中國地質大學繼續(xù)教育學院測繪工程專業(yè)本科生畢業(yè)論文（設計）

1、<p>　　淺談農村集體土地房產(chǎn)測繪</p><p><b>　　論文提要</b></p><p>　　為落實十八屆三中全會關于“賦予農民更多財產(chǎn)權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度進行了集體土地不動產(chǎn)登記工作，獲取房地產(chǎn)的權屬、位置、數(shù)量、質量、利用狀況等信息，為房地產(chǎn)管理，尤其是為房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理提供準確而可靠的成果資料；同時，為城市規(guī)

2、劃、城市建設的提供基礎數(shù)據(jù)和資料。</p><p>　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，土地和建筑物是不可分離的部分，因此房地產(chǎn)本質上包括土地和建筑物兩大部分。為強化耕地保護機制，調動廣大農民自覺保護耕地的積極性，加強農村土地產(chǎn)權制度建設，依法保護國家和農民集體土地權益，現(xiàn)有集體土地均要求登記發(fā)證。取得土地使用權證是辦理房產(chǎn)證的先決條件，只有持有土地使用權證這一法律憑證，才可申請辦理房產(chǎn)證。</p>&l

3、t;p>　　隨著國家土地政策的改變和城鄉(xiāng)一體化進程的加快、當今的農民已不再是傳統(tǒng)意義上的農民，他們的觀念不斷更新，社會交往不斷增多，在經(jīng)商、辦企業(yè)、集體經(jīng)營土地的融資、業(yè)務洽談和子女留學、出國等都需要有固定資產(chǎn)證明有一定經(jīng)濟基礎，那么房屋所有權證就是一個最好的證明。房產(chǎn)作為國家重要資產(chǎn)之一，其價值巨大，在社會生活中有舉足輕重的作用，也是政府征稅的只要標的。</p><p>　　關鍵詞：農村房產(chǎn)確權登記；房產(chǎn)

4、測繪；集體土地確權</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1緒論1</b></p><p>　　1.1房產(chǎn)測繪的概念1</p><p>　　1.2房產(chǎn)測繪的目的和任務1</p><p>　　1.3房產(chǎn)測繪的發(fā)展2<

5、/p><p>　　2面積測算的相關規(guī)定2</p><p>　　2.1計算全部建筑面積的范圍2</p><p>　　2.2計算一半建筑面積的范圍3</p><p>　　2.3不計算建筑面積的范圍3</p><p>　　2.4面積的計算方法3</p><p>　　2.4.1坐標解析

6、法3</p><p>　　2.4.2實地量距法3</p><p>　　2.4.3圖解法3</p><p>　　3農村房產(chǎn)確權登記4</p><p>　　3.1農村房產(chǎn)登記概述4</p><p>　　3.2農村房產(chǎn)登記的必要性4</p><p>　　3.3房屋所有權證的作用

7、4</p><p>　　4農村房產(chǎn)測繪措施5</p><p>　　4.1房屋占地面積超過集體土地使用面積5</p><p>　　4.2更換產(chǎn)權人5</p><p>　　4.3資料收集5</p><p>　　4.4外業(yè)測繪要求5</p><p><b>　　結 論

8、6</b></p><p><b>　　致 謝6</b></p><p><b>　　參考文獻7</b></p><p><b>　　緒論</b></p><p>　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，土地和建筑物是不可分離的部分，因此房地產(chǎn)本質上包括土地和建筑物兩

9、大部分。房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興的行業(yè)，現(xiàn)已滲透到社會生活的各個方面，成為當前社會消費的熱點和國民經(jīng)濟新的增長點，對國民經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展有重要影響。</p><p>　　房地產(chǎn)是人民生產(chǎn)、生活的基本物質要素，是城市管理的重要基礎。在城市生活中，住房問題是社會普遍關心的問題，是衡量一個社會生活水平和社會保障狀況的重要方面，如何解決住房問題，關系到社會的穩(wěn)定。不僅如此，房地產(chǎn)的價值量大，在社會生活中占有舉足輕

10、重的地位，是資產(chǎn)組成部分之一，也是政府征稅的主要標的。</p><p>　　為落實十八屆三中全會關于“賦予農民更多財產(chǎn)權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許集體經(jīng)營性建設用地實行與國有土地同等入市、同權同價”改革精神，結合國家建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，農村集體土地確權發(fā)證要覆蓋全部農村的集體土地。根據(jù)房子和土地不分離的原則，農村的不

11、動產(chǎn)登記發(fā)證既保障農戶產(chǎn)權，又能讓不動產(chǎn)自由流向市場。</p><p><b>　　房產(chǎn)測繪的概念</b></p><p>　　房產(chǎn)測繪是采集和表述房屋及房屋用地有關信息的一門技術，只要是測定和調查房屋及其用地狀況，為房產(chǎn)產(chǎn)權、地籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費以及為城建規(guī)劃建設等提供數(shù)據(jù)和資料。</p><p>　　房產(chǎn)測繪細分為房地產(chǎn)

12、基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房產(chǎn)基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房產(chǎn)項目測繪與房產(chǎn)權屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地

13、權屬證件附圖的測繪。</p><p>　　房產(chǎn)測繪與地籍測繪既有密切聯(lián)系，又各有側重點，前者屬于城市房地產(chǎn)管理體系，而后者屬于國土資源管理體系。地籍測繪的主要任務是調查和測定土地及其地上附著物的界線、位置、數(shù)量、等級、權屬和利用狀況等基本的測繪工作，側重于土地資源管理、開發(fā)、利用、保護和產(chǎn)權產(chǎn)籍管理服務。在房產(chǎn)測繪之前必須先進行地籍調查，在用地界線明確的基礎上，進行界址點測量，并用特定符號表示于房產(chǎn)圖上；房產(chǎn)測繪

14、是將與無房屋有關的信息采集并處理后表示在圖紙或其他載體上。</p><p>　　房產(chǎn)測繪的目的和任務</p><p>　　房屋是人們生和生活的場所，房屋及其用地是社會生活的基本物質要素，這一要素信息的采集和表述，必須經(jīng)過房產(chǎn)測繪，所以房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎。準確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍的重要依據(jù)，也是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、進行城市建設和管理的必不可少的基礎資料。&l

15、t;/p><p>　　房產(chǎn)測繪的目的和任務就是對房屋及房屋相關的建筑物、構筑物和房屋用地進行測量和調查工作，獲取房地產(chǎn)的權屬、位置、數(shù)量、質量、利用狀況等信息，為房地產(chǎn)管理，尤其是為房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理提供準確而可靠的成果資料；同時，為城市規(guī)劃、城市建設的提供基礎數(shù)據(jù)和資料。</p><p><b>　　房產(chǎn)測繪的發(fā)展</b></p><p>　　從

16、奴隸制社會開始，土地測量和房屋測量就開始了。到了清代房產(chǎn)測量的發(fā)展到了相當高的程度，1991年第一部《房產(chǎn)測量規(guī)范》（行業(yè)標準）正式出臺，標志著全國房地產(chǎn)測繪標準的統(tǒng)一。2002年2月，國家頒布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.2—2000），房地產(chǎn)測繪工作逐步走向規(guī)范化的道路。長期以來，房產(chǎn)測繪管理沿用傳統(tǒng)的手工，半手工作業(yè)方式，速度慢業(yè)務環(huán)節(jié)繁多，工作效率低，而且成圖質量不夠高。隨著城市建設現(xiàn)代化步伐的不斷增加與房產(chǎn)業(yè)的高速

17、發(fā)展，房產(chǎn)測繪的工作量成倍增長，房產(chǎn)平面圖的增加與變更頻率也隨之激增，同時管理復雜度也相應提高。計算機的發(fā)展及普及使房產(chǎn)測繪工作由人工房產(chǎn)測繪管理轉變到計算機輔助房產(chǎn)測繪管理工作階段，為房產(chǎn)測繪管理提供了一種簡便快捷的方法，減少了各種繁瑣的工作，提高了工作效率。</p><p><b>　　面積測算的相關規(guī)定</b></p><p>　　房屋面積測量標準及國家質量技術

18、監(jiān)督局發(fā)布的中華人民共和國國家標準GB/T17986-2000房屋建筑面積測算的有關規(guī)定是在國家測繪局1991年5月發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的基礎上，結合近期科技的發(fā)展和生產(chǎn)的需求并參照國內外有關標準和規(guī)定制定的規(guī)范房產(chǎn)測繪的工作。</p><p>　　計算全部建筑面積的范圍</p><p>　　a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 </p

19、><p>　　b) 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。 </p><p>　　c) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。 </p><p>　　d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 <

20、/p><p>　　e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。 </p><p>　　f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算 </p><p>　　g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算 </p><p>　　a) 與

21、房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算 </p><p>　　b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算 </p><p>　　c) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算 </p><p>　　d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其

22、柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 </p><p>　　e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 </p><p>　　f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 </p><p>　　g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。 </p><

23、p>　　h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。</p><p>　　計算一半建筑面積的范圍</p><p>　　a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 </p><p>　　b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 </p><p

24、>　　c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 </p><p>　　d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 </p><p>　　e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。</p><p>　　不計算建筑面積的范圍</p><p>　　a) 層高小于2.20m以下的夾層

25、、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 </p><p>　　b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 </p><p>　　c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。 </p><p>　　d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 </p><p>　　e) 建筑物內的操作平臺、上料平

26、臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 </p><p>　　f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 </p><p>　　g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 </p><p>　　h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 </p><p>　　i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 </p>

27、;<p>　　j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。</p><p><b>　　面積的計算方法</b></p><p>　　用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。</p><p><b>　　坐標解析法</b></p><p>　　根據(jù)界址點

28、坐標成果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積。</p><p>　　1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1) ………………………………………………………………（18）</p><p>　　2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)………………………………………………………（19）</p><p>　　2i=1 式中： S——面積，㎡； Xi——界址點的縱坐標，m； Yi

29、——界址點的橫坐標，m； n——界址點個數(shù)i————界址點序號，按順時針方向順編。</p><p>　　面積中誤差按下式計算。 1nms=±mj8D2i-1，i+1i=1…………………………（20）</p><p>　　式中： ms——面積中誤差，㎡； mj——相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m； Di-1，i+1——多邊形中對角線長度，m。</p><p&g

30、t;<b>　　實地量距法</b></p><p>　　A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。</p><p>　　B）面積誤差按3·2·6規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況決定。</p><p><b>

31、　　圖解法</b></p><p>　　圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： △S=±0．0003MS……………………………………... .... .... .... .... .... .... .... .... ............………（21）使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量

32、距應量至0．2mm。</p><p><b>　　農村房產(chǎn)確權登記</b></p><p><b>　　農村房產(chǎn)登記概述</b></p><p>　　土地和房屋是不可分離的不動產(chǎn)。在城市，依法取得土地使用證的權利人可向當?shù)胤抗芫稚暾堔k理房產(chǎn)證。然而，受當時條件的限制，農村集體土地確權登記發(fā)證工作總體滯后，有的地區(qū)登記發(fā)證率

33、還很低，已頒證的農村集體土地所有權大部分只確權登記到行政村農民集體一級，沒有確認到每一個具有所有權的農民集體，這與中央的要求和農村經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)實需求不相適應。根據(jù)國土資發(fā)〔2011〕178號文件，對農村集體土地所有權和集體土地使用權等土地權利的確權登記發(fā)證。農村宅基地使用權和集體建設用地使用權的登記發(fā)證為農村房產(chǎn)確權登記提供條件，為國家實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度奠定基礎。</p><p>　　農村房產(chǎn)登記的必要性

34、</p><p>　　《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和2008年7月1日起施行的新《房屋登記方法》等法律、法規(guī)給農村房產(chǎn)的登記提供了有力的法律保障，也成了農村房產(chǎn)擁有者廣大村民在法律、法規(guī)允許范圍內尋求法律保護的有效手段。新的《房屋登記方法》專門為集體土地范圍內的房屋登記撰寫了條文，第八十二條規(guī)定：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有的建設用地

35、建造的房屋?？梢砸勒毡痉ǖ囊?guī)定申請房屋登記。上述規(guī)定改變了以往只對城市房屋進行登記的做法。</p><p>　　由于《物權法》第四十二條還規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)、應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。如果村民對在宅基地建造的房屋進行了登記并擁有了房

36、屋所有權證，若遇到國家為了公共利益的需要征用自己的不動產(chǎn)就可以得到補償。這就更加顯現(xiàn)了房屋登記和房屋所有權證在主張權利上的重要性。</p><p><b>　　房屋所有權證的作用</b></p><p>　　隨著國家土地政策的改變和城鄉(xiāng)一體化進程的加快、當今的農民已不再是傳統(tǒng)意義上的農民，他們的觀念不斷更新，社會交往不斷增多，在經(jīng)商、辦企業(yè)、集體經(jīng)營土地的融資、業(yè)務洽

37、談和子女留學、出國等都需要有固定資產(chǎn)證明有一定經(jīng)濟基礎，那么房屋所有權證就是一個最好的證明。目前，雖然集體土地的房屋不能作為貸款的抵押物，但隨著土地政策的改變，集體土地將會逐步增值，房屋所有權證在日常生活中將發(fā)揮更大的作用，因此農村宅基地房屋登記顯得尤為必要。</p><p>　　通過發(fā)放農村房屋產(chǎn)權證，可以摸清歷年來農村房屋的現(xiàn)狀情況。對農村內房屋所有的戶數(shù)、建筑面積、結構形式、使用性質、新舊程度都能系統(tǒng)掌握清

38、楚；能有效地加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理。掌握了原有房屋的現(xiàn)狀，在辦理新、擴、改建房屋審批過程中有房屋產(chǎn)權檔案可查，有了可靠的依據(jù)，能避免農村房屋建設的隨意性和盲目性；通過農村房屋產(chǎn)權證的發(fā)放，解決了農村房屋歷年來存在的遺留問題：因房屋產(chǎn)權不清發(fā)生的民事糾紛有所減少，增強了社會安定團結，促進了農村兩個文明建設；維護了憲法的尊嚴。</p><p><b>　　農村房產(chǎn)測繪措施</b></p>

39、;<p>　　房屋占地面積超過集體土地使用面積問題</p><p>　　集體土地使用權證是農村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權的法律憑證。土地使用證是的取得是辦理房產(chǎn)證的先決條件，附于土地上房屋的占地面積要在土地使用權證的面積范圍之內，若房屋面積超出土地使用證面積，可按當?shù)叵嚓P部門的要求進行處理。</p><p&

40、gt;<b>　　更換產(chǎn)權人問題</b></p><p>　　在實際工作中，經(jīng)常碰到土地使用權證上的產(chǎn)權人是父親，欲將房產(chǎn)權證產(chǎn)權人改為子女的情況。對此，可到當?shù)赝恋毓芾聿块T申請辦理《土地使用權證》變更（更名）手續(xù)。</p><p>　　按要求寫好《繼承協(xié)議》到公證處辦理“物權”繼承公證后，就可以把《房產(chǎn)證》和《土地使用權證》就都變更到是年輕人的名下。</p&g

41、t;<p><b>　　資料收集</b></p><p>　?。ㄒ唬┨峤簧暾埲说纳矸葑C明文件：</p><p>　　1、《身份證》復印件（雙面復印在一張A4紙上）；</p><p>　　2、婚姻關系證明：屬婚姻關系存續(xù)期內申請人應提交《結婚證》復印件。未辦理《結婚證》的，需到民政部門補辦《結婚證》；婚姻外的須提交《離婚證》、《死亡

42、證明》，申請人已年滿50周歲的可免除，但必須提交第3項；</p><p>　　3、家庭《戶口簿》的戶主頁、申請人頁、及申請人配偶頁復印件；</p><p>　　4、委托他人代為辦理的應提交《房屋產(chǎn)權登記委托（授權）書》；</p><p>　　（二）提交宅基地使用權證明或集體所有建設用地使用權證明；</p><p>　　1、申請人屬于房屋所在地

43、農村集體經(jīng)濟組織成員的證明：由村級組織出具，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核加蓋公章；</p><p>　　2、《集體所有建設用地使用權證》復印件，尚未辦理可先提交第1項。</p><p>　?。ㄈ?提交房屋測繪報告和者村民住房平面圖，須由有資質的房地產(chǎn)測繪公司有償提供。</p><p><b>　　外業(yè)測繪要求</b></p><p&g

44、t;　　房屋調查，房屋調查內容包括房屋座落、產(chǎn)權人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產(chǎn)權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。</p><p>　　集體土地使用權證調查，包括土地坐落、產(chǎn)權人、權屬來源、規(guī)劃用途、使用面積、四至界線等基本情況。</p><p><b>　　結 論</b></p><p&

45、gt;　　農村房產(chǎn)登記有利于保護農戶資產(chǎn)的合法權益，通過房產(chǎn)測繪獲取的房屋產(chǎn)權信息為房屋產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理提供準確而可靠的成果資料；同時，為城市規(guī)劃、城市建設的提供基礎數(shù)據(jù)和資料。</p><p>　　農村房產(chǎn)測繪為國家實行統(tǒng)一不同產(chǎn)登記制度奠定基礎，目前，雖然集體土地的房屋不能作為貸款的抵押物，但隨著土地政策的改變，集體土地將會逐步增值，房屋所有權證在日常生活中將發(fā)揮更大的作用。</p><p&

46、gt;<b>　　致 謝</b></p><p>　　首先，向我的指導老師張曉曉老師、馮耀明老師致以衷心感謝，感謝老師的細心指導，在論文的進行過程中，兩位老師做了大量的指導工作。</p><p>　　在論文的實踐期間，感謝文山同心聯(lián)誼房產(chǎn)測繪公司丘北分公司提供了這次實習的機會，讓我在項目中鍛煉自己，感謝他們在測量過程中給予的幫助！在此，向幫助我的老師、同學、學院的領

47、導表示感謝，感謝他們對我的支持和幫助。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]侯方國。房產(chǎn)測繪。黃河水利出版社2007.09</p><p>　　[2]李保平主編。房地產(chǎn)測繪。黃河水利出版社2007.08</p><p>　　[3]中華人民共和國國家標準。GB／T 17986.1—200