小區(qū)市政自來水管線產(chǎn)權(quán)探討

1、<p>　　小區(qū)市政自來水管線產(chǎn)權(quán)探討</p><p>　　摘要：通過分析建筑規(guī)劃紅線內(nèi)自來水管道與設(shè)施的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，不同的產(chǎn)權(quán)歸屬對用戶和自來水企業(yè)產(chǎn)生的影響，以及法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，探討面臨的產(chǎn)權(quán)困境，提出解決辦法。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：建筑規(guī)劃紅線；自來水管道與設(shè)施；產(chǎn)權(quán)；歸屬 </p><p>　　中圖分類號：TU99 文獻標(biāo)識碼：A 文章

2、編號： </p><p>　　1、小區(qū)市政自來水管線一般指房地產(chǎn)住宅項目紅線內(nèi)地下管線，是住宅配套基礎(chǔ)設(shè)施的重要組分部分，它是住宅小區(qū)的“血管”和“神經(jīng)”，不斷向業(yè)上輸送著能量[1]。 </p><p>　　按時間順序，北京市小區(qū)市政自來水管線的發(fā)展可分為以下三個階段： </p><p>　?、?0世紀80年代初-20世紀90年代初 </p><

3、p>　　此階段國內(nèi)城市住宅小區(qū)的建設(shè)主要分為兩類，一是各級企事業(yè)單位、機關(guān)自建自管房；二是屬于統(tǒng)建、聯(lián)建和拆遷安置房，建成后交由房管部門或聯(lián)建單位自管。多數(shù)小區(qū)沒有專門的物業(yè)，小區(qū)市政自來水管線的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，管理上各自為政，缺少自來水集團統(tǒng)一協(xié)調(diào)和維護。 </p><p>　?、?0世紀90年代初-21世紀初 </p><p>　　此階段，小區(qū)自來水管線產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，管線缺少維護，給居民帶

4、來了相當(dāng)大的不便。為了加強對小區(qū)自來水管線的管理，北京市出臺了《北京市城市公共供水管理辦法》（1992），該管理辦法規(guī)定了新建項目配套管線的建設(shè)與開通程序，但對建成后的產(chǎn)權(quán)未進行明確，小區(qū)自來水管線的維護也多由開發(fā)商與管線運營單位協(xié)議處理。 </p><p>　　③21世紀初-至今 </p><p>　　此階段，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，與之對應(yīng)的是小區(qū)市政自來水管線的糾紛與投訴日益增多，比如交

5、房時用臨水代替正式水等。為進一步規(guī)范市場， 2002年政府對《北京市城市公共供水管理辦法》進行了修正，要求新建小區(qū)的自來水管線須與住宅項目主體同時設(shè)計、施工與驗收，同時明確了小區(qū)自來水管線在建成后將產(chǎn)權(quán)移交給自來水公司，由自來水公司對小區(qū)市政管線統(tǒng)一進行管理。 </p><p><b>　　2、產(chǎn)權(quán)因境 </b></p><p>　　關(guān)于住宅小區(qū)紅線內(nèi)自來水管線的產(chǎn)權(quán)

6、，相關(guān)的法律法規(guī)如下： </p><p>　?、佟吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?</p><p>　?、趪鴦?wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第二十七條明確規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！?</p><p>　　③原建設(shè)部頒布的《住宅共用部

7、位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定：“共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。” </p><p>　　住宅小區(qū)市政管線及設(shè)施均由開發(fā)商投資建設(shè)，其費用已納入建設(shè)項目概算，用戶在購

8、置商品房時，其支付的房款中已經(jīng)包含小區(qū)市政管線與設(shè)施的建設(shè)費用。 </p><p>　　綜上所述，從法律角度來看，小區(qū)自來水管線的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于建設(shè)單位，在項目竣工交房后，自然轉(zhuǎn)移給業(yè)主共有，管理維護也由物業(yè)公司或業(yè)主認可的專業(yè)公司負責(zé)。 </p><p>　　按目前做法，政府的規(guī)定與國家的法律法規(guī)就產(chǎn)生了沖突。而從“誰投資、誰受益”的法律角度出發(fā)，首先要分清誰是真正的受益者。在北京，水是緊缺

9、資源，從自來水公司角度，小區(qū)居民利用大市政配套管線，使用上了干凈的自來水，可以說是得到了益處；而從居民角度，自來水公司未進行投資，無償?shù)玫搅诵^(qū)管線，并通過管線售水獲得了利潤，應(yīng)當(dāng)屬于受益者。 </p><p>　　想分清誰是真正的受益者，就需要知道自來水公司的詳細運營情況，是否通過小區(qū)自來水管線獲得了額外利潤。 在北京，自來水行業(yè)完全處于壟斷地位，住宅小區(qū)周邊的大市政管線的投資資金也多樣化，有的屬于政府撥款，有

10、的屬于一級開發(fā)公司投資，同時政府還有相應(yīng)補貼，因此很難計算出自來水公司詳細運營成本，詳細利潤也無從知曉。 </p><p>　　3、目前的解決方案 </p><p>　　關(guān)于產(chǎn)權(quán)的歸屬雖有爭議，但產(chǎn)權(quán)歸屬后，維護主體就已經(jīng)明確，小區(qū)自來水管線由自來水公司進行維護和更新是不爭的事實。與此帶來的是另一個問題是，二次加壓后的戶外自來水管線怎么辦？ </p><p>　　按

11、目前的做法，自來水公司接受產(chǎn)權(quán)的僅是同大市政自來水管線直接相連的戶外部分，對于高層，四層或五層以上的部分，自來水壓力是不足的，需通過水泵二次加壓，該部分戶外的管線的設(shè)計同低層部分一致，僅僅是壓力不同，但是維護卻是物業(yè)公司，而在管線需更新時，卻要動用公共維修基金。對于業(yè)主來說，是不公平的，交的是同樣的水費，享受的服務(wù)卻是不一樣。對于低層住戶，更沒有對運營單位選擇的權(quán)利。 </p><p><b>　　4、

12、建議解決方案 </b></p><p>　?、女a(chǎn)權(quán)歸自來水公司 </p><p>　　結(jié)合目前現(xiàn)狀，可由開發(fā)商在小區(qū)開發(fā)時，與自來水公司協(xié)商，雙方按比例出資，由開發(fā)商按建筑類型或規(guī)模支付一定的配套費用，自來水管線均由自來水公司設(shè)計、施工、運營，分界點可按傳統(tǒng)室內(nèi)外管線設(shè)置，即出樓1.5m，室內(nèi)歸業(yè)主，室外歸自來水公司。 </p><p><b>

13、;　　⑵產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)業(yè)主 </b></p><p>　　可參考目前的商業(yè)收費模式，紅線內(nèi)自來水管線歸業(yè)主共有，對住宅居民用水設(shè)置總表，自來水公司僅對總表收費，居民購水可到物業(yè)公司或業(yè)主委托的售水單位進行購買，物業(yè)公司或業(yè)主委托的專業(yè)維修單位負責(zé)對管線進行維修，管線壽命到期后的更新，可動用公共維修基金。對總表與分表的差額分攤、售水成本等可包含在售水價格中，該售水價格高出市政價格的部分，需詳細列出成本，向業(yè)

14、主公示。 </p><p><b>　　⑶培育競爭機制 </b></p><p>　　可借鑒小區(qū)通信模式，如 2007年信息部和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》，明確規(guī)定小區(qū)通信管線及設(shè)施需公平競爭，運營公司與開發(fā)商不得簽訂任何排他性協(xié)議?？捎烧雒妫扇PP模式，吸引各方資金，培植2-3家供水企業(yè)公平競爭，小區(qū)自來水

15、管線的產(chǎn)權(quán)可由開發(fā)商與供水公司進行協(xié)議，并在售房時對業(yè)主公示，同時在房屋交付業(yè)主代表大會成立后，由業(yè)主自行選擇運營維護單位。 </p><p><b>　?、裙餐瑴辖ㄔO(shè) </b></p><p>　　“共同溝”一詞源自日本，是因為日本的共同溝技術(shù)比較發(fā)達，建成的里程最長，相應(yīng)的建設(shè)法規(guī)也比較完善。日本共同溝法第2條指出:“共同溝是指道路管理者所建設(shè)收容兩種公益管線以上

16、的設(shè)施[2]。借鑒日本經(jīng)驗，可由開發(fā)商在住宅小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一建設(shè)共同溝，各運營單位在共同溝內(nèi)建設(shè)各專業(yè)管道，同時運營并取得利潤。共同溝產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，管線產(chǎn)權(quán)歸運營單位，類似于小區(qū)電信運營商。此種模需解決國內(nèi)各自為政，條塊分割的管理體制。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 馮穎.市政管線綜合管理現(xiàn)狀分析及對策[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟