基于城市規(guī)劃的城鎮(zhèn)土地級別與地價變化研究——以臨河城區(qū)住宅用地為例.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展改革、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地需求量不斷增加，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市規(guī)劃引導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)方向、投入力度以及基礎(chǔ)設(shè)施完善等，使得城鎮(zhèn)土地級別與土地價格都將出現(xiàn)較大的變化。在開展城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價更新工作中，若嚴(yán)格按照《規(guī)程》進(jìn)行定級與估價，則在選取影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等級的因素時，賦予城市規(guī)劃因素的權(quán)重值很少，甚至在商業(yè)、住宅、工業(yè)等定級因素表中并未單獨(dú)分給城市規(guī)劃因素的相關(guān)權(quán)重。未充分考慮城市規(guī)劃的影響，評估出的土地級別與土

2、地價格是否符合客觀事實(shí)、是否適合城鎮(zhèn)土地的動態(tài)發(fā)展過程，受到了很多研究者的質(zhì)疑。
　　研究城市規(guī)劃對城鎮(zhèn)土地級別與價格的影響，能保證合理劃定土地級別與評估土地價格，對土地集約、節(jié)約、高效利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用有著十分積極的重要意義。本文擬運(yùn)用定性描述與定量研究的方法，分析城市規(guī)劃對城鎮(zhèn)土地級別的影響;運(yùn)用定性描述與統(tǒng)計分析方法，分析城市規(guī)劃對城鎮(zhèn)土地價格的影響。以臨河城區(qū)住宅用地為例進(jìn)行實(shí)證研究，以期為該區(qū)的土地市場交易與政

3、府公布數(shù)據(jù)等方面提供參考，賦予土地資源準(zhǔn)確的使用價值，促使土地資源合理利用。
　　本文通過對臨河城區(qū)2005年、2008年以及2011年土地級別與基準(zhǔn)地價更新項(xiàng)目的研究比較，且著重從規(guī)劃的角度研究城市規(guī)劃對土地級別變化的影響，得出影響因素主要為:商業(yè)與服務(wù)繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、人口密度、城市規(guī)劃。對以上規(guī)劃因素的因子按點(diǎn)狀、線狀、面狀分成三類，文中以城市規(guī)劃因素為例，進(jìn)行量化分析，得出城市規(guī)劃對土地級別的變化存

4、在一定影響，其影響大小與各因素因子自身屬性和所在級別有關(guān)。進(jìn)一步對土地級別變化和原因進(jìn)行分析并驗(yàn)證發(fā)現(xiàn):臨河城區(qū)級別提高的方向與其城市規(guī)劃所規(guī)劃的城鎮(zhèn)建設(shè)方向基本一致。城鎮(zhèn)土地級別變化與城市規(guī)劃的發(fā)展存在緊密的關(guān)系。城市規(guī)劃對城鎮(zhèn)土地級別的形成具有潛在性的影響，城市規(guī)劃是土地級別變化的主要驅(qū)動力之一。
　　本文通過對臨河城區(qū)2005年、2008年以及2011年土地價格變化的研究，得出城市規(guī)劃對土地價格的影響主要表現(xiàn)在:土地用地性質(zhì)

5、、土地功能分區(qū)、規(guī)劃范圍、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境因素、人口因素、土地政策等方面。進(jìn)一步對土地價格變化和原因進(jìn)行分析并驗(yàn)證發(fā)現(xiàn):城鎮(zhèn)土地價格與城市規(guī)劃的相關(guān)因素存在一定的關(guān)系。在特定的城市發(fā)展環(huán)境條件下，城市規(guī)劃的實(shí)施可以改變土地局部的地價，對城鎮(zhèn)總體地價有一定的影響作用。在城市規(guī)劃引導(dǎo)下，城鎮(zhèn)土地價格的空間分布伴隨著土地用途、土地功能分區(qū)等規(guī)劃因素的實(shí)施調(diào)整而處于動態(tài)變化中。城市規(guī)劃更新與完善，無論過去、現(xiàn)在還是將來都是影響土地價