中國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛出讓機(jī)制的理論和實(shí)證研究.pdf

1、自2004年以來，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招拍掛出讓機(jī)制在我國(guó)土地市場(chǎng)中的核心地位得以確立。但現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)表明，在不同時(shí)期和不同地域，招標(biāo)、拍賣和掛牌三種出讓方式均得到不同程度的應(yīng)用，而且這三種出讓方式形成的土地價(jià)格也存在差別。根據(jù)拍賣理論中對(duì)收入等價(jià)定理的拓展研究，不同的假設(shè)條件，例如競(jìng)標(biāo)者的價(jià)值結(jié)構(gòu)、對(duì)稱性、進(jìn)入成本、是否允許重復(fù)進(jìn)入等，都會(huì)對(duì)各種拍賣模型形成的成交價(jià)格帶來不同的影響。而且，在規(guī)定實(shí)施招拍掛機(jī)制的前提下，地方政府可在招標(biāo)、拍賣

2、和掛牌三種出讓方式中進(jìn)行選擇，因此當(dāng)不同出讓方式的土地價(jià)格存在差別時(shí)，不同地域的地方政府會(huì)出于各種目的，在不同時(shí)期選擇不同的方式出讓土地使用權(quán)，進(jìn)而造成了各出讓方式在不同時(shí)期和地域內(nèi)得到不同程度的應(yīng)用的現(xiàn)象。此外，地方政府還可對(duì)當(dāng)?shù)氐恼信膾鞕C(jī)制進(jìn)行微調(diào)，例如上海市在2007年將住宅用地掛牌出讓的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則由公開升價(jià)拍賣修改為一價(jià)封閉式拍賣，重慶市土地交易部門則根據(jù)競(jìng)買人的數(shù)量確定出讓方式，北京市還針對(duì)保障性住房用地的出讓創(chuàng)立了一些新的

3、出讓機(jī)制，通過分析這些微調(diào)政策對(duì)土地價(jià)格的影響，能夠揭示地方政府采取這些舉措的目的。本文研究的主要問題就在于通過對(duì)土地使用權(quán)招拍掛出讓方式的理論和實(shí)證研究，比較不同出讓方式形成的土地價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上分析地方政府在土地出讓中的行為，以解釋招拍掛出讓機(jī)制在我國(guó)土地市場(chǎng)中的應(yīng)用模式。
　　造成收入等價(jià)定理不成立的前提條件可能有很多種，因此在對(duì)招拍掛出讓方式進(jìn)行理論研究之前，首先需要根據(jù)我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀、開發(fā)商的特征以及競(jìng)價(jià)行為抽象出

4、合理的假設(shè)，并根據(jù)招拍掛機(jī)制的特點(diǎn)建立相應(yīng)的拍賣模型。本文假設(shè)競(jìng)標(biāo)者之間價(jià)值相容且存在信息不對(duì)稱，建立可顯示信息且第一階段允許重復(fù)進(jìn)入的兩階段升價(jià)拍賣模型對(duì)掛牌機(jī)制進(jìn)行理論刻畫，指出專業(yè)競(jìng)標(biāo)者在第一階段隱藏信息的行為造成了競(jìng)價(jià)集中在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段的現(xiàn)象。本文利用第一階段可顯示信息且允許重復(fù)進(jìn)入的混合拍賣模型對(duì)上海市改革后的掛牌方式進(jìn)行理論分析，指出上海市的這一改革舉措加強(qiáng)了專業(yè)競(jìng)標(biāo)者在掛牌階段隱藏信息的動(dòng)機(jī)，進(jìn)而會(huì)降低土地成交價(jià)格。此外，

5、本文還建立了可顯示信息的單階段升價(jià)拍賣模型以及不公開保留價(jià)格的一價(jià)拍賣模型分別對(duì)拍賣和招標(biāo)機(jī)制進(jìn)行均衡分析。在得到競(jìng)標(biāo)者均衡策略的基礎(chǔ)上，對(duì)不同出讓機(jī)制的成交價(jià)格進(jìn)行理論比較，得到了本文的主要理論結(jié)果。在實(shí)證研究中，本文利用現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)對(duì)理論假設(shè)和模型的合理性進(jìn)行驗(yàn)證，并利用我國(guó)重點(diǎn)地市的土地交易數(shù)據(jù)對(duì)主要理論結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。為了解決選擇樣本數(shù)據(jù)時(shí)出現(xiàn)的選擇性偏差，本文采用兩步回歸法，一方面通過對(duì)土地價(jià)格建立回歸模型，比較不同出讓機(jī)制形成的土

6、地價(jià)格，另一方面通過對(duì)地方政府的行為建立回歸模型，分析地方政府在選擇出讓方式時(shí)的行為，并解釋各種出讓方式在不同時(shí)期和不同地域的應(yīng)用。
　　本文的理論和實(shí)證研究得到了以下的結(jié)論:掛牌機(jī)制形成的土地價(jià)格始終高于招標(biāo)機(jī)制;當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段更有可能顯示信息時(shí)，上海市革新后的掛牌機(jī)制能夠有效降低土地價(jià)格;當(dāng)拍賣機(jī)制中有更多競(jìng)標(biāo)者參與時(shí)，拍賣機(jī)制形成的土地價(jià)格高于掛牌機(jī)制。由于掛牌方式既能夠促進(jìn)交易又可推高土地價(jià)格，因此得到地方政府的青睞，在全

7、國(guó)的土地市場(chǎng)中得到了最廣泛的運(yùn)用;招標(biāo)方式則因?yàn)槟軌蚪档屯恋貎r(jià)格而被作為一種有效的調(diào)控措施，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的時(shí)期和地區(qū)得到應(yīng)用;上海市革新后的掛牌機(jī)制的確可降低土地價(jià)格，因而在上海市住宅用地的出讓市場(chǎng)中被沿用至今;拍賣機(jī)制則能夠形成更高的土地價(jià)格，因此至今仍在經(jīng)營(yíng)性用地供給不足且土地公開交易市場(chǎng)較為落后的重慶市得到運(yùn)用。本文的研究還指出北京市地方政府雖然在短期內(nèi)會(huì)追求更高的土地出讓收入，但長(zhǎng)期內(nèi)仍會(huì)服從中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。但

8、重慶市地方政府在選擇出讓方式時(shí)的目的則單純是為了獲得更高的土地價(jià)格，這也是其根據(jù)參與競(jìng)價(jià)的開發(fā)商數(shù)量自動(dòng)調(diào)整出讓方式的原因。
　　除招拍掛機(jī)制之外，近年來我國(guó)土地市場(chǎng)中還出現(xiàn)了一些新型的出讓方式。本文對(duì)北京市土地市場(chǎng)中推行的“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式和“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)方式進(jìn)行了理論研究，指出在限制拍賣起始價(jià)的前提下，結(jié)合“溢價(jià)率超50％需上報(bào)”的規(guī)定，“限地價(jià)，競(jìng)配建”方式可有效控制地價(jià)并促進(jìn)保障房的開發(fā)。但在地價(jià)相同時(shí)，“

9、限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式可引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)更多的保障房;在保障房建設(shè)面積相同時(shí)，“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)方式則可形成更低的土地價(jià)格。因此地方政府可根據(jù)不同的政策重點(diǎn)選擇更有效的出讓方式。
　　本文的研究結(jié)論為完善土地出讓機(jī)制和規(guī)范地方政府行為提供了一些建議。首先，實(shí)行招拍掛出讓機(jī)制的根本目的在于使土地作為一種國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值得到充分體現(xiàn)，這可以從多個(gè)方面得以實(shí)現(xiàn)。一方面，可通過向缺乏經(jīng)驗(yàn)的中小開發(fā)商提供更多信息，或要求所有競(jìng)標(biāo)者必須在公

10、開掛牌階段的每輪競(jìng)價(jià)中出價(jià)，又或者延長(zhǎng)掛牌階段和現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段中每輪競(jìng)價(jià)的持續(xù)時(shí)間，可促進(jìn)競(jìng)價(jià)過程中的信息顯示。另一方面，還可通過降低中小開發(fā)商的融資成本、減小單次出讓地塊的規(guī)模，或鼓勵(lì)競(jìng)標(biāo)者聯(lián)合競(jìng)價(jià)，鼓勵(lì)更多的中小開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)。其次，雖然掛牌機(jī)制可促進(jìn)交易，但同時(shí)也會(huì)推高土地價(jià)格，為避免地方政府以恢復(fù)市場(chǎng)活力的名義過度使用掛牌方式推高地價(jià)，可規(guī)定一定時(shí)期內(nèi)地方政府使用招標(biāo)方式的比例。中央政府應(yīng)要求地價(jià)較高的東部城市加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，同時(shí)應(yīng)

11、允許土地交易市場(chǎng)落后的中西部城市對(duì)招拍掛機(jī)制進(jìn)行微調(diào)，以調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)并培養(yǎng)更成熟的市場(chǎng)環(huán)境。最后，針對(duì)地方政府追求土地出讓收入的動(dòng)因，除了將房?jī)r(jià)和地價(jià)的控制、以及保障房的建設(shè)納入對(duì)地方政府官員的政績(jī)考核體系之外，中央政府還應(yīng)加快財(cái)稅體制的改革。
　　本文的研究意義在于提供了一個(gè)規(guī)范的研究框架來分析土地價(jià)格的形成機(jī)制以及地方政府在土地出讓中的行為:利用拍賣理論，結(jié)合土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，抽象出合理的假設(shè)并建立合適的拍賣模型刻畫招拍掛機(jī)制

12、，在均衡分析的基礎(chǔ)上比較不同出讓機(jī)制形成的土地價(jià)格，進(jìn)而解釋不同出讓機(jī)制下土地價(jià)格的形成機(jī)理，以及招拍掛機(jī)制在不同時(shí)期和不同地域的運(yùn)用模式，并從中剖析地方政府的行為。這些研究能夠?yàn)橥晟普信膾斐鲎寵C(jī)制，規(guī)范地方政府行為提供一些政策方面的啟示和建議。
　　同時(shí)，本文還得到一些不同于已有研究的結(jié)論。在價(jià)值相容假設(shè)下，向競(jìng)標(biāo)者提供有關(guān)對(duì)手何時(shí)退出的信息反而會(huì)降低賣方的期望收入。競(jìng)標(biāo)者可能會(huì)在混合拍賣的升價(jià)拍賣中隱藏信息，使混合拍賣相對(duì)于一