房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價的探討

1、<p>　　房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價的探討</p><p>　　摘要：隨著城市建設(shè)速度的加快，高層乃至超高層建筑拔地而起，以致相鄰建筑陽光遮擋矛盾日益升級，居民維護日照權(quán)利的訴求也越來越多。而我國在房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價問題上還未給予充分的關(guān)注，傳統(tǒng)的三大評估方法在確定賠償金額上也存在諸多的瓶頸。鑒于此，本文試從主成分分析法的角度來探討影響日照權(quán)利定價的相關(guān)問題，以期對實踐有所裨益。 </p

2、><p>　　關(guān)鍵詞：日照環(huán)境 損害賠償 主成分分析法 </p><p>　　近年來，隨著法制社會建設(shè)的逐步完善，公眾法律意識和維權(quán)意識的增強，特別是人們生活水平的提高，居民對居住條件的要求傾向于追求更為舒適的生活環(huán)境和居住環(huán)境，自然對日照環(huán)境也就提出了更高的要求。一旦日照權(quán)利被侵害，獲得公平、合理的損害賠償金額也就成為了被侵權(quán)人追逐的焦點。本文試圖在現(xiàn)有“模糊”定價標準的基礎(chǔ)上，運用主成分分

3、析法分析在日照權(quán)利受到侵害時，該如何著重把握影響賠償定價的相關(guān)因素。 </p><p>　　一、我國現(xiàn)有法律規(guī)定及不足 </p><p>　　為了順應公眾對日照權(quán)利的要求，我國相繼出臺了一系列的法律法規(guī)，用以規(guī)范相鄰各方的權(quán)益，《物權(quán)法》第89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應按照有利生產(chǎn)

4、、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。 國務院《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》第6條規(guī)定：“城鎮(zhèn)個人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環(huán)境衛(wèi)生和毗

5、鄰建筑的采光、通風”?！侗本┦猩罹幼〗ㄖg距暫行規(guī)定》第13條規(guī)定：“被遮擋陽光的現(xiàn)狀居民住房，以居室窗臺中心點（均以外墻面計）在冬至日日照時間不足1小時的，每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補償800元至2 000元?！蹲≌ㄖ?guī)范》規(guī)定，被遮擋后的日照時間低于規(guī)范標準的，由侵權(quán)人對被侵權(quán)人承擔賠償責任；雖</p><p>　　顯然，相關(guān)立法明確規(guī)定相鄰各方日照權(quán)利不容侵害，給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵

6、害，排除妨礙，賠償損失。但是，相關(guān)立法在日照權(quán)利定價問題上除了北京市規(guī)定損害賠償金額應與日照規(guī)范標準時間這一影響因素掛鉤之外，其他影響因素在立法上則是一片空白。正是因為相關(guān)立法在定價問題上的模糊性，使其不能切實保護相鄰建筑物權(quán)利人的日照權(quán)益，也無法為因日照爭議引起的糾紛提供切實可行的法律依據(jù)，以致實踐中各地法院對受害方日照環(huán)境擁有權(quán)的保護在很大程度上也是取決于法官的主觀臆斷，并沒有行之有效的準繩對受害人日照權(quán)利損害進行公正合理的賠償，受

7、害人的權(quán)利得不到及時、有效的維護，相鄰建筑日照權(quán)的糾紛矛盾日益突出。 </p><p>　　二、現(xiàn)有理論研究及不足 </p><p>　　為了逐步消除立法在確定房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價問題上的不足，切實保護受害人的權(quán)利，有學者提出可以采用“事前預防、事后賠償”為受害人的求償?shù)缆诽峁┮粋€明確方向。事前，相關(guān)立法應該明確規(guī)定土地用途地域及地區(qū)的劃分，并根據(jù)用途地域、地區(qū)種類的不同，分別規(guī)定建

8、筑物的容積率、間距、斜線規(guī)制、建筑物高度等指標，并嚴格要求建設(shè)方在建筑規(guī)劃審批前就建筑物等不動產(chǎn)對鄰人可能造成的日照影響程度做出專門的公示和說明，由鄰人在一定期限內(nèi)選擇救濟的方式。如果相鄰方在此期限內(nèi)不主張拆除，則只能請求事后損害賠償?！笆虑邦A防、事后賠償”措施似乎能補償受害者的損失，為他們提供了一個合理、公平的矛盾解決方案，但是影響日照權(quán)利賠償定價的因素太多，其中包括城市規(guī)劃上的限制、周邊建筑物的實況、將來的趨勢、土地狀況、建筑密度、

9、建筑設(shè)計規(guī)范、建筑物用途等等，并且這些影響因素既復雜又很難量化，針對這些亟待解決的棘手問題，大多數(shù)學者認為應將影響日照權(quán)利的因素與影響房地產(chǎn)價值的因素綜合起來考慮，并運用傳統(tǒng)的成本法、收益法、市場法三大評估方法來確定日照權(quán)利受到損害時受害人應該獲得的賠償金額。 </p><p>　　首先，通過公式tanα=H/D=（H1-H2）/D（α為太陽高度角，H1為前排房屋總高，H2為后排房屋底層窗臺高度，H為H1與H2之

10、差，D為前排房屋后檐與后屋房屋之間的距離）來判斷是否影響日照，以及影響日照的時間、大小等，再根據(jù)各地的土地狀況、建筑密度、建筑設(shè)計規(guī)范、對日照的標準要求等，結(jié)合城市規(guī)劃來綜合判斷日照損害的程度。 </p><p>　　其次，考慮建筑物用途，日照受侵害后的房屋價值與受侵害前的房屋價值的差額，今后若干年房屋使用過程中為增加取暖、通風、照明等條件而支出的合理費用，并適當考慮業(yè)主在日照條件受到限制時因身體健康受到的傷害應

11、補償?shù)慕痤~。 </p><p>　　此方案理論上確實是顧及了影響日照賠償定價的諸多因素，能為受害人提供一個令其信服的滿意結(jié)果，但是在牽涉到實務具體操作時，這些影響因子的影響程度卻是千差萬別，比如被害建筑物所在地區(qū)及其周邊地區(qū)的情況極為重要，區(qū)位的價值越大日照的保護便越重要。而成本法的應用是建立在可以獲取許多歷史資料、信息資料、相關(guān)指標的基礎(chǔ)上，還必須得假設(shè)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用，顯然在這里不適合直接采用成本法。收

12、益法則是以在未來獲得用貨幣計量的預期收益為前提，如果沒有預期收益，或者預期收益很少又很不穩(wěn)定，就不能采用收益法，在此剛性前提下，直接用收益法評估日照環(huán)境損害定價會造成評估結(jié)果嚴重失真。市場法需要有一個發(fā)育成熟、公平活躍的公開市場，并且在交易市場上可以尋找到幾個相同或類似的參照物進行對比、分析、作價。而房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價市場目前還沒有引起足夠的關(guān)注，還處在理論研究階段，不存在充分交易的市場。在這些“硬傷”情況下，直接運用傳統(tǒng)的三大

13、評估方法不僅會導致無法著重把握重要因素，給合理估價帶來一定的難度，而且計算出來的金額也會嚴重偏離實際情況。因此，該如何取舍這些影響程度大小不一致的影響因素，成了擺在我們面前最亟待解</p><p>　　針對房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價“盈千累萬”的影響因素，我們可以通過采用德爾菲法（Delphi）或?qū)哟畏治龇ǎˋHP） 進行因素賦權(quán)得到加權(quán)求和值，以此來衡量這些因素的影響程度，但是這種方法不能消除各因素之間的共線性

14、，且存在因素權(quán)重確定的主觀性。因此，為了較為客觀地確定賠償定價影響因子的影響程度，筆者引入一種賠償定價新思路：主成分分析法。 </p><p>　　運用主成分分析法分析影響賠償定價的各因素時能夠通過數(shù)學變換將原有的多個因素因子轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個相互線性無關(guān)的主要分量，從而實現(xiàn)簡化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，并根據(jù)主成分的方差貢獻率客觀地確定權(quán)重，避免評價指標的共線性和權(quán)重確定的人為性，使評價結(jié)果更趨客觀合理，不至于在確定賠償金額時各種

15、影響賠償金額的因素不分輕重全都考慮，不僅喪失了評估工作應有的效率，還容易抓錯重點，致使評估出來的賠償金額經(jīng)不起實踐的檢驗。 </p><p>　　基于以上分析，日照權(quán)利賠償定價的思路為：在已取得影響日照權(quán)利定價指標范圍內(nèi)各個評價因子評價分值的基礎(chǔ)上，建立主成分分析模型。 </p><p>　　首先，假設(shè)影響因子有n個，并將因子的評價集劃分為p個評價單元，采用指數(shù)衰減或線性衰減等方法計算得到

16、每個評價單元內(nèi)各因子的評價分值，相應的指標矩陣為X=（X1，X2，X3…XP）=（Xij）n×p，其中， Xij表示第i個因子第j項評價指標的分值。 </p><p>　　綜合指標F=a1X1+a2X2+…apXP ，令VAR（X）=W，W為方陣，若W的特征根為λ1≥λ2≥…≥λp≥0， </p><p>　　此時，則稱F1 為第一主成分；F2為第二主成分…并稱Fj=λj/∑λj

17、 （j=1，2，…p）為第j個主成分的貢獻率， ∑Fj為前k個主成分的累積貢獻率。 </p><p>　　其次，將評價分值矩陣X中的每一個元素Xij （i =1， 2， …，n； j=1，2， …p）進行標準化處理，即將所有因子評價分值的均值變?yōu)?，方差變?yōu)?，則原始數(shù)據(jù)的標準化值為：X′ij=（Xij-Xj′）/Sj （i=1， 2， … n；j =1，2，…p） </p><p>　　

18、其中， X′j、Sj分別為指標范圍內(nèi)所有評價單元第j個評價指標分值的平均值和標準差。將標準化后數(shù)據(jù)X′j組成新的矩陣，記為n行p列標準化矩陣X′j=（X′ij）n×p。 </p><p>　　第三，通過坐標變化手段，將原來含有p個變量的X′ij （j =1，2， …p）作線性變化，轉(zhuǎn)化為另一組相互無關(guān)的綜合變量Z1，Z2 ，…ZP，且Z1=U11X′1+U12X′2+…+U1PX′P；Z2=U21X′1

19、+U22X′2+…+U2PX′P； </p><p>　　ZP=UP1X′1+UP2X′2+…+UPPX′P… </p><p>　　Z1，Z2 ，…ZP，分別稱為原始評價因子的第一，第二，…，第p主成分，其中Z1在總方差中占的比例最大，綜合原始評價因子的能力最強，其余主成分在總方差中占的比例逐漸減少，即綜合原始評價因子的能力依次減弱。 </p><p>　　第四，

20、主成分的提取與權(quán)重確定。主成分提取的目的在于簡化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，通過選擇較少的幾個線性無關(guān)的主成分來盡可能多地反映原始評價因子的信息。主成分的提取主要是依據(jù)主成分的累積方差貢獻率。主成分的方差占總方差的比重定義為方差貢獻率，即：ej=λj/∑λj（j =1，2，…，p）。方差貢獻率描述了各主成分在反映各個原始評價因子信息量方面的能力大小，因此在綜合評價中可以用方差貢獻率作為各個主成分的權(quán)重，實現(xiàn)對各個主成分的客觀賦權(quán)。主成分方差貢獻率的累加稱

21、為累積方差貢獻率，即：Ej=∑ej（j =1，2，…，p） 根據(jù)經(jīng)驗，一般取累積方差貢獻率達到85%-95%的特征值λ1，λ2，…，λj（j≤p）對應的主成分。此外，提取的主成分原則上要求各評價因子的公因子方差（主成分載荷值的平方和）盡可能接近，如果某一評價因子的公因子方差與其他各評價因子的公因子方差相比數(shù)值過小，則說明這一評價因子在提取的主成分中信息損失較大，可考慮增加主成分的數(shù)目。 </p><p>　　第五

22、，單元綜合評價分值計算。以方差貢獻率作為權(quán)重，對提取的前j個主成分進行線性加權(quán)，得到綜合評價值，計算公式如下：Y=∑eiZi。Zi為第i個主成分的得分； ei 為第i個主成分的權(quán)重（方差貢獻率）。 </p><p>　　通過以上主成分分析模型的建立，有助于我們確定不同區(qū)域日照受償定價影響因素的重要性程度（方差貢獻率），便于我們在考慮日照定價的影響因素時可以少走彎路，有利于我們在處理一大堆線性相關(guān)的影響因子時，既能

23、剔除線性高度相關(guān)的影響因素，又能準確把握哪些影響因素需要重點考慮，哪些影響因素可以忽略不計。因此，通過引入主成分分析法不僅提高了房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價的效率以及準確性，還能節(jié)約時間成本等。但是，主成分分析法也只是相對科學地指出了定價問題上存在的棘手問題，為我們在實務操作中提供了一種新思路。要徹底地解決有關(guān)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償定價的問題，還任重道遠，需要我們持之以恒的努力。 </p><p><b>

24、;　　參考文獻： </b></p><p>　　1.夏陽.淺析“采光權(quán)”的行政法保護[J].法制與社會，2008，（26）. </p><p>　　2.鄭至吾.采光和日照妨害的相關(guān)法律問題[J].湖北民族學院學報（哲學社會科學版），2008，（4）. </p><p>　　3.李超.采光妨害的判定及其賠償標準[J].人民司法，2009，（11）. <