大學房地產研究中心—2010年浙江省房地產發(fā)展</p><p><b>　　報告</b></p><p>　　如圖所示，全省有6個城市的房價收入比超過了10，其中幾個城市顯著超過10，而且其他城市的房價收入比也都在8以上，說明這些城市的居民家庭購房有較大困難，浙江省房價增長過快，居民家庭購房負擔已經過重。</p><p>&l

44、t;b>　　空置率高 </b></p><p>　　浙江省統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管全省商品房銷售形勢出現(xiàn)好轉跡象，但是商品房空置面積增長仍較快。2010年一季度，全省商品房空置同比增長31%，比2008年全年上升18.5個百分點?？罩?年以上面積同比增長1.1倍，特別是別墅高檔公寓空置3年以上的增幅達7.9倍；空置一年以上三年以下的滯銷房同比增長42.1%。</p><p&

45、gt;　　另外，房價的持續(xù)上升，很大程度上激發(fā)了房地產開發(fā)商的投資熱情，導致土地開發(fā)的快速膨脹，所以在這幾年的發(fā)展中，浙江省房地產商因為土地開發(fā)積累了不少債務。一旦房價預期不景氣，浙江省房地產企業(yè)的再融資將難上加難，使得資金鏈長期緊繃的開發(fā)商雪上加霜，公司的資金周轉壓力也會與日俱增。</p><p>　　以上分析可以得出：房價上升與房地產投資和房地產開發(fā)貸款快速增加并存,而這顯然違背供大于求導致商品價格下跌的經濟

46、學規(guī)律。這一結果說明，我省房地產市場中可能存在結構型泡沫、地價型泡沫、資產型泡沫和需求型泡沫。</p><p>　　2.2.3浙江省房地產業(yè)泡沫風險的成因</p><p>　　浙江省房地產泡沫風險的成因，主要有一下三個方面：</p><p>　　首先，浙江省土地的有限性和稀缺性是浙江房地產泡沫產生的基礎。由于浙江土地的有限性，使人們對房地產價格的上漲存在著很樂觀的預

47、期。當經濟發(fā)展處于上升時期，投資重點集中在基礎建設和房屋建設中時，土地資源的供給就十分有限，由此造成許多非房地產企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。</p><p>　　其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為

48、了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。溫州炒房團就是其中著名的現(xiàn)象之一。</p><p>　　再次，金融機構過度放貸也是浙江房地產泡沫產生的直接助燃劑。資金支持是房地產泡沫生成的必要條件。銀行部門過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業(yè)的擴張。</p><p>　　2.3浙江省房地產業(yè)

49、融資的結構性風險</p><p>　　2.3.1浙江省房地產業(yè)融資的結構性風險的定義和表現(xiàn)</p><p>　　本文中房地產業(yè)的結構性風險主要是指其融資結構風險，既房地產企業(yè)因為融資結構單一而可能面臨的融資危機的風險。浙江省房地產業(yè)的結構性風險主要表現(xiàn)在兩個方面，一個是融資方向集中，另一個是除了信貸以外的融資方式發(fā)展緩慢。</p><p>　　融資來源主要集中于銀行

50、，且信貸規(guī)模急劇增加 </p><p>　　近幾年，浙江省房地產業(yè)的信貸融資發(fā)展迅速。2010年，浙江省大中城市中80%-90%的購房戶選擇了按揭購房，貸款額約占50%，加上房地產企業(yè)的貸款，全省房地產項目的資金70%以上來自于商業(yè)銀行貸款及按揭。房企融資過多地依賴于銀行，一方面加大了銀行的風險；另一方面，企業(yè)的融資也將越來越困難，國家出臺相關貨幣緊縮政策以來，銀行業(yè)必然作出相應調整，則樓市中的大部分參與者就會陷

51、入資金危機。</p><p>　?。?）其它融資方式卻相對發(fā)展緩慢 </p><p>　　雖然，銀行信貸發(fā)展速度很快，但其它融資方式卻相對發(fā)展緩慢。目前可用于浙江省房地產融資的金融產品中，股票、債券等直接融資的比重很小。比如上市融資，浙江省房地產上市公司占全部房地產開發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰～3‰。2003年，房地產上市公司的市值只占滬深全部市值的4%。即使是已經上市的房地產公司，由于其業(yè)績的

52、波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。在過去七八年間，債券融資在房地產企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢。目前債券融資僅占房地產企業(yè)全部資金的極小一部分。即使在所占比例最高1999年，也不過2‰。2003年，債券融資僅為0.3億元，所占比例接近于零。 而且，目前通過房地產信托方式籌集到的資金僅占房地產貸款的1‰。由于我國沒有產業(yè)投資基金法，目前尚無嚴格意義上的房地產基金。外資所占比例呈逐年下降趨勢。盡管全省房地產業(yè)利用外資的

53、數(shù)量在2001年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢。2003年外商投資所占比重僅占總投資規(guī)模的1.4%。</p><p>　　盡管其它資金來源在近幾年也有所增長，可是它們的發(fā)展速度完全沒有信貸的發(fā)展速度快，這種發(fā)展速度完全無法動搖銀行作為資金主要來源的形勢。浙江省房地產企業(yè)的開發(fā)資金仍主要來源于銀行貨款，股票等直接融資比例過低，融資渠道狹窄，資金鏈非常薄弱。</p>

54、<p>　　2.3.2浙江省房地產業(yè)融資的結構性風險的成因</p><p>　　融資渠道少，融資方向集中等是造成浙江省房地產業(yè)融資結構性風險的主要原因。而融資渠道少，融資方向集中主要是浙江省房地產企業(yè)直接融資困難造成的。</p><p>　　（1）浙江省房地產企業(yè)直接融資（包括上市融資，投資基金，發(fā)行公司債等）存在諸多障礙 </p><p>　　一是政

55、策限制。以房地產企業(yè)上市為例，1996、1997年證監(jiān)會發(fā)文明確規(guī)定金融、地產行業(yè)的企業(yè)申請上市“暫不考慮”、“暫停受理”。此后，基本沒有房地產開發(fā)企業(yè)再在深滬兩地上市，只有少數(shù)幾家以其他業(yè)務為主營業(yè)務的企業(yè)實現(xiàn)了“曲線”上市或者干脆買殼重組上市。對房地產公司上市的這個限制性規(guī)定直到2001年1月11日才全面取消。解除上市禁令后，對房地產公司直接上市融資的控制仍較為嚴格。市場監(jiān)管機構政策上并不鼓勵房地產企業(yè)上市直接融資。</p&g

56、t;<p>　　二是法律制度不完善。例如，房地產投資基金屬于產業(yè)投資基金，不在目前已經立法的《證券投資基金法》的調整范圍之內。由于目前尚無規(guī)范產業(yè)投資基金的專門法律，成立房地產投資基金處于無法可依狀態(tài)。</p><p>　　三是信用制度缺失。在直接融資中，房地產開發(fā)企業(yè)直接面對投資者，沒有良好信用是難以取得投資者的信任的。對投資者來說，決定是否投資的依據(jù)是項目回報和風險的大小，而企業(yè)信用是判斷風險的

57、重要依據(jù)之一。在缺乏信用制度的前提下，除非政府進行擔保，開發(fā)企業(yè)的直接融資活動（如發(fā)行公司債）很難取得良好收效，而政府進行擔保又與企業(yè)融資的市場化要求不符。</p><p>　?。?）銀行給與過多資金，導致浙江省房地產企業(yè)過度依賴銀行，融資來源趨于集中 </p><p>　　近兩年來，浙江省商業(yè)銀行存貸余額之間仍保持了較大差額，說明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。商業(yè)銀行的巨大存款余額客觀上對直

58、接融資產生了抑制作用。同時，前幾年的房地產業(yè)高利潤、高收益對銀行有巨大的吸引力，即使在知其高風險的前提下，銀行也愿意對其融資。這就造成了浙江省房地產企業(yè)融資來源越來越集中。</p><p>　　（3）外資進入浙江省房地產業(yè)缺乏合適的投資渠道 </p><p>　　從目前外資進入浙江省房地產業(yè)的情況看，仍以港資居多，歐美外資投向的主要領域在規(guī)劃設計和房地產服務上。外資投資房地產之所以比較謹慎

59、，是因為房地產流動性相對較差，因此外資進入之前必須先明確退出方式。這就要求我們具備一定的金融工具，以方便外資的進入和退出。由于目前缺乏這種合適的金融工具，外資進入房地產的渠道并不暢通。對于浙江房地產市場來說，目前進入的外資只是冰山一角，更多的外資正在產業(yè)領域之外游離，尋找進入房地產業(yè)的機會。</p><p><b>　　2.4其它</b></p><p>　　除了以上

60、介紹的幾種風險以外，浙江省房地產企業(yè)的融資還面臨著各種其它問題，包括消費者的購房意愿下降，房地產業(yè)總體評價降低，外資利用率偏低，風險轉移困難等。</p><p>　　圖5 1999—2010年中國公民對房價預期與購房意愿</p><p>　　資料來源：中國人民銀行網站—統(tǒng)計調查司—2010年第4季度儲戶問卷調查報告</p><p>　　如圖所示，從1999年到201

61、0年，中國公民對房價預期與購房意愿逐年下降，預示著房地產業(yè)還面臨著消費意愿下降等風險。消費者的消費意愿下降將影響購房者繳納首付的時間，影響房地產商回收資金的速度，這使房地產商的融資又難了一步，使得房地產企業(yè)資金周轉問題更加顯著。</p><p>　　另外，對2010年房價水平，75.5%的居民認為“過高，難以接受”，是調查以來的最高值。對未來房價，43.3%的居民持上漲預期，比上季再次上升6.8個百分點，接近于2

62、009。房地產開發(fā)商急于套現(xiàn)，所以中國的房地產曾經出現(xiàn)一種奇怪的現(xiàn)象——那就是樓還沒有開始修建而住房卻已經銷售一空了。通過這種方式，開發(fā)商可以將風險轉嫁給銀行和購房者。但是如果消費者消費意愿下降，那么這種風險轉移方式就無法實現(xiàn)。</p><p>　　3 對浙江省房地產企業(yè)防范融資風險的建議</p><p>　　房地產業(yè)的競爭已經到了資本競爭的時代，房地產融資已成為各房地產企業(yè)生死存亡的關鍵

63、。除了利用現(xiàn)有的融資途徑以外，房地產企業(yè)必須苦練內功，提高對資本的運用能力，并與商業(yè)銀行合作進行金融創(chuàng)新，或者借鑒國外成熟的房地產融資工具，增加融資渠道，以突破目前房地產企業(yè)資金供給過分依賴銀行的局面，為我國的房地產業(yè)融資創(chuàng)造更多的機會。</p><p>　　3.1 積極應對政府宏觀管理控制政策</p><p>　　面對國家越來越嚴厲的調控政策，房地產商應對政策變化的措施變得至關重要?？梢?/p>

64、從以下幾個方面來應對國家的房地產政策變化。</p><p>　　投資決策理性化，投資規(guī)模合理化 </p><p>　　房地產商應該積極預測政策走向，及早了解處境，以便于及時反映。在政策不利的情況下，可以適當減緩投資規(guī)模發(fā)展的速度，謹慎做出決策，以免因為發(fā)展過快而導致重大經濟危機。但是也不必對市場喪失信心。從已出臺的政策看，絕大部分的政策還是采用經濟和市場的手段，不會對房地產業(yè)造成致命打擊。

65、所以，房地產商應該理性看待房地產調控政策產生的效應，對于風險小、資金流動可以承擔的項目可以繼續(xù)執(zhí)行，對于資金流動需求大的項目則應該適當觀望，先考察資金承擔程度再執(zhí)行，并且做好資金流的日常監(jiān)督檢查工作。</p><p>　　發(fā)展方向合理化，投資領域理性化 </p><p>　　房地產商應該爭取新的利潤增長點，迎合新的市場。在現(xiàn)今政策從緊的情況下，房地產企業(yè)應根據(jù)政策做出適當轉型，將經營重點逐

66、步轉移到政策調控力度較小的方面，比如商鋪、寫字樓和中低檔市場等，盡量避免與政策的正面沖突。</p><p>　　特別應提起的是，浙江省房地產企業(yè)可以關注一下二級城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產的發(fā)展。在大城市房地產業(yè)發(fā)展已經過熱的現(xiàn)今形勢下，二級城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場是值得浙江省房地產企業(yè)開拓的市場。</p><p>　?。?）擴展融資渠道，調整融資結構 </p><p>　　房地產商應該

67、擴展融資渠道，調整融資結構，改變依賴于商業(yè)銀行融入資金的局面。因為商業(yè)銀行受國家政策調控影響大，加速發(fā)展其它融資方式可以保證在危機來臨時可以順利并快速地融入資金，以免因資金流問題而導致重大危機。</p><p>　　3.2對浙江省房地產價格進行科學評定及引導</p><p>　　房地產的基本定價方法可分為4種：成本導向定價法、競爭導向法、需求導向定價法和收益法。目前，浙江省房地產業(yè)傾向于使

68、用收益法。最好的定價方法應該是四者結合并傾向于需求導向定價法。在現(xiàn)今市場經濟的條件下，品牌戰(zhàn)略具有一定優(yōu)勢。品牌形象好的房地產企業(yè)和物業(yè)可以獲得更高的認知價值，更易售出房產，回收資金。另外，迎合消費者需求以及順應政策也是房地產企業(yè)快速銷售房產的重要方法。為了更快的售出房產，回收資金，解決融資問題，可以從以下幾個方法出發(fā)：</p><p>　?。?）調整房地產項目發(fā)展方向，順應時勢 </p><

69、p>　　房價調控政策，比如限購令等，主要針對的是住房價格，對于商業(yè)用房的調控力度相對偏小。面對這樣的房價調控政策，浙江省房地產企業(yè)應該適度調整房產項目發(fā)展方向，適當轉向商品房市場，比如商鋪，辦公樓等，這樣可以減少受國家房價調控政策的影響，保證價格穩(wěn)定，以便保證盈利。</p><p>　　（2）尋找房地產直接投資以外的利潤增長點，增加企業(yè)競爭力 </p><p>　　不斷地創(chuàng)新產品和服

70、務是浙江省房地產企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動力。比如加強物業(yè)服務質量，深化企業(yè)改革等。另外，規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境景觀設計一體化，引進更新的市場調研方案，創(chuàng)新人才選拔制度等也都是增加浙江省房地產企業(yè)競爭力的可行方法。</p><p>　　3.3改善浙江省房地產融資結構、增加融資渠道</p><p>　　浙江省房地產企業(yè)改善融資結構、增加融資渠道應該積極開展房地產信托業(yè)務，適度發(fā)展房地產融資租賃，

71、建立抵押資產管理公司，建立房地產投資基金，大力開展上市融資等，增加其他融資方式的比例，以便解決全省房地產融資渠道單一的問題。其中，值得一提的方法是利用商業(yè)銀行在浙江省房地產融資市場中的地位和向國外房地產企業(yè)學習。</p><p>　　3.3.1繼續(xù)加強與商業(yè)銀行的合作</p><p>　　就如前幾章所提及的，浙江省房地產企業(yè)資金的來源主要是商業(yè)銀行。商業(yè)銀行在浙江省房地產融資市場中扮演著極

72、其重要的角色。所以房地產企業(yè)應該重視商業(yè)銀行的作用。</p><p>　　首先，房地產企業(yè)可以與商業(yè)銀行合作，進行金融創(chuàng)新，發(fā)展更多有利的融資方式，為房地產融資市場增加生氣，拓寬融資渠道。其次，房地產企業(yè)應該正確利用信貸機會，合理使用信貸資金，保證企業(yè)的信譽。另外，房地產企業(yè)應該積極關注商業(yè)銀行的信貸動態(tài)，提早對其變化做出反應。</p><p>　　3.3.2向國外房地產企業(yè)學習借鑒<

73、;/p><p>　　國外有一些房地產融資的方式還是值得浙江省房地產企業(yè)借鑒的。其中最值得一提的是：房地產投資信托基金。房地產投資信托基金（REITS）是境外房地產市場的重要融資工具，可以投資于各種房地產項目。REITS享有稅收優(yōu)惠，至少75%的資產是房地產投資，且90%的稅后收益必須分配給投資者。但是房地產投資信托基金在境內的發(fā)展卻非常緩慢。目前我國發(fā)展REITS存在一定障礙，制度層面主要是法律和稅收，操作層面主要是

74、資金募集規(guī)模、流動性、期限等方面，但最主要的阻礙是大規(guī)模集資和流動性問題。但是，發(fā)展房地產投資信托基金是我國房地產商解決融資難問題的一個好方法，浙江省應該借鑒國外房地產融資市場經驗，大力發(fā)展REITS。</p><p>　　另外，浙江省房地產市場現(xiàn)存問題的背后是房地產金融市場的風險。美國的房地產資產證券化歷程從正反兩方面都給了中國尋找有效控制和分散風險的方法，也給中國房地產金融創(chuàng)新等提供了很好的借鑒和啟示。<

75、;/p><p><b>　　3.4其他措施</b></p><p>　　浙江省作為一個相對獨立的經濟區(qū)域，有其區(qū)別于其它地區(qū)的特征。在浙江省，民間融資相對其它省份要更發(fā)達。浙江省房地產企業(yè)可以利用浙江省的區(qū)域優(yōu)勢，拓展民間融資渠道，以改善融資渠道單一的問題。</p><p>　　浙江省房地產行業(yè)還必須大力樹立品牌意識。房地產開發(fā)企業(yè)必須加強企業(yè)文化

76、培養(yǎng)和品牌建設，無論對員工、合作商還是客戶都要誠心對待、誠信為之，不斷地擴大這個氛圍和影響力，那么浙江省的房地產行業(yè)才會有更大的希望和更美好的前程。</p><p>　　浙江省房地產企業(yè)必須認識到，無論是從產出貢獻還是從產業(yè)的現(xiàn)實功能來看，浙江省房地產業(yè)就是第三產業(yè)中的一個一般性行業(yè)，所以必須對自己進行正確定位，以免給整個浙江省經濟帶來各種風險。</p><p>　　另外，房地產界必須同舟

77、共濟、共度時艱。無論哪個房地產商靠單獨企業(yè)的力量都無法安全渡過這個特殊時期。既然一家之力無法應對，就應該齊心協(xié)力走出去。浙江的房地產企業(yè)應該增強交流和合作，共同渡過這段艱難的時期。</p><p><b>　　結 論</b></p><p>　　近幾年，浙江省房地產業(yè)投資規(guī)模迅速擴大，銷售面積不斷增長，發(fā)展十分迅速。其房地產融資的發(fā)展也引人注目。</p>

78、<p>　　但是它在發(fā)展中也暴露出各種問題。其中房地產融資市場的融資問題尤其引人擔憂。隨著國家抑制房價的政策越來越嚴厲，房地產企業(yè)面臨了更加突出的融資問題，傳統(tǒng)的融資渠道已經無法滿足今日房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外，經過多年的發(fā)展，浙江省房地產業(yè)產生并積累了一定的泡沫，這給其融資市場的發(fā)展埋下了巨大隱患。不合理的融資結構和單調化的融資方式也是浙江省房地產企業(yè)健康發(fā)展的絆腳石。</p><p>　　房

79、地產企業(yè)面對現(xiàn)今復雜的房地產融資市場，應該亂中求勝，尋求更多的風險規(guī)避方法，采取多元化的融資方式，并根據(jù)不同的開發(fā)階段、項目類型和企業(yè)規(guī)模來選擇合適自己企業(yè)的融資方式，而且應該及早預測國家政策發(fā)展方向，做好應對準備，并積極配合商業(yè)銀行，進行金融創(chuàng)新，努力拓展融資渠道，改善融資結構，應該虛心向國外房地產融資市場借鑒學習，爭取安全度過可能面臨的房地產融資市場危機，排除已有泡沫，得到浙江省房地產業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。只要國家法規(guī)政策更合理的完善

80、，房地產開發(fā)企業(yè)更理性的嘗試，浙江省房地產業(yè)的融資前景必將越來越好，一個更規(guī)范、更興旺的浙江房地產時代指日可待。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]韓曉東.房地產融資[N].中國證券報，2011（01）.</p><p>　　[2]王春龍.房地產融資發(fā)展[N].第一財經日報，2011（01）.</p&

81、gt;<p>　　[3]黃曉穎.新時期商業(yè)銀行房地產融資風險控制策略分析[J].中國集體經濟財稅金融，2010（18）.</p><p>　　[4]廖明輝.我國房地產業(yè)發(fā)展狀況及融資情況分析[D].成都：西南交通大學，2010（02）.</p><p>　　[5]徐馮璐.房價快速上漲現(xiàn)象的實證研究—以浙江省為例[J].海南大學學報（人文社會科學版），2010（01）.<

82、/p><p>　　[6]韓宏.淺談防范我國房地產融資風險的對策[J].中國經貿，2009（10）.</p><p>　　[7]王淑敏和石信誼.房地產金融實務[M].北京：清華大學出版社和北京交通大學出版社，2009.</p><p>　　[8]陳多長.浙江省房地產業(yè)健康發(fā)展研究[M].北京：中國社會科學出版社，2008.</p><p>　　[9

83、]饒海琴.房地產金融[M].上海：人民出版社，2008.</p><p>　　[10]馬萬里.經濟社會體制比較[J].中國計量學院經濟與管理學院工商管理系，2008（03）.</p><p>　　[11]費佳兒.我國房地產融資投資風險研究[D].浙江：浙江大學，2007.</p><p>　　[12]鄧宏乾.房地產金融[M].上海:復旦大學出版社，2006（12）.

84、</p><p>　　[13]黎嬿.對民間借貸問題的幾點思考[J].金融與經濟，2006（1）.</p><p>　　[14]張立梅.房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀[N].承德民族職業(yè)技術學院學報，2005（01）.</p><p>　　[15]胡娟.房地產融資市場研究[D].上海：上海財經大學，2003.</p><p>　　[16]韓克勇.金融風險:

85、特性、表現(xiàn)及其防范[J].山東經濟，2001（03）.</p><p>　　[17]曼瑟爾 奧爾森.集體運動的邏輯[M].上海：上海三聯(lián)書店譯，1997.</p><p>　　[18]威廉姆 布魯格曼，杰弗瑞 費雪.房地產金融與投資[M].北京：東北財經大學出版社譯，2008.</p><p>　　[19]Peter chinloy.Real Estate Cycl

86、e[M].Journal of housing Research，1996（02）.</p><p>　　[20]Michio Naoi, Kazuto Sumita,Miki Seko.Estimating Consumer Valuation of Earthquake Risk-Evidence from Japanese Housing Markets [J].Source:International R

87、eal Estate Review，2010.</p><p><b>　　畢業(yè)論文任務書</b></p><p><b>　　金融學</b></p><p>　　浙江省房地產業(yè)融資風險研究</p><p><b>　　開題報告</b></p><p>

88、　　浙江省房地產融資風險研究</p><p><b>　　一、立論依據(jù)</b></p><p>　　1.研究意義、預期目標</p><p>　　房地產行業(yè)是資本密集型行業(yè)，對資金的需求極大。同時，房地產金融風險的防范對房地產業(yè)、金融業(yè)乃至整個國民經濟的健康和持續(xù)發(fā)展都有著至關重要的意義。所以，房地產融資尤其重要。但是目前我國房地產行業(yè)過于依賴于

89、銀行信貸，其資金體系存在著融資渠道單一的缺陷，這使得房地產資金風險過于集中于銀行，導致金融體系的不穩(wěn)定和整體金融風險的擴張。本文認為作為國民經濟支柱產業(yè)的房地產業(yè)，不能將銀行信貸資金作為主要甚至惟一的來源。另外隨著一系列緊縮房地產銀行信貸的政策和措施的相繼出臺，傳統(tǒng)融資渠道的弊端更加顯露出來，并且已經影響到了房地產金融的持續(xù)和健康發(fā)展，因此房地產業(yè)融資方式的改善勢在必行，建立一個多層次的融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產融資

90、的主要問題。</p><p>　　本文以浙江為研究對象，通過對浙江房地產業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題進行分析，找出其可能存在的風險，針對風險提出風險控制和規(guī)避的方式。本文將從多個方面提出房地產業(yè)融資風險防范的對策。包括銀行等金融機構和其他相關方面的對策措施，以期對浙江省房地產業(yè)金融市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展起到一定的積極作用。</p><p><b>　　2.國內外研究現(xiàn)狀</b&g

91、t;</p><p>　　房地產融資問題在全球各國都普遍存在，由于各國的房地產金融發(fā)展程度不同，其面臨的風險，融資渠道，政府管理及金融地位也有所不同。對于這種現(xiàn)象，國內外學者們都進行了相關研究，有些學者是對房地產融資的某個特性進行分析，有的則研究房地產融資市場整體；有些對某地區(qū)的案例專項分析，而有些則研究全球房地產融資情況。</p><p>　　國外學者對房地產融資的研究主要是從房地產業(yè)融

92、資風險產生的原因角度去分析。威廉姆.布魯格曼和杰弗瑞.費雪（2000）通過對房地產金融與投資的研究得到了房地產業(yè)融資方式選擇是其風險產生原因之一。曼瑟爾.奧爾森（1995）在集體運動的邏輯中提出集體運動現(xiàn)象是房地產融資市場風險產生的原因之一。Peter chinloy（1996）從房地產市場價格角度對房地產周期波動進行了比較深入的理論分析與實踐研究。</p><p>　　國內學者對房地產融資的研究則主要是從產生的

93、房地產融資問題的現(xiàn)象來探討或從解決房地產融資問題的對策角度去分析。</p><p>　　在現(xiàn)象剖露方面，韓宏（2009）指出中國房地產業(yè)融資問題的現(xiàn)狀是上市融資困難，融資渠道單一。牛鳳瑞和李景國（2009）在房地產藍皮書中提出房地產融資風險跟國家政策息息相關。廖明輝（2010）則指出中國房地產業(yè)存在住宅供應不足，房地產企業(yè)眾多且負債率高等現(xiàn)象。</p><p>　　在解決房地產融資問題的對

94、策方面，黃曉穎（2010）在中國集體經濟.財稅金融中提出商業(yè)銀行應提高風險防范能力。韓宏（2009）提出房地產企業(yè)需理性融資，確定合理融資規(guī)模，并且應該拓寬融資渠道，實現(xiàn)企業(yè)融資方式多元化。陳多長（2008）在浙江省房地產業(yè)健康發(fā)展研究中指出浙江省房地產業(yè)處于周期波動階段，要想讓它健康發(fā)展，產業(yè)定位很重要。他認為導致浙江省房地產業(yè)不健康發(fā)展的根本原因是政府對房地產業(yè)的支柱產業(yè)定位。他認為浙江省房地產業(yè)發(fā)展應該盡可能多地尋找香港經驗的重要

95、警示價值而不是盲目模仿。王蘭（2008）提出夾層融資時一種可選擇的優(yōu)質融資方式。夾層融資的本質是一種資本的混合形式，該資本處于底層的股權資本和上層的高級債權資本之間，即在傳統(tǒng)股權、債權的一元融資結構中增加了一層。饒海琴和孫克任（2008）在房地產金融中提出房地產貸款保險是一個不錯的房地產業(yè)融資風險防范方式。王淑敏和石信誼（2009）在房地產金融實務中提到了金融創(chuàng)新的重要性。</p><p><b>　　

96、3.參考文獻</b></p><p>　　[1]韓曉東.房地產融資[N].中國證券報，2011（01）.</p><p>　　[2]王春龍.房地產融資發(fā)展[N].第一財經日報，2011（01）.</p><p>　　[3]黃曉穎.新時期商業(yè)銀行房地產融資風險控制策略分析[J].中國集體經濟.財稅金融，2010（18）.</p><p&

97、gt;　　[4]廖明輝.我國房地產業(yè)發(fā)展狀況及融資情況分析[D].成都：西南交通大學，2010（02）.</p><p>　　[5]徐馮璐.房價快速上漲現(xiàn)象的實證研究—以浙江省為例[J].海南大學學報（人文社會科學版）2010（01）.</p><p>　　[6]韓宏.淺談防范我國房地產融資風險的對策[J].中國經貿，2009（10）.</p><p>　　[7]陳

98、多長.浙江省房地產業(yè)健康發(fā)展研究[M].北京：中國社會科學出版社，2008.</p><p>　　[8]饒海琴.房地產金融[M].上海：人民出版社，2008.</p><p>　　[9]威廉姆 布魯格曼，杰弗瑞 費雪.房地產金融與投資[M].北京：東北財經大學出版社譯，2008.</p><p>　　[10]馬萬里.經濟社會體制比較[J] 中國計量學院經濟與管理學院

99、工商管理系，2008（03）.</p><p>　　[11]費佳兒.我國房地產融資投資風險研究[D].北京：浙江大學，2007.</p><p>　　[12]黎嬿.對民間借貸問題的幾點思考[J].金融與經濟，2006（1）.</p><p>　　[13]鄧宏乾.房地產金融[M].上海:復旦大學出版社，2006（12）.</p><p>　　[

100、14]Peter chinloy.Real Estate Cycle[M].Journal of housing Research1996（2）.</p><p>　　[15]Michio Naoi, Kazuto Sumita,Miki Seko. Estimating Consumer Valuation of Earthquake Risk-Evidence from Japanese Housing Ma

101、rkets [J] Source:International Real Estate Review，2010.</p><p><b>　　二、研究方案 </b></p><p>　　1.主要研究內容（或預期章節(jié)安排）</p><p>　　1 浙江省房地產業(yè)融資現(xiàn)</p><p>　　1.1 浙江省房地產業(yè)發(fā)展迅速<

102、;/p><p>　　1.2 浙江省房地產業(yè)融資規(guī)模擴大</p><p>　　1.3 浙江省房地產業(yè)融資渠道現(xiàn)狀</p><p>　　2 浙江省房地產業(yè)融資面臨巨大風險</p><p>　　2.1浙江省房地產業(yè)的政策性風險</p><p>　　2.2浙江省房地產業(yè)的泡沫風險</p><p>　　2.3

103、浙江省房地產業(yè)的結構性風險</p><p>　　3 對浙江省房地產企業(yè)防范融資風險的建議</p><p>　　2.實施方案和進度計劃</p><p><b>　　實施方案：</b></p><p>　　本論文是浙江省房地產融資風險及控制研究，所以首先必須加強這方面的文獻閱讀，通過期刊論文，圖書館數(shù)字資源，統(tǒng)計年檢等查閱房

104、地產融資的相關理論知識，了解其風險及研究其控制方法，在此基礎上展開寫作。</p><p><b>　　進度計劃：</b></p><p>　　第6學期第19-20周至第7學期第1-5周：在指導教師的指導下，廣泛搜集、研究相關文獻資料，完成畢業(yè)論文選題。</p><p>　　第7學期第6-12周：在導師的指導下，完成外文翻譯、文獻綜述和開題報告撰

105、寫；參加開題答辯，進一步論證選題價值、確立主要研究內容，論證研究方案的合理性和可行性。</p><p>　　第7學期第13-14周：撰寫論文詳細提綱，交給導師批閱，反復修改，保證論文結構的合理性。</p><p>　　第7學期第15-20周：開始寫作畢業(yè)論文，完成初稿。</p><p>　　第7學期寒假：結合畢業(yè)論文選題開展調查研究。</p><

106、p>　　第8學期第1-2周：在導師的指導下進一步寫作、完善畢業(yè)論文。</p><p>　　第8學期第3-6周：在導師的指導下，充分利用畢業(yè)實習的機會，結合畢業(yè)論文內容開展進一步的調查研究，完成論文。</p><p>　　第8學期第7周：在導師的指導下，進一步修改、完善畢業(yè)論文，定稿上交。</p><p>　　第8學期第9-11周：參加畢業(yè)論文答辯。</p

107、><p><b>　　文獻綜述</b></p><p>　　浙江省房地產融資風險研究</p><p>　　由于各國的房地產金融發(fā)展程度不同，其面臨的風險，融資渠道，政府管理及金融地位也有所不同。對于這種現(xiàn)象，國內外學者們進行了相關研究，有點是對房地產融資的某個特性進行分析，有的則研究整體，而有些則對某地區(qū)的案例專項分析，而有些則研究全球房地產融資情

108、況。綜合國內外的文獻主要可分為以下幾類：</p><p>　　1房地產融資的理論研究</p><p>　　程紅梅（2007）開展了中國當代房地產思想發(fā)展研究，把封建經濟時代的“田宅典質”納入到房地產金融研究的范疇之內，從房地產金融的視角審視了這一歷史現(xiàn)象。</p><p>　　林海（2005）開展了關于我國住房按揭法律制度若干理論的研究。他通過對中外按揭制度理論的比