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文檔簡介
1、<p> 房產(chǎn)投資,介入時(shí)機(jī)最重要</p><p> 房產(chǎn)投資猶如賭場,很多時(shí)候,開發(fā)商就像是站在柜臺(tái)里面發(fā)牌的人,而購房者和投資者就好比是臺(tái)子外邊看牌和翻牌的人,不管玩家的本領(lǐng)有多高,只要待在賭臺(tái)的時(shí)間足夠長,就會(huì)輸?shù)羧炕I碼。所以,在房產(chǎn)市場趨勢不明朗、房價(jià)調(diào)整和下跌周期中,不管是大家公認(rèn)的也好,開發(fā)商鼓吹的也罷,再好位置的房產(chǎn),只要是在錯(cuò)誤的時(shí)間點(diǎn)買入,就是開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者的時(shí)刻。 &
2、lt;/p><p> 從海外成熟的房產(chǎn)市場來看,開發(fā)商和投資者的利益僅在房價(jià)上漲的趨勢和周期中是一致的。因此,介入時(shí)機(jī)和市場趨勢才是房產(chǎn)投資最重要的依據(jù),絕非位置。 </p><p> 時(shí)鐘原則確定介入時(shí)機(jī) </p><p> 如何判斷房地產(chǎn)投資介入的最佳時(shí)機(jī)和趨勢呢?通常采用時(shí)鐘原則(左下圖),根據(jù)房產(chǎn)市場的周期變化來識(shí)別購買房產(chǎn)的市場拐點(diǎn),確定最佳的投資介入時(shí)
3、機(jī),判斷未來房市趨勢。 </p><p> 12點(diǎn)鐘方向:達(dá)到房產(chǎn)市場周期的頂峰,經(jīng)濟(jì)進(jìn)入過熱期,失業(yè)率上升,房屋均價(jià)創(chuàng)新高,租售比、收入比超過居民可承受合理值,空置率創(chuàng)新高,租金回報(bào)率創(chuàng)新低,房屋的拍賣清出率下滑,房屋成交量快速回落。 </p><p> 3點(diǎn)鐘方向:進(jìn)入房產(chǎn)市場的回調(diào)周期,經(jīng)濟(jì)進(jìn)入停滯期,失業(yè)率繼續(xù)攀升,房屋均價(jià)開始回落,租售比、收入比超過居民可承受合理值,空置率開
4、始降低,租金回報(bào)率企穩(wěn),房屋的拍賣清出率降低,房屋成交量維持低位水平。 </p><p> 6點(diǎn)鐘方向:進(jìn)入房產(chǎn)市場周期的底部,經(jīng)濟(jì)進(jìn)入回暖期,失業(yè)率大大降低,房屋均價(jià)連續(xù)3個(gè)季度維持穩(wěn)定或略有小幅回升,租售比、收入比進(jìn)入居民可承受范圍,空置率創(chuàng)新低,租金回報(bào)率與貸款利率差距值最小,房屋的拍賣清出率上升,新房開工率連續(xù)3個(gè)季度小幅上升,房屋成交量開始回升。 </p><p> 9點(diǎn)鐘方
5、向:進(jìn)入房產(chǎn)市場上升周期,經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期,失業(yè)率維持平穩(wěn),房屋均價(jià)連續(xù)上升,租售比、收入比開始拉大,空置率維持平穩(wěn)及小幅上升,銀行進(jìn)入加息周期,房屋的拍賣清出率創(chuàng)新高,新房開工率大大提升,房屋成交量逐漸加大。 </p><p> 中位價(jià)格房產(chǎn)最合適 </p><p> 確定時(shí)機(jī)后,要選擇價(jià)格跟自己收入及可負(fù)擔(dān)的支出相匹配的房產(chǎn),即中位價(jià)格的房產(chǎn)(不是平均價(jià)格)。由于國內(nèi)地產(chǎn)立項(xiàng)的目
6、的不同,人群定位不同,平均房產(chǎn)價(jià)格的升降無法真正反映市場的未來走勢,而中位價(jià)是100套價(jià)格由低到高成交物業(yè)中第50套的成交價(jià)格,能夠更加科學(xué)地反饋這個(gè)國家、地區(qū)的中產(chǎn)階層的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力,更能體現(xiàn)和反映市場的未來走勢和趨勢。 </p><p> 而國人恰恰要么熱衷買便宜貨,如:抄底海外連銀行都不要的、無法抵押的“劣質(zhì)”房地產(chǎn) (葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美國底特律市中心等地的房產(chǎn));要么是投資海外的豪華住宅,如加
7、拿大西溫動(dòng)輒300萬加幣的大房子、美國比弗利山500萬美元的別墅、倫敦金融區(qū)百萬英鎊的豪華公寓等。 </p><p> 對(duì)于成熟的房地產(chǎn)投資市場而言,買房自住和投資房產(chǎn)完全是兩碼事――如果房子用于自住,即使房子升值了卻?有減輕還款壓力和帶來收入,其實(shí)還是負(fù)債;相反,投資型物業(yè)升值了,并且?guī)砹祟~外租金溢價(jià)和負(fù)債率的降低,那么這樣的資金投入才叫作投資,該類房產(chǎn)才可稱得上收益型資產(chǎn)。 </p><
8、;p> 可以這樣說,凡是那些通過房產(chǎn)投資致富的成功者,自住房的資產(chǎn)規(guī)模僅是其整體資產(chǎn)架構(gòu)組合中的一小部分,通??刂圃诜慨a(chǎn)財(cái)富總額的30%以內(nèi),他們是真正的房產(chǎn)財(cái)富的擁有者; 而那些坐擁豪宅自住的所謂的富人們,充其量只是高收入者、高負(fù)債者、是現(xiàn)金流流出的“窮人” 罷了。 </p><p> 有發(fā)展預(yù)期的位置才是好位置 </p><p> 最后的擇房格言才與位置沾邊,即:投資有潛力
9、和發(fā)展預(yù)期的位置, 而非已被大家公認(rèn)的好位置。用美國地產(chǎn)界的行話講:“You buy what you have seen!”即“您要為您所看到的‘好位置’付出代價(jià)和支付成本?!?</p><p> 如何判斷是否是具有增長潛力的位置及該區(qū)域的未來房價(jià)趨勢?在海外成熟房地產(chǎn)投資市場中,職業(yè)、成熟和成功的投資者是通過資本增值元素分析投資法來進(jìn)行評(píng)判和分析的。 </p><p> 資本增值元
10、素分析投資法是按照對(duì)房產(chǎn)增值影響強(qiáng)弱關(guān)系,挑選出來一些能促使房屋價(jià)值提升的市場特征和因素,加以考慮和判斷。 </p><p> 市政規(guī)劃:新的鐵路、橋梁、政府規(guī)劃的大型項(xiàng)目和工程、衛(wèi)星城等 。(20分) </p><p> 就業(yè)機(jī)會(huì):知識(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)、新建購物中心、醫(yī)院、公司總部等。(20分) </p><p> 房屋供給:供給長期短缺。(20分) </p&g
11、t;<p> 人口因素:增長率高、數(shù)量穩(wěn)步增長、收入穩(wěn)定提高等。(20分) </p><p> 交通設(shè)施:公路、鐵路、隧道、橋梁、碼頭等 。(10分) </p><p> 公共設(shè)施:購物中心、銀行、醫(yī)院、娛樂設(shè)施等 。(10分) </p><p> 名校名企:知名中小學(xué)、高校、跨國公司或知名企業(yè)的總部等。(10分) </p>&l
12、t;p> 人文景觀:山、水、湖、島、公園、風(fēng)景名勝等。 (10分) </p><p> 在這八大關(guān)注要素中,市政規(guī)劃、就業(yè)機(jī)會(huì)、房屋供給與人口增長排在最前面,是最重要的考慮和權(quán)衡要素。因?yàn)槿魏我粋€(gè)區(qū)域有了市政這一強(qiáng)大后盾與支持,都將會(huì)給這個(gè)區(qū)域注入新鮮的資本血液,增加經(jīng)濟(jì)能量,帶來更多就業(yè),帶來人口的持續(xù)增長,最終引發(fā)對(duì)住宅的自住及租賃的需求,帶來房產(chǎn)價(jià)格的攀升和租金的穩(wěn)定增長。如:新的鐵路、橋梁,新的
13、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金融和商業(yè)中心,政府的職能服務(wù)中心、大型提供工作機(jī)會(huì)的項(xiàng)目和工程等。交通設(shè)施、公共設(shè)施、名校名企、人文景觀依次類推,綜合打分超過100分,且諸多規(guī)劃是即將開工和建設(shè)的地區(qū),其投資價(jià)值最大,位置的投資優(yōu)勢最強(qiáng)。 </p><p> 但進(jìn)行項(xiàng)目篩選時(shí)千萬不要本末倒置、丟西瓜撿芝麻,只看重水景、山景等而忽視了市政規(guī)劃等重要組成部分。如很多國內(nèi)投資者只為了看海景而投資澳洲的黃金海岸公寓,黃金海岸有62公里的
14、海岸線,不缺的恰恰就是海景,反之,這個(gè)城市最缺的是常住人口和就業(yè)機(jī)會(huì),因?yàn)槿绷巳耍械拿谰岸际菤埲钡摹?</p><p> “位置、位置、位置”是美國商業(yè)地產(chǎn)大亨唐納德?川普經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)成功的座右銘,而非李嘉誠幫助地產(chǎn)投資者創(chuàng)造房產(chǎn)財(cái)富的成功秘訣。作為開發(fā)商的賺錢口號(hào),在房價(jià)震蕩下行、徘徊不前的市場形勢下,“位置”只能淪為把購房者作為“引君入翁”的宣傳陷阱而已!而相對(duì)客觀的判斷投資項(xiàng)目和市場走勢的方式是:獲取
15、獨(dú)立第三方的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易數(shù)據(jù),根據(jù)房產(chǎn)周期的時(shí)鐘原則判斷入市時(shí)機(jī),投資自己可以承擔(dān)的、中產(chǎn)階層最易接受的中位價(jià)房產(chǎn),及選擇具有投資價(jià)值、能夠帶來地區(qū)格局變化、有潛力的位置作為投資目的地”。 </p><p><b> 特約作者簡介: </b></p><p> 劉磊:國際理財(cái)規(guī)劃師,私人銀行家認(rèn)證(CPB)海外房地產(chǎn)投資課程講師,中國銀行(ICIE)高端人群
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