淺析我國以房養(yǎng)老的可行性

1、<p>　　膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿羈蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂

2、芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿羈蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿羈蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃

3、膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　近年來，伴隨著中國城市化道路進(jìn)程的不斷發(fā)展，中國人口結(jié)構(gòu)老齡化問題突出，現(xiàn)有的社會(huì)養(yǎng)老方式還不能有效解決中國的養(yǎng)老問題。“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老基金來源模式，在

4、中國實(shí)行“以房養(yǎng)老”政策，是一種有效地解決養(yǎng)老壓力的模式。</p><p>　　以房養(yǎng)老模式的本土化成為焦點(diǎn)，國內(nèi)學(xué)者紛紛提出了對此問題的見解。本文對有關(guān)“以房養(yǎng)老”模式這一課題的研究進(jìn)行了文獻(xiàn)綜述，就以房養(yǎng)老模式的涵義、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義、實(shí)施障礙和建議等幾個(gè)方面進(jìn)行總結(jié)，以能夠?yàn)槿蘸笙嚓P(guān)研究和我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供參考。</p><p>　　關(guān)鍵詞 老齡化 以房養(yǎng)老 反向抵

5、押貸款</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　In recent years, with China's urbanization process of development, China's population structure aging problems, the existing social endo

6、wment mode can't effectively solve China's pension problems. "To the room endowment" is a new type of pension fund source pattern, in China implements "to the room endowment" policy, is a kind

7、 of effectively solve endowment pressure model. </p><p>　　Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have put forward opinions to this problem. In this paper, the relevant

8、 "enjoy life with the building mode this topic research is a literature review, the meaning of life with the building mode, development present situation, the development of practical significance, implementation ba

9、rriers and the suggestion and so on several aspects carry on the summary, to for future related research and the development of the caus</p><p>　　Keywords　 Aging Enjoy life with the building Reverse mortga

10、ge loan </p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要1</b></p><p>　　Abstract2</p><p><b>　　目錄3</b></p><p>　　1以房養(yǎng)老國內(nèi)外研究現(xiàn)狀4</p

11、><p>　　1.1國外研究現(xiàn)狀4</p><p>　　1.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀5</p><p>　　2 以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義7</p><p>　　3我國推行以房養(yǎng)老的障礙10</p><p>　　4我國推行以房養(yǎng)老的對策及展望12</p><p>　　1以房養(yǎng)老國內(nèi)外研究現(xiàn)狀</p

12、><p>　　隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問題越來越受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應(yīng)對社會(huì)老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款即“以房養(yǎng)老”作為發(fā)達(dá)國家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對此從國內(nèi)外研究現(xiàn)狀入手進(jìn)行探討，無疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。</p><p><b>　　國外研究現(xiàn)狀</b><

13、;/p><p>　　“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，現(xiàn)在發(fā)展最成熟的是美國，在世界上許多國家已被推廣，已經(jīng)成為國外老年人認(rèn)可的一種最有效的養(yǎng)老方式，它為享受高質(zhì)量老年生活和實(shí)現(xiàn)老年生活效用最大化提供了可靠保障。</p><p>　　1.美國倒按揭放貸對象是62歲以上的老人</p><p>　　在美國享受倒按揭放貸對象的是62歲以上的老年人，倒按揭貸款大致分為三種情況。第一種

14、，在聯(lián)邦住房管理局“有保險(xiǎn)”的住房的“倒按揭”貸款。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會(huì)認(rèn)可，形式機(jī)動(dòng)靈活，可供選擇的方式很多。第二種，在聯(lián)邦住房管理局“無保險(xiǎn)”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限。第三種，這種貸款由一般金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對象資格不需政府認(rèn)可。它最大的特點(diǎn)是發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益。美國“倒按揭”貸款款額每隔3年便會(huì)重估1次。</p><p>　　2.加拿大倒按揭貸款款額在1.5萬到30萬加元之

15、間</p><p>　　在加拿大，超過62歲的老年人便可將享有產(chǎn)權(quán)的居住房屋抵押給銀行，申請倒按揭貸款，它最大的特點(diǎn)是獲得貸款的老年人可以一直住在自己的房產(chǎn)里，住到享盡天年。加拿大的倒按揭模式極其個(gè)性化，可以根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。</p><p>　　3.新加坡由政府出資建造的組屋不能申請倒按揭貸款</p><p>　　新加坡的組屋是指由新加坡建

16、屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的樓房，是大多數(shù)新加坡人的住所。建屋發(fā)展局規(guī)定只允許新加坡公民購買新組屋，而永久居民只可以在二手房市場上購買組屋。組屋購買后，一般必須在房內(nèi)住滿五年后才可轉(zhuǎn)賣。建屋發(fā)展局還規(guī)定一個(gè)完整的家庭只能同時(shí)擁有一套由政府提供的組屋。新加坡政府建造的組屋是不能申請倒按揭貸款的。新加坡是實(shí)施住房養(yǎng)老模式比較成功的一個(gè)國家，它的住房養(yǎng)老的模式很多，但政府規(guī)定倒按揭貸款只限于私人建造的商品住房。</p><p>

17、　　4.英國“倒按揭”貸款又被稱為“逆向年金”</p><p>　　在英國當(dāng)老人將房子抵押給銀行后，要將所獲得的貸款充當(dāng)保費(fèi)購買年金，因此，住房倒按揭貸款在英國也被稱作“逆向年金”。年金是指定期或不定期的時(shí)間內(nèi)一系列的現(xiàn)金流入或流出，年金計(jì)劃是一種很好的投資安排，這里指的是由保險(xiǎn)公司作為金融機(jī)構(gòu)向擁有房屋老人提供的現(xiàn)金流入。英國保險(xiǎn)公司在倒按揭貸款的申請和發(fā)放過程中所起的作用要比在其他國家大。</p>

18、<p><b>　　國內(nèi)研究現(xiàn)狀</b></p><p>　　“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租給相應(yīng)的保險(xiǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)，其對房屋的價(jià)值、未來的增值及折損情況進(jìn)行綜合評估，根據(jù)評估值和對老人的平均壽命進(jìn)行計(jì)算之后，按月或按年支付現(xiàn)金給投保的老人，使得其定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。</p&

19、gt;<p>　　1、國內(nèi)以房養(yǎng)老的發(fā)展歷程</p><p>　　結(jié)合近幾年的研究論文和新聞報(bào)道，歸納出以下幾件對我國以房養(yǎng)老發(fā)展有重大影響的事件：</p><p>　　2006年2月，全國老齡工作委員會(huì)辦公室公布了《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》，報(bào)告強(qiáng)調(diào)出，目前我國的老年人口數(shù)居世界第一，但是我國的現(xiàn)代化建設(shè)還沒有完全實(shí)現(xiàn)，提早步入老齡社會(huì)，可謂“未富先老”。（范雪

20、蕾、高子建，2009）</p><p>　　2006年，在政協(xié)十屆四次會(huì)議上，全國政協(xié)委員賴明提交一份以房養(yǎng)老的提案，被概括成“60歲前用人養(yǎng)房；60歲后用房養(yǎng)老”。</p><p>　　2005年4月，南京湯山留園公寓擴(kuò)展了“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，在全國引起了很大的轟動(dòng)。最終，因?qū)嶋H操作困難重重兩年后放棄。</p><p>　　2007年6月，上海公積金管理

21、中心提出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。</p><p>　　2007年10月，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合發(fā)展“房屋養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。</p><p>　　2007年10月，我國第一家主營以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”正式掛牌營業(yè)。</p><p><b>　　2、國內(nèi)的主要模式</b></p><

22、p>　　目前，我國以房養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)很不成熟，但我國部分地區(qū)或機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始實(shí)踐探索，已經(jīng)或者現(xiàn)在試用的模式主要有以下。</p><p>　　（1）南京模式的“留園以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。即六十歲以上的孤殘老人，只要有六十平方米以上的本市產(chǎn)權(quán)房，就可將房產(chǎn)抵押給公寓并入住，期間免除所有費(fèi)用。老人去世后，產(chǎn)權(quán)房歸公寓所有。</p><p>　?。?）上海模式中“公積金管理中心成房東”的嘗試。六十五歲

23、以上的老人只要把房產(chǎn)以市場價(jià)值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養(yǎng)老。</p><p>　　（3）北京模式的“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目，六十歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出需求，并把產(chǎn)權(quán)房交付中大恒基，由中大恒基免費(fèi)代老人出租，以賺取租金。租金多用來抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老人自己處理，強(qiáng)調(diào)的是老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。</p><p&

24、gt;　　2 以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)意義</p><p>　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年,60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%，根據(jù)聯(lián)合國教科文組織對老齡化社會(huì)的界定,中國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化國家行列，超過了國際上規(guī)定的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)?！?〕由于遭遇上世紀(jì)中期的生育高峰和接踵而至的計(jì)劃生育，到本世紀(jì)初，我國老年人比例之多，年輕人口比例之少，國家未富社會(huì)已老等

25、問題突出。專家預(yù)測，在短短一二十年內(nèi)，中國社會(huì)將由一個(gè)輕度老齡化的社會(huì)迅速過度到高度老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到2050年，我國將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到29％以上，幾乎不足2個(gè)在職人員就要負(fù)擔(dān)一個(gè)退休人口。“如果不采取切實(shí)有效的措施，老年人生活將面臨很大挑戰(zhàn)?！痹谖覈幱诳焖倮淆g化階段的同時(shí)，退休年齡偏低與人口壽命延長之間矛盾嚴(yán)重，“未富先老”問題突出,養(yǎng)老基金缺口日益擴(kuò)大，迫切需要我們盡快完善社會(huì)養(yǎng)老保障體

26、系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,加快建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)。</p><p>　　隨著人口老齡化的到來，我國的社會(huì)養(yǎng)老保障體系面臨著沉重的壓力。即使參加了社保的老人，目前以“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來說，退休職工養(yǎng)老金對于重疾高發(fā)的老年人來說，可謂相形見絀。許多老年人僅僅依靠每期領(lǐng)取的微薄的養(yǎng)老金，很難過上理想中的生活。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時(shí)間的推移，這一問題將越來越凸顯。養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)重大

27、的社會(huì)公平問題、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問題乃至政治安全問題。有很多老人晚年生活非常拮據(jù)，但擁有價(jià)值不菲的房子，成為“房子富翁，現(xiàn)金窮人”。如果能夠轉(zhuǎn)讓住房這種超長期耐用型商品的所有權(quán)，保留生前對住房的使用權(quán)，這樣就會(huì)達(dá)到這些老年人的雙重利益目標(biāo)，一是在桑榆之年有房可居，二是充分發(fā)掘住房的經(jīng)濟(jì)資源，提高晚年的生活質(zhì)量。與此同時(shí)，隨著住房制度改革和住房商品化的深入，越來越多的家庭擁有了自己的房產(chǎn)。我國城市擁有自有住房的家庭已高達(dá)70％之多。住房已成為這些

28、家庭擁有財(cái)富的主要組成部分。有了以上基礎(chǔ)，就可借鑒國外通行的反向抵押貸款模式，將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來。這種結(jié)合所創(chuàng)設(shè)的新金融工具可有效解除老年人養(yǎng)老的憂慮，對我國現(xiàn)實(shí)條件下</p><p>　　國內(nèi)學(xué)者經(jīng)過研究普遍認(rèn)為，開展住房反向抵押貸款在我國具有一定的生存空間，應(yīng)該成為養(yǎng)老模式的一種。（王有明、柴效武，2005）理論界主要承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)意義有以下幾點(diǎn)：</p>

29、<p>　　1、提高老年人自我養(yǎng)老的能力，減輕國家的負(fù)擔(dān)。我國的養(yǎng)老制度由“現(xiàn)收現(xiàn)付制”轉(zhuǎn)為“統(tǒng)帳結(jié)合制”，仍遠(yuǎn)不能滿足更多社會(huì)成員對養(yǎng)老保障的需求。傳統(tǒng)的觀念使大多數(shù)社會(huì)成員耗盡畢生積蓄購買住房，間接導(dǎo)致家庭養(yǎng)老儲(chǔ)備金的減少。在此形勢下，老年人通過以房養(yǎng)老方式改善晚年生活，大大緩解國家養(yǎng)老保障的壓力，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)福利制度的完善。</p><p>　　2、活躍老年人養(yǎng)老資金，減輕子女供養(yǎng)老人的經(jīng)濟(jì)壓力。

30、以房養(yǎng)老方式為老年人開拓了一個(gè)新的資金來源，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時(shí)發(fā)揮住宅的消費(fèi)價(jià)值功能，享有房子增值帶來的收益。很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，有助于鼓勵(lì)年輕人自食其力，降低對父輩的依賴，也鼓勵(lì)老年人自助保障，最大程度地減少子女負(fù)擔(dān)。</p><p>　　3、擴(kuò)大商品租賃房源，緩解住房的供需矛盾。城市中、低收入者不具有購房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養(yǎng)老”的老年人以哪種方式處置

31、房產(chǎn)，都可讓出一部分房子的使用權(quán)，能夠適當(dāng)增加市場上的房源，緩解住房的供需矛盾。</p><p>　　4、充分利用閑置資金，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)多元化。銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)要涉足以房養(yǎng)老，需要由足夠的資金支撐，用以收購老年人住房。近年，由于存款、外匯儲(chǔ)備、保險(xiǎn)等費(fèi)用收入的增長，使得資金閑置，這為發(fā)展以房養(yǎng)老提供強(qiáng)大的資金保障，一舉兩得。住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險(xiǎn)公司等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)帶來新的業(yè)務(wù)，而且能加快商業(yè)

32、銀行等機(jī)構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營，同時(shí)促使其將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密結(jié)合，求得多贏效應(yīng)。第一，對急需要現(xiàn)錢養(yǎng)老的老人是一個(gè)絕好的選擇。老人自住房抵押給銀行后，銀行根據(jù)房價(jià)等估算每月給付老人一筆錢。待老人離世后，銀行將房產(chǎn)拍賣如果低于銀行這些年支出總額或與之持平，那么銀行與老人“倒按揭”關(guān)系結(jié)束；反之，多余部分根據(jù)老人遺囑分配。另外，老人的子女也可以再把房產(chǎn)買回，當(dāng)老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還給銀行，并支付貸款利息，子

33、女就可獲得房產(chǎn)。這對急需現(xiàn)錢的老人或他們的家庭來說是一個(gè)變現(xiàn)的好辦法。第二，對“80后”年輕人是一個(gè)好消息?！?0后”是我國第一代獨(dú)生子女群體，現(xiàn)在已經(jīng)到了婚嫁階段，他們要面對的是典型“四二一”家庭結(jié)構(gòu)：四位已經(jīng)退休的老人，兩個(gè)獨(dú)生子女夫婦，一個(gè)</p><p>　　3我國推行以房養(yǎng)老的障礙</p><p>　　2003年，“倒按揭”理念被引入中國。2007年，上海市公積金管理中心曾試推“

34、以房養(yǎng)老”模式，因符合條件的申請人很少，不得不停辦；同年，幸福人壽保險(xiǎn)公司成立并參與“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，但至今沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。中信銀行于近期在北京等城市試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，但因設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻，目前總體業(yè)務(wù)量不太大。雖然各方針對“倒按揭”的嘗試都進(jìn)行了符合中國國情的改良，但在實(shí)施過程中可謂步履維艱，存在較多的困難。下面從以下幾個(gè)方面闡述我國推行以房養(yǎng)老的障礙：</p

35、><p>　　1．傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固?！耙苑筐B(yǎng)老”模式不太符合我國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念。長久以來，我國就有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，表現(xiàn)為一種情感維系，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款渡過余生，不僅自己在心理上很難接受，同時(shí)其子女易被人認(rèn)為沒有盡到孝心，不在情理之中?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國等國家之所以流行，與其征收高額的遺產(chǎn)稅和超前消費(fèi)觀念有很大關(guān)系，是把房屋當(dāng)作遺產(chǎn)留給子女但子女仍需繳納大筆稅金，還是老人自己在有生之年通過預(yù)支房

36、屋價(jià)值享受美好生活，在二者之中，很容易做出選擇。我國目前尚未開征遺產(chǎn)稅，在對個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來越強(qiáng)的今天，“但存方寸土，留予子孫耕”，對房屋這類極具價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，老年人更愿意將其留給子孫后代，而不愿抵押給銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)。在我國這個(gè)以勤儉節(jié)約為美德的國度，老年人普遍比較節(jié)省，因而也較難適應(yīng)超前消費(fèi)。</p><p>　　2．養(yǎng)老貸款存在諸多不確定性。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)

37、時(shí)，房屋價(jià)值容易評估，而房地產(chǎn)市場運(yùn)行起伏不定時(shí)，房屋價(jià)值隨市場好壞而變化。房價(jià)上行時(shí)，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房價(jià)下行時(shí)，抵押房屋的貶值給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險(xiǎn)?！?〕房價(jià)的高漲造成買房難，嚴(yán)重制約“以房養(yǎng)老”模式的推行。自1998年我國取消福利分房以來，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了真正的商品房市場，隨著市場化的不斷推進(jìn)，我國城鎮(zhèn)的房價(jià)居高不下。這一現(xiàn)象的直接后果就是大部分的城鎮(zhèn)居民(尤其是年輕人)無法支付高額的房價(jià)，買房難成了年輕人奮

38、斗的目標(biāo)之一。因此，加上我國的傳統(tǒng)思想存在的緣故，老人在情感上無法將用自己的辛苦錢購買的房子抵押出去，無形之中加大了“以房養(yǎng)老”的難度。房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控，使得雙方對房屋估值難以達(dá)成一致，估值高，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大；估值低，貸款者不滿意。自2007年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直處于非理性攀升期，政府因此也多次出臺(tái)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，在這種不穩(wěn)定的市場環(huán)境下，今后房價(jià)是漲是跌難以判斷，致使各方顧慮重重，難有積極性。與買房按揭不同的是，“倒按揭”

39、一般是根據(jù)老年申請人的壽命來確定貸款</p><p>　　3．政策配套建設(shè)相對滯后。與“買房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在國內(nèi)僅停留在理念上，政策配套建設(shè)相對滯后，缺乏實(shí)質(zhì)性的操作。從目前各方的嘗試來看，符合“倒按揭”條件的申請人并非實(shí)際真正所需者。以中信銀行的“養(yǎng)老按揭”為例，要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房屋不能是其惟一的自住房。事實(shí)上，如果擁有兩套房，申請人完全可將其中的一套房出租，

40、靠收取租金來養(yǎng)老，相比之下，以房貸款養(yǎng)老就顯得較之麻煩而沒有優(yōu)勢。而現(xiàn)實(shí)中，真正用得上“倒按揭”的，是那些僅有一套住房，并且缺少生活經(jīng)濟(jì)來源的老年人。值得注意的是，“以房養(yǎng)老”多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民，并未涉及農(nóng)村居民，其主要原因在于農(nóng)村宅基地不能抵押，也就無法開展“倒按揭”。然而，我國農(nóng)村人口數(shù)量龐大，養(yǎng)老問題也日益突出，農(nóng)村居民除了“土地養(yǎng)老”之外，是否適合“以房養(yǎng)老”也是值得探討的問題?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)、社保及行政管理多

41、個(gè)領(lǐng)域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。國外之所以能順利推行，與其有完善的金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，而相比之下，國內(nèi)還不具備這種適宜“以房養(yǎng)老”發(fā)展的成熟環(huán)境。</p><p>　　4我國推行以房養(yǎng)老的對策及展望</p><p>　　隨著老齡化高峰期的到來，有限的公共財(cái)政可能無法解決所有養(yǎng)老問題。在這種情勢下，可嘗試將“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老制度的一種補(bǔ)充。針

42、對以上我國推行以房養(yǎng)老過程中遇到的障礙總結(jié)出以下對策：</p><p>　　1．構(gòu)建符合中國國情的制度環(huán)境。老年人以自有房產(chǎn)來獲取養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)來源，不再只依靠公共財(cái)政，一定程度上緩解了政府的壓力，如能有效開展，其社會(huì)效益明顯。因此，政府應(yīng)構(gòu)建符合中國國情的制度，在充分保障老年人權(quán)益的基礎(chǔ)上，為“以房養(yǎng)老”提供可供發(fā)展的環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)所涉部門較多，政府應(yīng)發(fā)揮其引導(dǎo)和協(xié)調(diào)的作用，通過統(tǒng)籌形成合力。作為實(shí)務(wù)的具體操

43、作者，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)上為政府承擔(dān)了一部分養(yǎng)老義務(wù)，必然承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)，建議政府提供擔(dān)保以消其顧慮，增強(qiáng)其積極性。而由有政府背景的公益組織如住房公積金管理中心來開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，新加坡亦有不錯(cuò)的經(jīng)驗(yàn)，不妨借鑒。</p><p>　　2．明確重點(diǎn)服務(wù)的老年群體。開展“以房養(yǎng)老”的目的在于解決有此需求的老年人之養(yǎng)老問題，但并不適用于所有老年人。因此，必須明確需要重點(diǎn)服務(wù)的老年群體。老年人之所以有需于“以

44、房養(yǎng)老”，無外乎缺少生活經(jīng)濟(jì)來源，或者缺少關(guān)愛，因而對于那些有房屋但生活困難的，或者有房屋的孤寡老人或子女在國外的空巢老人，應(yīng)作為服務(wù)的重點(diǎn)。農(nóng)村老年群體，特別是失去土地的農(nóng)村老年人，也值得重點(diǎn)關(guān)注。因此，“以房養(yǎng)老”的服務(wù)對象不應(yīng)局限于城鎮(zhèn)居民，應(yīng)向農(nóng)村居民進(jìn)行延伸，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度一樣實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”。</p><p>　　3．積極開展相關(guān)試點(diǎn)。符合中國國情的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)模式的成熟和完善，需要政府鼓勵(lì)銀行

45、、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)積極開展試點(diǎn)，探索具體做法，特別是如何解決當(dāng)前出現(xiàn)的難點(diǎn)問題，如貸款年限和金額的合理確定、風(fēng)險(xiǎn)防范等，從中總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，形成一套切實(shí)可行的操作路徑，為廣泛開展夯實(shí)基礎(chǔ)?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新興事物，要得到國人特別是老年群體的認(rèn)可，有一個(gè)較為漫長的過程。政府和輿論應(yīng)宣傳成功典型，讓老年人明晰“以房養(yǎng)老”是真正從物質(zhì)與精神兩個(gè)層面為他們著想，增強(qiáng)老年群體的安全感與認(rèn)同感，以爭取他們的支持。加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是解決的關(guān)鍵基于上述房

46、地產(chǎn)市場給“以房養(yǎng)老”帶來的諸多困境和挑戰(zhàn)，筆者認(rèn)為，要為“以房養(yǎng)老”提供必要準(zhǔn)備的不僅僅是改變?nèi)嗣竦膫鹘y(tǒng)觀念、推進(jìn)會(huì)計(jì)計(jì)算的準(zhǔn)確性以及評估制度的完善等因素，更重要的是要完善我國的房地產(chǎn)市場。而完善房地產(chǎn)市場必須要進(jìn)行必要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，在政府相繼出臺(tái)一些嚴(yán)厲的政策之后，我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)開始出現(xiàn)改觀，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生明顯的變化；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)逐步趨于完善;房價(jià)漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢

47、等。〔3〕面對政府輿論的導(dǎo)向和政府</p><p>　　4．國家制定養(yǎng)老規(guī)劃，成立專業(yè)住房銀行。實(shí)施“倒按揭”養(yǎng)老模式需要政府承擔(dān)更多責(zé)任，最好的方式是由政府作為擔(dān)保人，成立專業(yè)性銀行。成立專業(yè)銀行可以降低商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在“倒按揭”過程中的風(fēng)險(xiǎn)，也可以降低“倒按揭”產(chǎn)品的貸款利率，如果“倒按揭”產(chǎn)品的貸款利率與住房公積金貸款利率持平或更低，將有助于“倒按揭”養(yǎng)老模式的推廣。成立專業(yè)銀行就是要把涉及資產(chǎn)評估、保險(xiǎn)公司

48、、銀行、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體功能集于一身，簡化運(yùn)行機(jī)制和具體操作，從而降低成本、提高工作效率。成立專業(yè)銀行還可以加強(qiáng)政府對“以房養(yǎng)老”模式的指導(dǎo)和監(jiān)管。建立一種適合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式。這種適合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式，可以暫稱為“股份制倒按揭”養(yǎng)老模式?！暗拱唇摇别B(yǎng)老模式指的是房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行，銀行在綜合評估貸款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定

49、的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有?！肮煞葜频拱唇摇弊畲蟮奶攸c(diǎn)就是房主以逐步減少自己在房屋中的股份為代價(jià)，不斷從貸款</p><p>　　雖然我國要推行“以房養(yǎng)老”面臨著很大的困境和問題，但是隨著人口老齡化時(shí)代的到來，除了基本的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金，“以房養(yǎng)老”的模式越來越引起人們的關(guān)注，“以房養(yǎng)老”是社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要，同時(shí)也是我國養(yǎng)老制

50、度發(fā)展的大勢所趨。以房養(yǎng)老能夠?yàn)槔夏耆颂峁┮环N穩(wěn)定可靠乃至延續(xù)到其終生的現(xiàn)金流,加固晚年的生活保障,為解決我國日益嚴(yán)重的養(yǎng)老問題提供了新思路和新方法。目前,隨著我國人口老齡化和各項(xiàng)改革特別是住房制度改革和金融機(jī)構(gòu)改革的深入發(fā)展,我們既有必要又有條件盡快推行以房養(yǎng)老模式。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　〔1〕周戰(zhàn)超：“中國人口老齡化問

51、題研究”，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較》，2007年第1期，第121～125頁。</p><p>　　〔2〕朱勁松．保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押貸款可行性簡析［J］．上海保險(xiǎn)，2008(2):42－44．</p><p>　　〔3〕孔煜．調(diào)整轉(zhuǎn)型期的中國房地產(chǎn)市場［J］．城市發(fā)展研究，2009(4):143－144．</p><p>　　〔4〕陳尚輝．尋找房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的機(jī)會(huì)［J］

52、．城市開發(fā)，2009(10):52－53．</p><p>　　莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖肄芀薇螀膄莃螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁蒅羇膈莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆膅蠆蚅芅羋蒂肄芄蒀蚇羀芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁節(jié)莄薈肀芁蕆螄羆莀蕿薇袂荿羋螂螈羆莁薅蚄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蕆蟻螁羈薀蒄聿肀艿蝕羅肀莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖肄芀薇螀膄莃螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿

53、薁螞肁膈芁蒅羇膈莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆膅蠆蚅芅羋蒂肄芄蒀蚇羀芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁節(jié)莄薈肀芁蕆螄羆莀蕿薇袂荿羋螂螈羆莁薅蚄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蕆蟻螁羈薀蒄聿肀艿蝕羅肀莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖肄芀薇螀膄莃螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁蒅羇膈莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆膅蠆蚅芅羋蒂肄芄蒀蚇羀芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁節(jié)莄薈肀芁蕆螄羆莀蕿薇袂荿羋螂螈羆莁薅蚄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蕆蟻螁羈薀蒄聿肀艿蝕羅肀莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇