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文檔簡介
1、<p> 三居小戶型限價商品房戶型設(shè)計實例</p><p> 隨著國家住宅配套政策的逐漸完善,越來越多的保障房項目開工了,而隨之而來的問題也愈加增多,如何能在有限的空間內(nèi)做到戶型功能區(qū)合理劃分、動線分明、干濕分離、居住舒適,成了做設(shè)計工作的同志們首要面對的問題。下面就結(jié)合本人的實際經(jīng)驗以某市中環(huán)時代小區(qū)為例,闡述一下限價商品房的戶型方案設(shè)計過程。 </p><p> 既然限
2、價商品房與真正的商品房有很多相似之處,那我們就來討論如何在限價商品房規(guī)定的設(shè)計條件基礎(chǔ)上做到商品房的品質(zhì)而更加利于銷售。眾所周知,限價商品房的核心目的是解決城市中低水平百姓的住房問題,而不是追求卓越的生活品質(zhì)和環(huán)境,因此在規(guī)劃條件上會做出一些限制,目的是提高保障房的數(shù)量,讓更多百姓受益;一般情況是這樣的;該地塊70%的戶型必須為兩室戶型;所有戶型的套內(nèi)面積小于90平米;基于此,考慮到該部分保障房的業(yè)主為中低收入人群,而非較低收入人群,因
3、此,還是考慮加入一部分三室戶型設(shè)計以滿足一些中檔收入,滿足限價房購買條件的家庭的改善型需求。那么問題就來了,套型面積小于90平米,如何能做到三室戶型呢?這里首先要講一個概念,商品房的套型面積并不是建筑面積;戶型的建筑面積是包括套型面積和公攤面積;公攤面積大家都很熟悉,包括疏散樓梯間面積、電梯井道面積、各類管井面積、公共前室面積、首層入口門廳面積、地下室配電間面積、屋面電梯機房及消防水箱間面積,這些面積按照服務(wù)范圍而進行分攤,得到公攤面積
4、。而套型面積是包括戶內(nèi)的墻體面積;例如兩戶之間的墻就一家算一半,因此說套型面積要小于銷售的建筑面積,而大于戶內(nèi)的純</p><p> 根據(jù)規(guī)劃條件確定樓座單層的面積; </p><p> 首先先說大的條件;經(jīng)過認真研讀規(guī)劃條件,綜合小區(qū)地塊土地面積、容積率、建筑密度、出房率、日照間距系數(shù)、商業(yè)非經(jīng)營性公建配比等參數(shù),大致將樓座分成27棟,這27棟樓,有5座是六層的磚砌體框混樓結(jié)構(gòu)最高6
5、層,有9棟為聯(lián)拼小高層(9-11)層不等、另外,有12棟18層的高層戶型,建筑檐口在50米以內(nèi);最后還需要配建一棟配套公建,包括一些功能房間、按政府要求配置非經(jīng)營性公建以及一些配套商業(yè)等。這里加一句,之所以這么分是在考慮開發(fā)商利益與業(yè)主居住品質(zhì)相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上;舉個簡單的例子,小高層為什么要做到11層以下,因為如果加到12層就需要配置兩部電梯,那樣出房率將大大降低;另外如果18層要增加一層的話,一個是對日照間距不好,后面的樓要大幅度的加大
6、間距,其次,這樣一來按照規(guī)范就要加兩部疏散樓梯間,業(yè)主的出房率也會受到影響;經(jīng)過以上方案推演,我們將三室戶型鎖定在高層的位置,也就是12棟高層左右兩側(cè);每層高層的標準層面積經(jīng)測算為350平米左右,也就是加上公共空間4個戶型的總建筑面積要控制在350平米左右; </p><p> 根據(jù)單層樓座的面積進行戶型排布; </p><p> 目前主流的住宅樓型在立面上以“丁”字為主,這樣做的好處
7、有三。1、結(jié)構(gòu)類型比較穩(wěn)定;2、面寬比較小,這樣在滿足日照間距情況下,利于樓座排布,在本市戶型除了要滿足日照間距系數(shù)以及大寒日日照時間以外,日照面樓座間距還必須滿足1.2倍樓座面寬。3、外戶型各有千秋(一般三室戶型在兩側(cè),但是考慮到面寬的影響只允許臥室在陽面,客廳在陰面)。而兩室戶型恰好都在陽面,可以滿足客廳和臥室的同時采光。之前咨詢過一個專業(yè)做策劃的公司,他們的結(jié)論是戶型的客廳如果在陽面當然更好,如果在陰面也有他的存在必然。這里面需要
8、考慮兩類人群;一類是年輕人,他們一般白天都在上班,只有晚上回家,甚至還要經(jīng)常加班,因此客廳采光對他們來說并不是十足的重要,更有甚者還提出,若客廳采光,在看電視的過程中還要掛上遮光布,而對于購買能力的要求,一般年輕人會更強一些,因此說本項目的三室戶型還是非常適合的;另外一類為老年人,一般老年人常年在室內(nèi),愿意多曬太陽,而根據(jù)中國的傳統(tǒng)習(xí)慣,一般家庭的老人們寧肯把錢花在子女住房的改善上,而對自身住房品質(zhì)也不做過多要求,可以說購買能力有限,因
9、此本項目兩室戶型也正好契合他們的需求。 </p><p> 根據(jù)現(xiàn)有情況,具體實施三室戶型方案 </p><p> 有了第一步的方案設(shè)想,就動手打造100平米以下的三室戶型了。首先要考慮房間的功能;三室戶型顧名思義,戶型內(nèi)包括三個臥室。如果有三個臥室就意味著要做兩個衛(wèi)生間,因為使用起來會很方便。那么根據(jù)一般戶型的功能需要三室戶型要設(shè)置三個臥室、一個客廳、一個陽臺、兩個衛(wèi)生間、一個廚房、
10、一個餐廳還得有部分走廊。在套型面積不到90平米的空間內(nèi)要裝下這些,起來有些不可思議,能否做到?答案是肯定的。首先,必須熟悉從規(guī)范入手,按照GB50096-1999住宅設(shè)計規(guī)范要求房間的臥室如果設(shè)置兩個或兩個以上,那么其中一個使用面積不得小于12平米,最小不得小于6平米。廚房按照四類住宅配置,面積不得小于5平米、衛(wèi)生間面積不得小于4平米;我們先加起來大概布置一下,三個臥室的使用面積大概在12+6+8=26平米左右。這里的三個臥室當然主人房
11、最大12平米、客房8平米應(yīng)該可以滿足一般規(guī)定;這一點從后期的業(yè)主入住情況及裝修情況來說是毋庸置疑的。剩下滿足規(guī)范的的6平米小臥室拿他做個廚房應(yīng)該是不錯的選擇。其余廚房、衛(wèi)生間的面積是定數(shù),按照最小尺寸配比應(yīng)該就用起來很舒服了,加在一起的面積4+4+5=14平米;這樣看來如果90平米的套型</p><p> 戶型值得總結(jié)的地方 </p><p> 看似完美的戶型,其實也有不足之處;首先,
12、客衛(wèi)是暗衛(wèi),之前考慮將客衛(wèi)移動到小臥室旁邊,將主衛(wèi)、小書房一起向西推齊,把客衛(wèi)變成明衛(wèi),但是如果那樣的話,兩個衛(wèi)生間就距離過近,而在功能上有些失調(diào)。其次,在后期做施工圖的時候,室內(nèi)暖氣管網(wǎng)一定要做章魚式的而非并列式的;因為這里面大部分戶型是小戶型,就連這套三室戶型前置測量后的銷售面積僅為95.63平米,因此設(shè)計師在設(shè)計的時候往往忽略了,雖然它面積不足100平米,但是它是三室兩廳兩衛(wèi),一共七個功能分區(qū),需要至少8組暖氣片(客廳兩組),如果
13、做成并聯(lián)的,中間的幾組暖氣片沒有壓差,到冬天供暖的時候效率會低一些,除非用戶自己改為地采暖。最后要說的就是處了除了這個三室戶型,在這一層中的另外三個戶型分別設(shè)計為一個三室兩廳兩衛(wèi)和兩個兩室兩廳一衛(wèi),綜合出房率在83.17;這已經(jīng)是很完美的數(shù)據(jù),在商品房中也不容做到;這些所犧牲的就是公共前室和管井的局促,都是按照規(guī)范最低標準留的,在后期水暖電設(shè)計中捉襟見肘,以后在做建筑方案設(shè)計的同時要考慮到后期水暖電設(shè)計師的管線路由情況。 </p&
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