洛陽市城中村改造中的土地增值收益分配問題研究.pdf

1、近年來，各地城中村改造的步伐明顯加快，個別城市已經(jīng)完成了大部分或者基本完成了城中村改造。城中村改造使城市的面貌煥然一新，改善了城市生活環(huán)境，更為重要的是，提高了城市土地的集約度，有利于緩解日趨緊張的人地矛盾。但是，城中村改造非常復(fù)雜，它不僅是城市發(fā)展的除舊布新問題，更是一次由土地增值帶來的巨額社會財富的再分配問題。城中村改造關(guān)系到方方面面的利益，其中沖突最為激烈的就是拆遷者與被拆遷者之間的利益之爭。土地增值收益的合理分配，不僅可以保護(hù)農(nóng)

2、民合法權(quán)益，而且能夠提高其對政策實施的接受程度和配合力度，這對提高居民搬遷后生活水平，保障居民安居樂業(yè)和促進(jìn)城中村改造，提升城市整體形象，構(gòu)建和諧社會具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
　　本文以地租理論、地價理論、城市土地增值理論和征地補償理論為指導(dǎo)，以洛陽市三個比較典型的城中村改造實例為研究對象，通過實地調(diào)研，分析城中村改造三個主體——政府、村民、開發(fā)商在土地增值收益分配中存在的問題及產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)對策建議。主要研究結(jié)論如下:

3、
　　(1)2009年，洛陽市城中村改造工程啟動，全市76個城中村中37個開始進(jìn)行改造。據(jù)統(tǒng)計，2010-2012年累計完成拆遷面積1067萬平方米。本文研究的三個實例——西小屯、東澗溝、瞿家屯共計投入改造資金65億元，總占地面積74.6萬平方米，總拆遷面積102.5萬平方米，涉及2000余戶，村民近萬名。三個村目前均處于拆遷改造階段，村民已在外租住3-4年，安置房尚未建成。
　　(2)當(dāng)前，參與城中村土地增值收益分配的三個

4、主體是政府、開發(fā)商、城中村居民。對于政府來說，是通過土地出讓金和收取的各項稅費扣除掉給村民的安置費用來獲取收益;對于開發(fā)商，通過對城中村土地進(jìn)行拆遷改造，然后在平整后的土地上建造住宅、商業(yè)等形式的地產(chǎn)出售，出售獲得的收益扣除向政府繳納的土地出讓價款及各項稅費、建筑成本、人工成本、金融成本等，余下的即為開發(fā)商通過城中村改造這一過程獲得的純收益，亦即開發(fā)商享受到的土地增值收益;而對于城中村土地原使用者村民來講，補償?shù)淖≌娣e是應(yīng)得的，不屬于

5、收益，故他們獲得的安置費用幾乎是他們獲得的所有的土地增值收益，安置費用包括村民的過渡費、安置補償費、社會保障費用等。
　　(3)政府和開發(fā)商出于自身利益最大化的驅(qū)使，使村民享受的收益比例過低。根據(jù)估算，土地增值收益在政府、開發(fā)商、村民之間的的分配比例約為22.3∶10.3∶1，村民的收益僅占政府的4.48％、開發(fā)商的9.71％。土地增值收益絕大部分被政府和開發(fā)商分享，嚴(yán)重?fù)p害了村民的利益和城中村的土地發(fā)展權(quán)。另外，城中村的土地增值