富建帝逸國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目可行研究報(bào)告

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　一、項(xiàng)目總論</b></p><p>　　1.1 建設(shè)項(xiàng)目總論</p><p>　　1.1.1 項(xiàng)目名稱</p><p>　　1.1.2 項(xiàng)目坐落位置：</p><p>　　1.1.3 主要經(jīng)濟(jì)指

2、標(biāo)</p><p>　　1.1.4 項(xiàng)目概況</p><p>　　1.1.5 建設(shè)單位概況</p><p>　　1.2 建設(shè)項(xiàng)目的必要性</p><p>　　1.3 可行性研究結(jié)論及建議</p><p>　　1.4 可行性研究的編制依據(jù)</p><p><b>　　二、 市場(chǎng)分析<

3、;/b></p><p>　　2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析</p><p>　　2.1.1 國(guó)際方面</p><p>　　2.1.2 國(guó)內(nèi)方面</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)</p><p>　　2.2.2

4、 影響2008-2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析</p><p>　　2.2.3 2010年本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)展望</p><p>　　2.3 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2.3.1 回顧2008-2009年本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況 </p><p>　　2.3.2 2010年本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。</p>

5、;<p>　　2.4 SWOT分析</p><p>　　2.4.1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)</p><p>　　2.4.2 項(xiàng)目的劣勢(shì)</p><p>　　2.4.3 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)</p><p>　　2.4.4 項(xiàng)目面臨的威脅</p><p>　　2.5 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位</p><p

6、><b>　　三、項(xiàng)目建設(shè)條件</b></p><p>　　3.1 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件</p><p>　　3.2 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件</p><p>　　3.3 市政配套條件</p><p>　　四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</p><p>　　4.1 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)</p>

7、<p><b>　　4.2 總平面設(shè)計(jì)</b></p><p>　　4.3 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)</p><p>　　4.4 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p><b>　　五、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度</b></p><p>　　六、項(xiàng)目的銷售方案策劃</p><p>　　6.1

8、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 </p><p>　　6.1.2 分期廣告策略</p><p>　　6.1.3 企業(yè)直接推銷</p><p>　　6.1.4 委托代理推銷</p><p>　　6.1.5 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷</p><p>　　6.1.6 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷</p><p>　　6.1.7 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)

9、建議：</p><p>　　6.2房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 </p><p>　　6.3 銷售期營(yíng)銷計(jì)劃</p><p>　　6.4 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析</p><p><b>　　6.4.1平面媒體</b></p><p>　　6.4.2 電視媒體</p><p>　　6

10、.4.3 戶外媒體</p><p>　　6.4.4 其它媒體</p><p>　　6.5 銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位</p><p><b>　　七、項(xiàng)目總投資估算</b></p><p>　　7.1 估算依據(jù)和原則</p><p><b>　　7.2 總投資估算</b></p

11、><p>　　7.3 總投資資金來(lái)源</p><p><b>　　八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p><p><b>　　8.1財(cái)務(wù)效益</b></p><p>　　8.2 贏利能力分析</p><p>　　8.2.1全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)</p><p>　　8

12、.3 不確定性分析</p><p>　　8.3.1 盈虧平衡分析</p><p>　　8.3.2 敏感性分析</p><p>　　8.4 經(jīng)濟(jì)效益綜合測(cè)估</p><p>　　九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論</p><p><b>　　一、項(xiàng)目總論</b></p><p>　　1.

13、1 建設(shè)項(xiàng)目總論</p><p>　　1.1.1 項(xiàng)目名稱：“富建帝逸國(guó)際”</p><p>　　1.1.2 項(xiàng)目坐落位置：</p><p>　　本案富建帝逸國(guó)際高尚住宅區(qū)位于響水城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地東界，南齊六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對(duì)成熟。</p><p>　　1.1.3 主要經(jīng)

14、濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　1.1.4 項(xiàng)目概況</p><p>　　“富建帝逸國(guó)際”項(xiàng)目規(guī)劃為高檔商住項(xiàng)目，以住宅為主，輔以部分商鋪。建筑總面積22.45809萬(wàn)平方米。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，是第一國(guó)際品位的高檔社區(qū)。住宅區(qū)規(guī)劃面積19.46306萬(wàn)平方米（含公共設(shè)施建筑:2.48317萬(wàn)平方米），其中商業(yè)區(qū)規(guī)劃面積2.38922萬(wàn)平方米，日照間距合理優(yōu)化。<

15、/p><p>　　位于響水城南片區(qū)CBD核心區(qū)，東至中國(guó)南北黃金通道---204國(guó)道，南抱響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、響水公園、響水中醫(yī)院，西臨響水體育中心、響水二中，北接響水法院、檢察院、工商局、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級(jí)灌江國(guó)際大酒店都近在咫尺。步行過(guò)馬路即可享受響水公園的靜謐和優(yōu)雅，1516戶居民分享各自的私密陽(yáng)光。</p><p>　　1.1.5 建設(shè)單位概況</p><p&

16、gt;　　建設(shè)單位：鹽城富建置業(yè)有限公司</p><p>　　公司隸屬于富建集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。公司現(xiàn)有人員32人，其中有中高級(jí)職稱人員21人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目策劃、工程管理和營(yíng)銷方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和較高的水平。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目開發(fā)部、工程管理部、營(yíng)銷部等。公司設(shè)立以來(lái)，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運(yùn)作，先后在全國(guó)各地開發(fā)

17、過(guò)近20多家樓盤，累計(jì)開發(fā)面積近200萬(wàn)平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。</p><p>　　鹽城富建置業(yè)有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，作為本項(xiàng)目的法人單位，具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。該公司董事長(zhǎng)劉永輝為企業(yè)負(fù)責(zé)人，對(duì)該項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)，該公司為本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項(xiàng)目管理和技術(shù)上的要求，符合對(duì)建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制

18、的要求。</p><p>　　1.2 建設(shè)項(xiàng)目的必要性</p><p>　　加快響水的城市化進(jìn)程，美化響水市容，扮靚城南片區(qū)，為建設(shè)新城南，做扎實(shí)的支持工作。</p><p>　　繁榮房產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)響水的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮響水經(jīng)濟(jì)，為響水城南片區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展空間。</p><p>　　1.3 可行性研究結(jié)論及建議<

19、/p><p>　　?本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。</p><p>　　?

20、本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。</p><p>　　1.4 可行性研究的編制依據(jù)</p><p>　?。?）《響水縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》及紅線圖

21、</p><p>　?。?）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB 50180—93）</p><p>　　（3）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2004年版）》</p><p>　?。?）《《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （DGJ/J 26—2006）</p><p>　?。?）《富建帝逸國(guó)際修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》（2009.12）</p>

22、<p>　?。?）其它的國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)</p><p><b>　　二、市場(chǎng)分析</b></p><p>　　2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析</p><p>　　2.1.1 國(guó)際方面</p><p>　　受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國(guó)政府和央行正在孤注一擲救助金

23、融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將可望保持在3.0%的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于2008年和2009年陷入或接近衰退，2010年的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。&

24、lt;/p><p>　　2.1.2 國(guó)內(nèi)方面</p><p>　　A、 2009年經(jīng)濟(jì)情況回顧</p><p>　　2009年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用16字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。</p><p>　　增長(zhǎng)較快。初步核算，2009年GDP比上年增長(zhǎng)9%。</p><p>　　價(jià)格回穩(wěn)。2月份，物價(jià)上

25、漲演繹出一個(gè)高峰，CPI當(dāng)月漲幅達(dá)到8.7%。</p><p>　　結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。2009年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。</p><p>　　民生改善。2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)14.5%，實(shí)際增長(zhǎng)8.4%； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng)15%，實(shí)際增長(zhǎng)8%。</p><p>　　雖然中國(guó)受到了

26、金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 </p><p>　　但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問(wèn)題：</p><p>　　?結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡；</p><p>　　?體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）；&l

27、t;/p><p>　　?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。</p><p>　　B.對(duì)2010年主要指標(biāo)的預(yù)測(cè)：</p><p>　　?下調(diào)2010年CPI、PPI增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響，2010年我國(guó)CPI將負(fù)增長(zhǎng)1.1%左右。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響，2010年我國(guó)PPI將負(fù)增長(zhǎng)3.5%左右。</p>&

28、lt;p>　　下調(diào)2010年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。投資名義增速下調(diào)至13%，實(shí)際增速上調(diào)至17.2%，消費(fèi)名義增速下調(diào)至9.5%，實(shí)際增速下調(diào)至10.6%，出口增速下調(diào)至8.5%。</p><p>　　下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至1.44%，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.31%，人民幣匯率下調(diào)至6.90。</p><p>　　下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至9.0%

29、。</p><p>　　下調(diào)GDP增長(zhǎng)率至8.1%。</p><p>　　隨著2008年7月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。2010年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對(duì)2010年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、GDP增

30、速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，2010年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。</p><p>　　2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市

31、場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：</p><p>　　A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)</p><p>　　從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2009年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估

32、計(jì)仍將持續(xù)。</p><p>　　從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。2008年以來(lái)，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為15.7%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于

33、需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少5.7%。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。</p><p>　　房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂

34、金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。</p><p>　　B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落</p><p>　　房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到25.9%、26.9%和27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了19

35、.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。</p><p>　　土地購(gòu)置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。</p><p>　　C、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大

36、幅下降</p><p>　　受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無(wú)理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。</p><p>　　D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落</p><p>　　“珠三角”部分熱點(diǎn)城

37、市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?009年6月份出現(xiàn)下降，8月同比下降已達(dá)到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降1.8%。</p><p>　　E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市</p><p>　　房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％

38、左右，在有些城市超過(guò)50％。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。沈陽(yáng)市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成

39、都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；鹽城市也出臺(tái)了救市的一攬子計(jì)劃，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。</p><p>　　F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展</p><p>　　2008年的《政府工作報(bào)告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套

40、型普通商品住房。而中央政府一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的住房保障問(wèn)題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。</p><p>　　一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。2月4日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問(wèn)題。3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房

41、租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征10%的個(gè)人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相

42、結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。</p><p>　　地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。如《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來(lái)安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)

43、規(guī)劃》中指出，2008年將供應(yīng)保障型住房用地0.5~0.9平方公里，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)~180萬(wàn)平方米，2009年計(jì)劃供應(yīng)同類用地0.8~1.01平方公里，規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)~200萬(wàn)平方米；珠海市政府出臺(tái)《2008~2010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來(lái)3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過(guò)實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房

44、問(wèn)題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤；2月18日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布《限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》，首批限價(jià)房源16377套也將在10月15日前完成選房。</p><p>　　2.2.2 影響2008-2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析</p><p>　　A.美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)</p><p>　　20

45、07年4月，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)。2008年3月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約2.4億美元收購(gòu)。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒(méi)，最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國(guó)次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場(chǎng)，持有者遍及全世界。美國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國(guó)公司。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的

46、金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。</p><p>　　美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯收縮。8月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)下降了1.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。美國(guó)商品零售額在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著

47、過(guò)快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。</p><p>　　B.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢已成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免</p><p>　　2008年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，我國(guó)出口減速的態(tài)勢(shì)已基本確立。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。

48、</p><p>　　C.貨幣政策持續(xù)收緊，對(duì)房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn)</p><p>　　為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過(guò)剩、投資過(guò)熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國(guó)自2006年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過(guò)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長(zhǎng)速度，改善貨幣總體過(guò)剩狀況。</p><p>　　從緊的貨幣政策

49、的作用在2008年開始顯現(xiàn)，對(duì)供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場(chǎng)交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給下降。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，特

50、別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也出現(xiàn)明顯回落。</p><p>　　在這種情形之下，中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2008年7月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。此通

51、知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國(guó)家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而作出的未雨綢繆的舉措，同時(shí)也預(yù)示了未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。</p><p>　　2.2.3 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望</p><p>　　2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作

52、用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決。</p><p>　　?需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)</p><p>　　?在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大</p><p&g

53、t;　　?從長(zhǎng)期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)</p><p>　　?中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決。</p><p>　　2.3 項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2.3.1 回顧近兩年項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況</p><p>　　A．200

54、8-2009年項(xiàng)目區(qū)域的地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p><p>　　2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過(guò)往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過(guò)高、泡沫成分較大的一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到響水縣

55、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。近幾年來(lái)，項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，響水縣房?jī)r(jià)是否存在泡沫，是否存在大的降價(jià)空間，正確看待，對(duì)促進(jìn)響水縣地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 </p><p>　　從2008年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的響水房地產(chǎn)市場(chǎng)也加重了觀望的氣氛，但由于長(zhǎng)響水縣購(gòu)房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國(guó)家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。&

56、lt;/p><p>　　準(zhǔn)確地說(shuō)響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如鹽城、連云港、宿遷等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，響水縣的房?jī)r(jià)依然保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。</p><p>　　當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)避

57、免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。作為市場(chǎng)參與的主體，購(gòu)房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到響水縣房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該出手時(shí)就出手；對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做“加法”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè)“多贏”的市場(chǎng)。 </p><p>　　2.3

58、.2 2010年響水房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。</p><p>　　2010年全國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢(shì)上，響水縣與全國(guó)保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幾項(xiàng)主要因素預(yù)期情況也與全國(guó)存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有8個(gè)樓盤售樓部對(duì)外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。</p><p>　　2010年下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢(shì)的挑戰(zhàn)，全縣房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)新響水為目標(biāo)，城市面

59、貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。</p><p>　　2010年響水縣將緊緊抓住省市重點(diǎn)開發(fā)灌河流域的契機(jī)，重點(diǎn)開發(fā)城南新區(qū)，快速將城南建設(shè)成為響水新的行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)要科學(xué)研判市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場(chǎng)秩序監(jiān)管力度。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保響水縣房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。</

60、p><p>　　2010年的響水的地產(chǎn)市場(chǎng)整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國(guó)家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期和調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對(duì)社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場(chǎng)遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使

61、社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 </p><p>　　從上述的幾點(diǎn)分析可以看出，2010年響水的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能大起大落，而是2009年調(diào)整的延續(xù)，市場(chǎng)將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。</p><p>　　2.3.2 需求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析）</p><p>　　依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)小組成員的討論在最后的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷中

62、設(shè)計(jì)了如下的問(wèn)題：（共15 個(gè)）</p><p>　　1.消費(fèi)者您現(xiàn)在的家庭居住人口</p><p>　　2.您打算什么時(shí)候購(gòu)買住房</p><p>　　3.您現(xiàn)在的家庭月收入</p><p>　　4.您購(gòu)房時(shí)希望選擇的區(qū)域位置</p><p>　　5.你在購(gòu)房時(shí)希望選擇（現(xiàn)房、期房）</p><p

63、>　　6.您比較喜歡哪種樓型</p><p>　　7.您在購(gòu)房時(shí)所接受的價(jià)格</p><p><b>　　8.您對(duì)戶型的選擇</b></p><p>　　9.您希望選擇的面積</p><p>　　10.您在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素是（多選）</p><p>　　11.您購(gòu)房時(shí)希望周圍有何配套設(shè)施&

64、lt;/p><p>　　12.您希望采用的付款方式</p><p>　　13.您在選擇戶型時(shí)對(duì)裝修的要求是</p><p>　　14.您認(rèn)為小區(qū)合理的車位標(biāo)準(zhǔn)是</p><p>　　15.您購(gòu)房的主要信息來(lái)源是（多選）</p><p>　　最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問(wèn)卷中我們收到80份有效的問(wèn)卷，以下

65、是我對(duì)所收到的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析：</p><p>　　接受調(diào)查居民家庭居住人口：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，2-3人的占到總調(diào)查對(duì)象的65%。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在2-4 人以上。</p><p>　　接受調(diào)查居民買房時(shí)間：</p><p>　　數(shù)

66、據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在1-3 年內(nèi)會(huì)買房，在5 年內(nèi)買房的人達(dá)到94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。</p><p>　　接受調(diào)查居民家庭居月收入：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。</p><p>　　接受調(diào)查居民的理想

67、購(gòu)房位置：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了城南，。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，城南有著很強(qiáng)的吸引力。</p><p>　　接受調(diào)查居民對(duì)現(xiàn)期房的接受程度：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到60%。</p><p>　　接受調(diào)查居民的理想的樓型：</p><

68、;p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和3-4 層的比較多，所占比大致想同，也就是說(shuō)，選擇1-4層的人占多數(shù)，有70%之多。</p><p>　　7.接受調(diào)查居民所能接收的價(jià)位：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在1400-3000元/平方米之間的占多數(shù)，1400-2000元平方米的占43.75%，2000-3000 元/平方米的戰(zhàn)31.25%，合在一起就是說(shuō)，有超

69、過(guò)七成五的人可以接受1400-3000 元/平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費(fèi)者不多。</p><p>　　8.接受調(diào)查居民的理想的戶型：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是8.75%、25%、15%，選擇四室兩廳的人占7.5%。</p><p>

70、　　9.接受調(diào)查居民的希望面積：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：選擇81-100、101-130、131-150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、35%和18.75%，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。</p><p>　　10.接受調(diào)查居民購(gòu)房考慮的關(guān)鍵因素（多選）：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中

71、，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià)格12.5%、位置7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢(shì)實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有7.5%和5%。</p><p>　　11.接受調(diào)查居民購(gòu)房要求的配套設(shè)施:</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占22.5%和18.75%。而其

72、余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。</p><p>　　12.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)付款方式：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是28.75%和25%。</p><p>　　13.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)裝修的要求：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對(duì)

73、象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%和32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有22.5%。</p><p>　　14.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)車位的要求：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買車位，在選擇需要車位的87.5%的人中，有58.75%認(rèn)為2萬(wàn)元/個(gè)的價(jià)格是比較合理的，18.75%的人選擇2.5萬(wàn)元/個(gè)，只有10%的人選擇3 萬(wàn)元/個(gè)車位的價(jià)格

74、是合理的。</p><p>　　15.接受調(diào)查居民購(gòu)房的主要信息來(lái)源：</p><p>　　數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購(gòu)房的信息來(lái)源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。</p><p><b>　　總的需求分析結(jié)果：

75、</b></p><p>　　根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管響水縣的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有77.5%的人家庭人口在2-4 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占93.75%，三年內(nèi)買房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入4500 元以上的占32.5%；22.50的人愿意在城南地區(qū)買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占6

76、0%；70%的人愿意選擇1-4層的房子；數(shù)據(jù)分析：1400-2000元平方米的占43.75%，2000-3000 元/平方米的戰(zhàn)31.25%，合在一起就是說(shuō)，有超過(guò)七成五的人可以接1400-3000 元/平方米的價(jià)格,而而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費(fèi)者不多。更多的人比較喜歡大的房子，有88.75%的人選擇80 平方米以上，62.5%的人選擇100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占28.75%和25%，選

77、擇復(fù)式和躍層的只有11.25%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對(duì)小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購(gòu)物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭</p><p>　　2.3.3 供給狀況</p><p>　　響水縣城及周邊地區(qū)共有樓盤20 多個(gè)（分別是雅居苑、碧桂苑、中央花園、 財(cái)富廣場(chǎng)、盛都華城、亞美國(guó)際花園、清華園南園、恒美家園、東方花園、桃園

78、小區(qū)、城南安置樓、長(zhǎng)茂商城、佳都商貿(mào)城、華茂商城、半島新都、金河灣）,其中在建樓盤10個(gè), 已清盤的樓盤8個(gè),已開盤正在銷售中的樓盤4-5個(gè),響水縣城的15個(gè)（其中安置房樓盤3個(gè)，商品房樓盤12個(gè)）,橋北長(zhǎng)茂鎮(zhèn)的樓盤5個(gè),均價(jià)大多在2650元/平方米。</p><p>　　響水縣共有60.67萬(wàn)人。周邊常住人口18.64萬(wàn)人（響水鎮(zhèn)、響水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn)）,根據(jù)政府有關(guān)規(guī)劃文件表明，到2010年，該區(qū)域人均住房

79、建筑面積約37.68平方米。</p><p>　　依據(jù)該地區(qū)當(dāng)前18.64萬(wàn)人口計(jì)算：</p><p>　　2010年該地區(qū)需要住宅建筑面積（37.68平方米/人-30.00平方米/人）×18.64萬(wàn)人=143.16萬(wàn)平方米。</p><p>　　而該地區(qū)目前在建樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了80多萬(wàn)平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需求。</p><

80、p>　　加上房地產(chǎn)需求的火熱情況和這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為響水縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。</p><p>　　但由于外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來(lái)響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业摹?</p><p>　　綜合數(shù)據(jù)來(lái)看，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸穩(wěn)步回升,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供

81、求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。</p><p>　　2.4 SWOT分析</p><p>　　2.4.1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)</p><p>　　1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全</p><p>　　“富建帝逸國(guó)際”項(xiàng)目位于響水縣城南片區(qū)的核心區(qū)域----響水縣新行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)，與響水公園一路之隔，周邊學(xué)校眾多，配套設(shè)施齊全。

82、</p><p>　　東接我國(guó)南北交通要道-----204國(guó)道，南與占地200多畝的響水公園隔路相望，離新行政中心不到1公里，步行五分鐘即可享受響水的繁華與喧囂，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。建筑總面積224580.90平方米，是個(gè)典型的高尚智能生態(tài)社區(qū)。</p><p>　　配套設(shè)施齊全。公交站臺(tái)、四星級(jí)酒店、公園、體育館、大型商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)均分布在項(xiàng)目周邊，配套的公共設(shè)施更

83、為業(yè)主帶來(lái)了休閑文化娛樂(lè)精神上的享受，西側(cè)的體育館和健身中心更是是熱愛鍛煉的居民周末鍛煉的好去處。</p><p>　　2．戶型新穎 品味高雅</p><p>　　小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過(guò)排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無(wú)極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。極短進(jìn)深、超大面寬的平面功能設(shè)計(jì)；雙層中空玻璃與實(shí)墻、凸窗和陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)落有致，形成富有韻律的虛實(shí)對(duì)比；臥室、客廳、廚

84、房、浴室的通明設(shè)計(jì)，每戶至少一個(gè)衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)，完美的社區(qū)配套，鑄造了“富建帝逸國(guó)際”無(wú)與倫比的尊貴身份和無(wú)法復(fù)制的價(jià)值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。</p><p>　　3．設(shè)計(jì)規(guī)劃獨(dú)特 </p><p>　　“富建帝逸國(guó)際”的設(shè)計(jì)規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以“建

85、筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈”相和諧的設(shè)計(jì)理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以中國(guó)的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型生態(tài)園林社區(qū)。以“詩(shī)意棲居”為園林景觀的靈魂，創(chuàng)造了極高的視野綠地率，成片的綠地，極度寬敞的小區(qū)級(jí)道路、組團(tuán)級(jí)道路及宅前道路，流暢有序，中心景觀廣場(chǎng)、兒童樂(lè)園、健身廣場(chǎng)、社區(qū)會(huì)所一應(yīng)俱全，置身閑庭信步的花園當(dāng)中呼吸著曠野的氣息，倍感清麗自然。</

86、p><p>　　2.4.2 項(xiàng)目的劣勢(shì)</p><p>　　項(xiàng)目偏向南城區(qū)，完全開發(fā)需要一段時(shí)間；同時(shí)本項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)較晚，缺少先發(fā)優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　2.4.3 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)</p><p>　　1、為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鹽城市出臺(tái)了《鹽城市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》。新

87、政策將降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、延長(zhǎng)公積金貸款期限、實(shí)行商品住房契稅補(bǔ)貼和存量房交易稅收補(bǔ)貼等作為促進(jìn)居民合理的住房消費(fèi)的重要舉措。與此同時(shí)，新政允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。新政策的出臺(tái)將會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)極大的利益，屆時(shí)響水縣的房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)嶄新的一面。</p><p>　　2、江蘇沿海開發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，加之江蘇省重視灌河流域的開發(fā)和利用，響水迎來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。<

88、;/p><p>　　3、響水縣大力打造城南片區(qū)，整個(gè)城市的發(fā)展重心逐步南移，在城南將形成響水新的CBD地區(qū)和行政中心區(qū)。</p><p>　　4、響水縣城唯一的城南大型主題公園的全面開發(fā)和建設(shè)，將給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間，全面提升了項(xiàng)目的品味和層次，“看得見風(fēng)景的房子”將成為本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)。</p><p>　　5、配套設(shè)施齊全。公交站臺(tái)、四星級(jí)酒店、公園、體育館、

89、大型商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)均分布在項(xiàng)目周邊。</p><p>　　6、南連響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北依響水二中，是典型的學(xué)區(qū)房，升值空間巨大。</p><p>　　2.4.4 項(xiàng)目面臨的威脅</p><p>　　全球經(jīng)濟(jì)的影響：2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。</p><p>　　同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)影響

90、產(chǎn)品的開發(fā)前景</p><p>　　同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：已有相同商住項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。</p><p>　　2.4.5 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位</p><p>　　“富建帝逸國(guó)際”擁有區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是響水縣第一個(gè)超大規(guī)模的高品位的高檔住宅項(xiàng)目；品味高雅、獨(dú)特的人文景觀小區(qū)，是響水中歐風(fēng)格建筑的典范；是響水縣第一個(gè)太陽(yáng)能與建筑一體化

91、的節(jié)能示范小區(qū)；是響水縣第一個(gè)智能化、數(shù)字化示范小區(qū)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)為業(yè)主帶來(lái)了現(xiàn)代化的舒適生活享受。該項(xiàng)目節(jié)能特點(diǎn)突出，是喜歡生態(tài)住宅小區(qū)的消費(fèi)者最好的選擇。</p><p><b>　　三、項(xiàng)目建設(shè)條件</b></p><p>　　3.1 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)用地位于響水縣城南商業(yè)核心區(qū)，占地

92、面積為10.023公頃。</p><p>　　3.2 項(xiàng)目建設(shè)自然條件　</p><p>　　主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。四季之中春秋季短、冬夏季長(zhǎng)、春季天氣多變、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季寒潮頻襲。</p><p>　　a. 氣溫： 年平均氣溫13.6℃，最高氣溫３８．７℃，最低氣溫－１７℃。</p><p&

93、gt;　　b. 風(fēng)： 受東南季風(fēng)影響較大。</p><p>　　c．日照： 歷年日照時(shí)數(shù)為2399.7小時(shí)</p><p>　　d．霜期： 無(wú)霜期206天</p><p>　　e．降水： 歷年平均降水量895.3毫米</p><p>　　3.3 市政配套條件</p><p>　　項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路

94、同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。</p><p>　　四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</p><p>　　4.1 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)</p><p>　　?遵循“住宅為主，商業(yè)為輔，高檔為主，中檔為輔”的項(xiàng)目定位，充分利用項(xiàng)目東臨204國(guó)道、地處響水縣新城商業(yè)

95、中心的地段優(yōu)勢(shì)，打造響水縣城南的居住典范和商業(yè)旗艦。</p><p>　　營(yíng)造居住區(qū)的人文景觀特色，打造綠色生態(tài)家園，以滿足居民的使用功能為前提，達(dá)到整體環(huán)境的“經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，美觀”。</p><p>　　?真正貫徹“崇尚自然”的設(shè)計(jì)理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。</p><p><b&

96、gt;　　4.2 總平面設(shè)計(jì)</b></p><p><b>　　平面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介：</b></p><p>　　本項(xiàng)目由共分為3個(gè)類型（商鋪、住宅、公共服務(wù)設(shè)施）的房屋。其中一樓、裙樓二樓為商鋪和公共服務(wù)用房；二樓非裙樓部分及三樓以上(含三樓)的部分全部為住宅。項(xiàng)目總體呈“L”字形布局，大門在南部沿六排河路的中央地段。</p><p>

97、;　　本項(xiàng)目的樓層面積規(guī)劃如下：</p><p><b>　　1、住宅部分：</b></p><p>　　多層80101.05平方米，小高層43912.45平方米，高層60598.1平方米，自行車庫(kù)12524.17平方米，轎車庫(kù)7514.03平方米，地下汽車庫(kù)車位 189個(gè)。</p><p>　　2、商業(yè)部分：裙樓1-2層為規(guī)劃為商鋪。<

98、/p><p>　　一層: 8088.47平方米</p><p>　　二層： 15803.73平方米</p><p>　　本項(xiàng)目的裙樓1-2層規(guī)劃為商鋪，其他為住宅。由綠化、景觀、人行道、車行道相通。小區(qū)除住宅外還設(shè)有會(huì)所、商網(wǎng)、車庫(kù)、休閑中心及各類管理用房、配套設(shè)施等?？偨ㄖ娣e為: 224580.90平方米。</p><p>　　4.3 建筑

99、設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)</p><p>　　本項(xiàng)目小高層和高層占大部分，多層占的份額相對(duì)小一些。</p><p>　?。?）根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程的建筑抗震設(shè)防類別為丙類。</p><p>　?。?）工程概述和結(jié)構(gòu)選型</p><p>　　本工程由

100、商業(yè)、住宅和地下停車庫(kù)組成。部分沿街為17層高層，一、二層裙房為商業(yè)用房，上部為住宅；其余均為磚混多層住宅及11層小高層。結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：剪力墻結(jié)構(gòu)高層：抗震等級(jí)為四級(jí)。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級(jí)為四級(jí)。</p><p>　?。?）采用的主要結(jié)構(gòu)材料</p><p>　　混凝土：地下室底板和外擋墻：C35，S6;柱由下至上為C35~C25,梁、板由下至上為C30~C25。鋼筋：HPB235

101、鋼筋fy=f’y=210N/mm2, HRB335鋼筋fy= f’y=300 N/mm2, HRB400鋼筋fy= f’y=360 N/mm2。地下室外擋墻厚為400~300mm</p><p>　　（4）擬采用的基礎(chǔ)形式</p><p>　　高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。所有基礎(chǔ)形式均由地質(zhì)報(bào)告最后確定。</p><p>　?。?）樓面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值</

102、p><p>　　不上人屋面 0.5KN/m2</p><p>　　屋頂花園 3.0KN/m2</p><p>　　上人屋面 2.0 KN/m2</p><p>　　衛(wèi)生間 2.5 KN/m2</p><p&g

103、t;　　出挑陽(yáng)臺(tái)、樓梯、走道 3.5 KN/m2</p><p>　　大堂、超市、電梯廳 3.5KN/m2</p><p>　　電梯機(jī)房 7.0 KN/m2</p><p>　　4.4 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p><b>　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：</b></p>

104、<p>　　五、 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項(xiàng)目投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時(shí)進(jìn)行施工以盡快地實(shí)現(xiàn)收益。項(xiàng)目具體的施工建設(shè)進(jìn)度的,安排如下表：</p><p><b>　　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表</b></p><p>　　六、項(xiàng)目的銷售方案策劃</p><p

105、>　　6.1房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 </p><p>　　目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷﹑房地產(chǎn)超市等。</p><p>　　6.1.1 總體廣告策略：</p><p>　　對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)廣告的文化氣息塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既現(xiàn)代又不張揚(yáng)，既寧?kù)o又不沉悶的現(xiàn)代都市生活

106、小區(qū)。而對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)方面的廣告則應(yīng)當(dāng)突出建設(shè)城南商業(yè)街的主題，應(yīng)當(dāng)盡可能多的強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)和與其他同類型的物業(yè)的不同之處。同時(shí)項(xiàng)目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細(xì)致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)部分來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)積極的營(yíng)造城市新的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，宣傳新的城市商圈，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)、區(qū)位以及營(yíng)造的理念等，爭(zhēng)取眼球的關(guān)注，形成積極的商業(yè)氛圍。</p><p>　　6.1.2 分期廣告策略：</p>

107、;<p>　　引導(dǎo)試銷期：廣告原則是------給信息</p><p>　　通過(guò)做“富建帝逸國(guó)際”的形象，轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤的視線，形成公眾對(duì)小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是預(yù)售，對(duì)老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷售，以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。 </p><p>　　公開強(qiáng)銷期：廣告原則是------給感覺(jué)</p><

108、p>　　因“富建帝逸國(guó)際”是為先期期樓，本階段可通過(guò)做形象，擴(kuò)大訴求面，塑造項(xiàng)目的文化品位，項(xiàng)目的特點(diǎn)，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過(guò)促銷活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。</p><p><b>　　銷售沖刺期：</b></p><p>　　根據(jù)銷售進(jìn)度、市場(chǎng)狀況及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，確定屆時(shí)的廣告策略。</p>

109、<p>　　6.1.3 企業(yè)直接推銷</p><p>　　企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管

110、理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。</p><p>　　6.1.4 委托代理推銷</p><p>　　委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來(lái)推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代

111、理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。</p><p>　　6.1.5 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷</p><p>　　網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)