資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)報(bào)告

1、<p>　　課 程 設(shè) 計(jì) 報(bào) 告</p><p>　　課程設(shè)計(jì)名稱： 資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)</p><p>　　系 別： </p><p>　　學(xué)生姓名： </p><p>　　班 級(jí)： </p&

2、gt;<p>　　學(xué) 號(hào)： </p><p>　　成 績(jī)： </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p>　　開課時(shí)間： 2012-2013 學(xué)年第 1 學(xué)期</p><p><

3、b>　　一．設(shè)計(jì)題目</b></p><p>　　**股份有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告</p><p><b>　　二．主要內(nèi)容</b></p><p>　　學(xué)生在掌握會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程造價(jià)等基本理論的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)掌握財(cái)務(wù)分析、各種資產(chǎn)種類；市場(chǎng)途徑、收益途徑、成本途徑及其具體評(píng)估方法，通過參與到資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)活動(dòng)，

4、使學(xué)生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估有一個(gè)全面的理解和認(rèn)識(shí)，真正掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法和程序，做到學(xué)以致用，理論聯(lián)系實(shí)際，運(yùn)用所學(xué)的理論知識(shí)根據(jù)評(píng)估目的、結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特征選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估途徑和方法，對(duì)待估資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算，編制一篇完整的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，培養(yǎng)學(xué)生開展資產(chǎn)評(píng)估工作的基本能力。</p><p><b>　　三．具體要求</b></p><p>　　總的要求：根據(jù)教材中

5、的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的格式要求，編寫一篇關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。</p><p><b>　　四．進(jìn)度安排</b></p><p>　　本課程設(shè)計(jì)安排在四年級(jí)第一學(xué)期，時(shí)間一周。</p><p>　　教學(xué)方法：在教師指導(dǎo)下，學(xué)生分組討論，編寫一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，教師點(diǎn)評(píng)。</p><p>　　1、熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法<

6、;/p><p>　　2、調(diào)研和查閱相關(guān)的評(píng)估資料</p><p>　　3、查找房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料</p><p>　　4、分析類似評(píng)估案例</p><p>　　5、客觀分析資產(chǎn)的實(shí)際情況，按照評(píng)估目的的要求，編寫一篇資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告</p><p><b>　　五．成績(jī)?cè)u(píng)定</b></p>

7、<p><b>　　正文（附后面）</b></p><p>　　**股份有限公司委托房地產(chǎn)搬遷補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目</p><p>　　公告日期 2012-4-15</p><p>　　評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱： 江蘇華信資產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p>　　評(píng)估項(xiàng)目名稱： 炎黃物流股份有限公司委托房地產(chǎn)搬遷補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目

8、</p><p>　　項(xiàng)目編號(hào)： 地興評(píng)報(bào)字（2012）第 18號(hào)</p><p>　　委托方名稱： 江蘇炎黃物流股份有限公司</p><p>　　評(píng)估對(duì)象： 房地產(chǎn)搬遷補(bǔ)償項(xiàng)目評(píng)估</p><p><b>　　評(píng)估報(bào)告書</b></p><p><b>

9、　　目錄</b></p><p>　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明·····························

10、·········· 1</p><p>　　評(píng)估報(bào)告書摘要·····················&#

11、183;····················· 2</p><p><b>　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書</b></p><p>　　一、委托方、被評(píng)估單位及其他評(píng)估

12、報(bào)告使用者概況···································

13、83;·················· 4</p><p>　　二、評(píng)估目的·············

14、······························· 5</p><p>　　三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估

15、范圍·································· 5</p>

16、<p>　　四、評(píng)估基準(zhǔn)日·································

17、83;········ 5</p><p>　　五、價(jià)值類型.······················

18、3;···················· 5</p><p>　　六、評(píng)估假設(shè)和評(píng)估條件··········&

19、#183;······················ 6</p><p>　　七、評(píng)估依據(jù)········

20、83;·································· 6</p>

21、;<p>　　八、評(píng)估方法.·································&

22、#183;········ 7</p><p>　　九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程·····················

23、3;············· 8</p><p>　　十、評(píng)估結(jié)論··················

24、;························· 9</p><p>　　十一、特別事項(xiàng)說明·····&#

25、183;······························· 10</p><p>　　十二

26、、報(bào)告的使用限制說明······························ 10</p><p>　　十三

27、、評(píng)估報(bào)告提出日期······························· 11</p><p&g

28、t;<b>　　十四、附件</b></p><p><b>　　評(píng)估報(bào)告書附件:</b></p><p>　　1. 委托方及被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件</p><p>　　2. 產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件</p><p>　　3. 委托方和被評(píng)估單位承諾函</p><p>　　4. 注

29、冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函</p><p>　　5. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件</p><p>　　6. 本項(xiàng)目簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書復(fù)印件</p><p>　　7. 資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表</p><p><b>　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明</b></p><p>　　一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

30、中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。</p><p>　　二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提供必要資料保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性和恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方、被評(píng)估單位和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。</p><p>　　三、我們與評(píng)

31、估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。</p><p>　　四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。</p><

32、;p>　　五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。</p><p>　　簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：</p><p>　　簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： </p><p><b>　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要</b></p>

33、<p>　　蘇華評(píng)報(bào)字（2010）第004號(hào)</p><p><b>　　**股份有限公司：</b></p><p>　　江蘇華信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受你們的委托，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)你們委托評(píng)估的位于常州市花園路59號(hào)廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地使用權(quán)） 在評(píng)估資產(chǎn)基準(zhǔn)日2

34、012年1月26日時(shí)的搬遷補(bǔ)償價(jià)值采用了重置成本法進(jìn)行，了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：</p><p>　　經(jīng)評(píng)估，本次**股份有限公司委托的位于常州市花園路 59號(hào)**股份有限公司廠區(qū)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地使用權(quán)），于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年 1 月 26 日的評(píng)估值為 11,930.90 萬元（大寫：人民幣壹億壹仟玖佰叁拾萬玖仟元整）</p><p>　　本評(píng)估結(jié)論僅反映評(píng)估對(duì)象在

35、搬遷補(bǔ)償下的補(bǔ)償價(jià)值，并不等于評(píng)估對(duì)象改變用途后的市場(chǎng)價(jià)值，也不等于評(píng)估對(duì)象拆除后的變現(xiàn)殘值，更未考慮特殊政策或特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格及等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。</p><p>　　本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告結(jié)論使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 1 月 26日起計(jì)算，至 2013 年 1 月 25 日止。本報(bào)告的使用者為委托方，本報(bào)告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體及社會(huì)公眾。</p>

36、<p>　　以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。</p><p>　　江蘇華信資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：王大云</p><p>　　評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：</p><p>　　評(píng)估項(xiàng)目復(fù)核人： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：<

37、/p><p><b>　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文</b></p><p>　　蘇華評(píng)報(bào)字（2010）第004號(hào)</p><p>　　江蘇華信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受**股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)**股份有限公司委托評(píng)估的位于常州市花園路57號(hào)廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋

38、以及土地使用權(quán)），在評(píng)估資產(chǎn)基準(zhǔn)日2010年1月26日時(shí)的搬遷補(bǔ)償價(jià)值采用了重置成本法進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下:</p><p>　　一、委托方、被評(píng)估單位及其他評(píng)估報(bào)告使用者</p><p>　　委托方、被評(píng)估單位名稱：**股份有限公司</p><p>　　注冊(cè)地址：常州市新北區(qū)太湖東路9號(hào)</p><p>　　辦公地址：常州市

39、新北區(qū)太湖東路9號(hào)</p><p>　　注冊(cè)資本：6,364.879萬元人民幣</p><p><b>　　法人代表人：盧珊</b></p><p>　　經(jīng)營(yíng)范圍：一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：倉(cāng)儲(chǔ)，國(guó)內(nèi)貿(mào)易，計(jì)算機(jī)應(yīng)用服務(wù)，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程、硬件的開發(fā)、生產(chǎn)、安裝及系統(tǒng)集成，電子產(chǎn)品及通信設(shè)備、新型材料的開發(fā)，自行車及零部件、助力車、摩托車及零部件、童車、

40、健身器材的制造，自營(yíng)和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無。</p><p>　　**股份有限公司原名“常州金獅股份有限公司”，系1989年3 月21 日經(jīng)常州市計(jì)委常委(87)字第44號(hào)批文批準(zhǔn)成立的股份有限公司。該公司注冊(cè)資本為人民幣5,721.825 萬元，劃分為等值股份5,721.825萬股，其中：法人股4,280萬股，占公司股本總額的74.80%；社會(huì)公眾股1,441.825 萬股，占公司總

41、股本的25.20%。公司股票于2000年5月29日在深圳證券交易所掛牌交易，股票代碼000805。該公司于2002年10月30日經(jīng)2000 年第二次臨時(shí)股東大會(huì)通過決議，將公司名稱變更為“江蘇順通股份有限公司”。2002年11月16日第三次臨時(shí)股東大會(huì)決議決定，向信息產(chǎn)業(yè)特別是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程、軟件等行業(yè)全面快速轉(zhuǎn)軌，盤活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)公司的后續(xù)發(fā)展能力，轉(zhuǎn)讓了原與自行車生產(chǎn)相關(guān)的應(yīng)收款項(xiàng)和固定資產(chǎn)(不含房屋、建筑物)。2005年2月9日

42、，經(jīng)江蘇省工商行政管理局核準(zhǔn)，公司名稱變更為“**股份有限公司”。2003年3月14日，經(jīng)深圳證券交易所核準(zhǔn)，公司股票變更為“炎黃物流”。由于公司2005 年、2006年兩個(gè)會(huì)計(jì)年度的凈利潤(rùn)均為負(fù)值，根據(jù)深圳證券交易所《股票上市規(guī)則》(2</p><p>　　我們受委托方—**股份有限公司委托就位于常州市花園路57號(hào)廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋及土地使用權(quán)）進(jìn)行評(píng)估。其中：房屋54項(xiàng)，建筑面積68852.62平方米；土

43、地使用權(quán)2項(xiàng)，面積107257.37平方米。該土地及建筑物出租給常州拜克自行車有限公司。我們查勘了委估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日時(shí)的實(shí)際使用狀況，</p><p>　　我們的評(píng)估工作得到了被評(píng)估單位的配合。本報(bào)告的使用者僅為委托方及本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的第三方，本報(bào)告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體及社會(huì)公眾。</p><p><b>　　二、評(píng)估目的</b></p&

44、gt;<p>　　受**股份有限公司委托，對(duì)其位于常州市花園路57號(hào)廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地使用權(quán)）進(jìn)行評(píng)估，為委托方了解評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的搬遷補(bǔ)償價(jià)值提供作價(jià)參考依據(jù)。</p><p>　　三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍</p><p>　　本次評(píng)估對(duì)象為：**股份有限公司委托評(píng)估的部分資產(chǎn)，包括：房屋以及土地使用權(quán)，屬單項(xiàng)資產(chǎn)。</p><p>

45、;　　本次評(píng)估范圍為：位于連云港市解放路57號(hào)江蘇華夏物流股份有限公司房屋 54 項(xiàng)，建筑面積 68852.62 平方米；土地使用權(quán) 2 項(xiàng)，土地面積 107257.37 平方米（即權(quán)證面積扣除已補(bǔ)償?shù)?1027.33 平方米） 具體組成明細(xì)詳見評(píng)估明細(xì)表。本次評(píng)估范圍與委托評(píng)估范圍一致。</p><p><b>　　四、評(píng)估基準(zhǔn)日</b></p><p>　　根據(jù)委

46、托方的要求，本次確定評(píng)估的基準(zhǔn)日為2012年1月26日，本報(bào)告中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。</p><p><b>　　五、價(jià)值類型</b></p><p>　　本次評(píng)估中選取了被評(píng)估資產(chǎn)在搬遷補(bǔ)償前提下的補(bǔ)償價(jià)值。</p><p>　　補(bǔ)償價(jià)值定義：補(bǔ)償價(jià)值是市場(chǎng)外價(jià)值，根據(jù)本次評(píng)估資產(chǎn)的不同類型，其“補(bǔ)償價(jià)值”主要表現(xiàn)為“在

47、用價(jià)值”?！霸谟脙r(jià)值”是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)按其正在使用方式和利用狀況和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額，而沒有考慮該資產(chǎn)作為獨(dú)立的資產(chǎn)所具有的效用及在公開市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易情況對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。</p><p>　　六、評(píng)估假設(shè)和限制條件</p><p><b>　　A．評(píng)估假設(shè)：</b></p><p>　

48、?。?） 被評(píng)估單位合法擁有委估資產(chǎn)所有權(quán)，委估資產(chǎn)可以按照原有用途繼續(xù)使用下去；</p><p>　?。?） 委托方提供的全部基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料均真實(shí)可靠；權(quán)證所載的房屋建筑面積、房屋用途，土地面積、權(quán)利狀況、土地用途、取得方式等與實(shí)際情況一致；</p><p>　　（3） 當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃沒有改變，其搬遷補(bǔ)償政策與國(guó)家法律或相關(guān)政策沒有沖突；</p><p>　　

49、（4） 不考慮評(píng)估范圍改變、資產(chǎn)數(shù)量改變或特殊政策或特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。</p><p><b>　　B．評(píng)估限制：</b></p><p>　　本報(bào)告結(jié)論僅限報(bào)告限定的評(píng)估目的。本評(píng)估報(bào)告僅供業(yè)務(wù)約定書中明確的報(bào)告使用人使用，未經(jīng)許可，本工作報(bào)告及附件的全部或部分內(nèi)容不得被抄錄或見諸任何媒體上。</p><p>&

50、lt;b>　　七、評(píng)估依據(jù)</b></p><p>　　本次評(píng)估的主要依據(jù)有：</p><p><b>　　（一）</b></p><p><b>　　法律法規(guī)依據(jù)</b></p><p>　　1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；</p><p>　　2.《中

51、華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　　3.《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；</p><p>　　4.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。</p><p><b>　?。ǘ?lt;/b></p><p><b>　　行為依據(jù)</b></p><

52、p>　　江蘇華夏物流股份有限公司與本公司簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。</p><p><b>　　（三）準(zhǔn)則依據(jù)</b></p><p>　　1、財(cái)政部財(cái)企字[2004]20號(hào)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》的通知及附件</p><p>　　2、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）《資產(chǎn)

53、評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》</p><p>　　3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》；</p><p>　　4、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）</p><p>　　5、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估》；</p><p>　　6、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)

54、程》。</p><p><b>　　（四）產(chǎn)權(quán)證明文件</b></p><p>　　1、**股份有限公司提供的房屋所有權(quán)證；</p><p>　　2、**股份有限公司提供的國(guó)有土地使用權(quán)證。</p><p><b>　　（五）取價(jià)依據(jù)</b></p><p>　　1. 《常州

55、市市土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新》《（地價(jià)基準(zhǔn)日 2004 年 1 月 1 日）；</p><p>　　2．《江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表》（2004 年）；</p><p>　　3．江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的《江蘇省建筑工程概算定額（2005）》；</p><p>　　4．江蘇省建筑工程造價(jià)估算指標(biāo)（2002 年）；</p><p>　　5．《常州市工程造價(jià)

56、信息》2009 年 12 月；</p><p>　　6．被評(píng)估企業(yè)所提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表；</p><p>　　7.被評(píng)估企業(yè)提供的工程圖紙、施工合同、審核后的工程決算等資料；</p><p>　　8. 江蘇省建設(shè)廳與江蘇省物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布的《江蘇工程建設(shè)材料價(jià)格信息》；</p><p>　　9.《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》；</p>

57、;<p>　　10.關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的試行意見（常政發(fā)[2005]188 號(hào)）；</p><p>　　11、評(píng)估人員收集的現(xiàn)場(chǎng)勘察資料、詢價(jià)資料和其他相關(guān)資料。</p><p><b>　　八、評(píng)估方法</b></p><p>　　根據(jù)本次評(píng)估目的是為委托方了解評(píng)估對(duì)象在目前使用狀態(tài)前提下的補(bǔ)償價(jià)值，而不考慮被評(píng)估對(duì)象

58、在最佳使用前提下的市場(chǎng)價(jià)值，因此本次評(píng)估選用了成本法評(píng)估。</p><p><b>　?。ㄒ唬┓课荩?lt;/b></p><p><b>　　1、重置全價(jià)的確定</b></p><p>　　有證房屋的重置全價(jià)由工程綜合造價(jià)、專業(yè)費(fèi)用、配套規(guī)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)用和資金成本等五部分組成。</p><p><

59、;b>　　2、成新率的確定</b></p><p>　　綜合成新率的測(cè)定主要采用年限法和完好分值評(píng)定法結(jié)合考慮。</p><p><b>　　（二）土地使用權(quán)</b></p><p>　　采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。通過分析待估宗地地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日與本次評(píng)估所采用的基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估期日方面的差異，測(cè)算經(jīng)期日修正后所引用的基準(zhǔn)&l

60、t;/p><p>　　8.地價(jià)取代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)行成的區(qū)域因素和個(gè)別因素的差異，修正得到待估宗地的地價(jià)。最后分析待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與評(píng)估所采用的地價(jià)在地價(jià)內(nèi)涵方面差異，經(jīng)年期修正和開發(fā)水平修正后得到待估宗地運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的最終地價(jià)。即：</p><p>　　地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×（1+綜合修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)+開發(fā)水平差異修

61、正</p><p>　　九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程</p><p>　　根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的政策和評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，我們對(duì)委估的資產(chǎn)實(shí)施了如下的評(píng)估程序：</p><p><b>　?。ㄒ唬?lt;/b></p><p>　　明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)根據(jù)委托方的要求，明確了評(píng)估目的、評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍和評(píng)估基準(zhǔn)日等。&

62、lt;/p><p><b>　　（二）</b></p><p>　　接受委托我們根據(jù)具體情況，對(duì)獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，并派有專業(yè)勝任能力的項(xiàng)目經(jīng)理承接了本次評(píng)估業(yè)務(wù)。</p><p><b>　?。ㄈ?lt;/b></p><p>　　編制評(píng)估計(jì)劃由項(xiàng)目經(jīng)理選擇專業(yè)工程師，并對(duì)評(píng)估的具體步驟、

63、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等制定本項(xiàng)目的評(píng)估計(jì)劃。</p><p><b>　?。ㄋ模?lt;/b></p><p>　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查我們會(huì)同委托方有關(guān)人員，對(duì)委托方提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)表及評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行核對(duì)，在此基礎(chǔ)上，各項(xiàng)目組人員根據(jù)本組清查資產(chǎn)的特點(diǎn)，分別實(shí)施實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察、原始入賬憑證抽查等一系列清查工作程序，以驗(yàn)證賬賬、賬實(shí)、賬表、賬證的一致性、真實(shí)性

64、、可信性。重點(diǎn)對(duì)土地、房屋、構(gòu)筑物進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)其取得方式、建造時(shí)間、房屋結(jié)構(gòu)、使用狀態(tài)、大修及維修情況、房屋基礎(chǔ)及跨度等情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。</p><p><b>　　（五）</b></p><p>　　收集評(píng)估資料根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，從委托方獲得權(quán)屬證明文件、固定資產(chǎn)臺(tái)帳和基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表和評(píng)估申報(bào)資料，從市場(chǎng)渠道獲取價(jià)格信息，并對(duì)獲取評(píng)估需要的基礎(chǔ)資料并

65、進(jìn)行必要分析、歸納和整理，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。</p><p><b>　?。?lt;/b></p><p><b>　　評(píng)定估算</b></p><p>　　據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估資料的收集情況，選擇適用的評(píng)估方法和相應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評(píng)估結(jié)論。</p><p

66、><b>　?。ㄆ撸?lt;/b></p><p>　　編制和提交評(píng)估報(bào)告根據(jù)評(píng)定估算的結(jié)果撰寫評(píng)估說明，起草資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書，經(jīng)三級(jí)審核</p><p>　　后，向委托方提交正式的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。</p><p><b>　　十、評(píng)估結(jié)論</b></p><p>　　經(jīng)評(píng)估，本次江蘇華夏物流股份

67、有限公司委托的位于連云港市解放路 59號(hào)**股份有限公司廠區(qū)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地使用權(quán)），于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年 1 月 26 日的評(píng)估值為 11,930.90 萬元（大寫：人民幣壹億壹仟玖佰叁拾萬玖仟元整）（詳見下表）。</p><p>　　本評(píng)估結(jié)論僅反映評(píng)估對(duì)象在搬遷補(bǔ)償下的補(bǔ)償價(jià)值，并不等于評(píng)估對(duì)象改變用途后的市場(chǎng)價(jià)值，也不等于評(píng)估對(duì)象拆除后的變現(xiàn)殘值，更未考慮特殊政策或特殊交易方式可能追加付出的價(jià)

68、格及等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。</p><p><b>　　十一、特別事項(xiàng)說明</b></p><p>　　1、完成本項(xiàng)目的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在本次經(jīng)濟(jì)行為中與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有利益江蘇華夏物流股份有限公司委托房地產(chǎn)搬遷補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書關(guān)系或偏見；對(duì)評(píng)估分析對(duì)象的法律權(quán)屬給予了必要的關(guān)注，但不是對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。提供必要的資料并保證提供資料的真實(shí)性、合法性、完

69、整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。本報(bào)告不能作為委估資產(chǎn)權(quán)屬證明之依據(jù)。</p><p>　　十二、報(bào)告的使用限制說明</p><p>　　1、本報(bào)告結(jié)論僅為委托方在列明的評(píng)估目的下使用，評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體及社會(huì)公眾，法律、法規(guī)規(guī)定的除外。</p><p>　

70、　2、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告結(jié)論使用的有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 12 月 26日起計(jì)算，至 2013 年 12 月 26 日止。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。</p><p>　　十三、評(píng)估報(bào)告提出日期</p><p>　　本評(píng)估報(bào)告提出日期為 2012 年 4 月 15 日。</p><p>　　江蘇華信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：<