淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效地控制工程造價

1、<p>　　淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效地控制工程造價</p><p>　　當今社會市場競爭激烈，各種規(guī)模的國有與私營房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍屹立于市場，競爭日趨嚴峻，如何在激烈競爭的市場中占有有效份額，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的現(xiàn)實。下面我就以在房地產(chǎn)企業(yè)和造價咨詢企業(yè)二十多年工作經(jīng)驗談談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效地控制工程造價。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)業(yè)的作用

2、 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理服務的行業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)有著重要的作用，它主要體現(xiàn)在： </p><p>　　改善投資環(huán)境、加快改革步伐；有利于產(chǎn)業(yè)結構調整國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質條件；通過綜合開發(fā)建設、避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；為城市建設一辟重要的積累資金渠道，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；有利于深化住房制

3、度的改革、調整消費結構；此外還為改善人們的居住和生活條件。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)主要包括四大階段：投資分析及決策階段；設計階段；實施階段；竣工驗收階段。工程造價控制貫穿于整個開發(fā)過程，因此每個階段的工程造價控制將是日后項目成敗的關鍵。 </p><p>　?。ㄒ唬Q策階段工程造價的控制 </p><p>　　1、控制投資估算是項目決策階段工程造價控制

4、的基礎 </p><p>　　投資估算是項目建設前期編制項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)之一，投資估算的準確與否不僅影響到可行性研究工作的質量和經(jīng)濟評價結果，也直接關系到下一階段設計概算和施工圖預算的編制，對建設項目金籌措方案也有直接的影響。因此在開發(fā)項目投資估算中應力爭全面地反映設計內(nèi)容、建設標準、建設地區(qū)經(jīng)濟狀況，從估算開始就較全面、完整地反映工程項目投資。 </p>

5、<p>　　2、投資估算必須是設計的真實反映 </p><p>　　投資估算能全面的反映設計內(nèi)容，就要求設計人員從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設計意圖，主要工藝要進行多方案比選與方案優(yōu)化，做到設計方案技術可行、經(jīng)濟合理。所以工程經(jīng)濟人員從設計方案的優(yōu)選開始，就應該滲透到設計全過程中，按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，盡量做到投資不留缺口，這是編制投資估算的關健，也是下階段

6、工作的重要依據(jù)。 </p><p>　?。ǘ┰O計階段的工程造價的控制 </p><p>　　工程設計階段是確定與控制工程造價的關鍵環(huán)節(jié)，國外專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例甚小，不足1%，但它對工程造價的影響程度達75%-95%。因此我們應提高工程建設的前瞻性，從設計階段控制工程造價。 </p><p>　　1、通過引入設計招標機制優(yōu)化設計方案，有效地控制

7、工程造價。 </p><p>　　開發(fā)商就擬建項目的設計任務通過報刊、中國建設網(wǎng)、信息網(wǎng)及其他媒體發(fā)布公告，公開向社會招聘符合條件的設計單位參加設計招標或設計方案競選，獲得較多的設計方案，采用專家組評定的方式，組織方案討論，最后，根據(jù)專家組科學的評定，按照經(jīng)濟適用、美觀的原則，以及技術先進、功能全面、結構合理、安全適用、滿足建設節(jié)能及環(huán)境等要求，綜合評定各設計方案優(yōu)劣，從中選出最優(yōu)設計方案。 </p>

8、<p><b>　　2、實行限額設計 </b></p><p>　　限額設計就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資不被突破。初步設計階段應按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設計，控制概算不超過投資估算，主要是對工程

9、量和設備、材質的控制。 </p><p>　　3、運用價值工程優(yōu)化設計方案 </p><p>　　價值工程是通過各相關領域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高研究對象的價值的思想方法和管理技術，其目的是以研究對象的最低壽命周期成本可靠地實現(xiàn)使用者所需的功能，以獲得最佳的綜合效益。 </p><p>　　在研究對象壽命周期的各階段都可以實施

10、價值工程，但是在設計階段實施價值工程意義重大，尤其是對建筑工程，可以使建筑產(chǎn)品的功能更合理；可以有效地控制工程造價；可以節(jié)約社會資源。因此運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術經(jīng)濟可行合理的建設方案，以滿足使用者功能需求為主，對研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一，降低成本運用價值工程優(yōu)化設計方案在實踐中開發(fā)企業(yè)運用較少，應增加對其價值觀的認識，提高社會經(jīng)濟效益。 </p><

11、;p>　?。ㄈ┦┕るA段的工程造價控制 </p><p>　　施工階段是工程實施的實質性階段，是人、財、物力消耗的主要階段，由于開發(fā)項目周期長、工程量大、涉及面廣、影響因素多、材料價格波動大等政策性變化影響較大，因此施工階段造價控制是工程控制的重要階段。 </p><p>　　1、有效地控制工程變更。 </p><p>　　由開發(fā)商自身引起的工程變更有設計變更

12、，工程項目變更，進度計劃變更和施工條件變更。實踐證明工程變更對工程造價的影響一般占建安工程總造價的5-10%，少數(shù)項目超過30%或者更多，因此控制工程變更，可有效地控制工程造價。工程變更實施后，造價工程師根據(jù)中標合同中有重關規(guī)定審批；變更價款確定后，作為結算依據(jù)，在審核變更中嚴格審核，控制造價。在項目建設中，變更是不可避免的，但變更在施工前，越早損失越小。 </p><p>　　2、完善現(xiàn)場簽訂制度。 </

13、p><p>　　加強現(xiàn)場簽證管理，對隱蔽工程要加強監(jiān)理方的旁站監(jiān)理制度，現(xiàn)場簽證應及時、準確、客觀、隱蔽工程要以施工圖為依據(jù)，標明隱蔽部位、項目、工藝、質量完成情況，如屬施工圖以外的隱蔽簽證，則除描述準確、清晰外還須配上簡圖、標明尺寸。施工現(xiàn)場人員要有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，較好的職業(yè)道德，不能利益驅使加大簽證工程量，這樣才能做到有效控制工程現(xiàn)場簽證對工程造價的影響。 </p><p>　　3、嚴格審

14、核施工圖預結算 </p><p>　　根據(jù)施工圖設計的進度計劃和現(xiàn)場施工的實際進度，及時核定施工圖預算，對于施工圖預算超出設計概算的部分，要分析原因，及時與項目負責人溝通，調整控制目標。 </p><p>　　5、較全面掌握準確的市場價格信息，為合理控制造價提供一手資料。 </p><p>　　現(xiàn)行材料價格均由市場根據(jù)需求關系確定，因此掌握材料市場價格是為合理控制工

15、程造價提供一手資料。作為造價咨詢企業(yè)，我公司不僅及時掌握市場材料價格，動態(tài)并建立了企業(yè)內(nèi)部材料信息庫，以便在審核結算時客觀公平地審核，并且盡可能地參觀一些新型材料的生產(chǎn)工藝，對材料構成和價格形成做到心中有數(shù)，以利于工程造價的合理確定。 </p><p>　　三、工程招投標機制的廣泛應用是有效控制工程造價的手段。 </p><p>　　引入招投標機制，開發(fā)商可在眾多的施工隊伍中挑選施工資質高

16、、施工力量強、資質雄厚、技術先進、業(yè)績突出、信譽度較高的企業(yè)建設項目。由于現(xiàn)行工程建設一些甲方要求施工企業(yè)墊資施工，雖然不符合建筑市場正確運行規(guī)則，但一些施工企業(yè)為得到建設項目而咬牙墊資施工，墊資款未能如期回收，企業(yè)負債經(jīng)營。如果這樣的企業(yè)易被其他開發(fā)商選中，那可能會造成開發(fā)商撥付施工款被挪用，工程無法按期按質施工，將不利于項目開展與價格控制。因此選擇符合招標條件的優(yōu)秀工企業(yè)將是后期正常施工的有效保證，根據(jù)中標價簽訂施工合同，是工程造價

17、控制的合同保證。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如引入全過程造價管理受益匪淺，將節(jié)約造價、保證工期、項目質量也能得到有效地保證，。 </p><p><b>　　四、結束語 </b></p><p>　　建設工程造價的有效控制貫穿了開發(fā)項目建設的各個階段，我們要用科學的管理方式，正確地運用法律、法規(guī)文件，應用科學的計價方法和計價依據(jù)，借鑒先進的成功的管理經(jīng)驗，合理地確定工程造

18、價，真正實現(xiàn)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益多贏的局面，使企業(yè)在市場經(jīng)濟的競爭中得以生存和可持續(xù)的發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　1.《工程造價管理相關知識》天津理工學院 尹貽林主編 </p><p>　　2.《工程造價的計價與控制》徐大圖主編 中國計劃出版社 </p><p>