公租房租賃合同的糾紛解決研究——以重慶市公租房租賃合同為考察對(duì)象.pdf

1、公共租賃住房(以下簡稱公租房)是我國完善住房保障體系的有益探索。在住建部聯(lián)合七部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保(2010)87號(hào))的指導(dǎo)下,公租房的實(shí)踐在各地如火如荼地展開。但由于缺乏中央統(tǒng)一的具體指導(dǎo),同時(shí)該行政活動(dòng)有較強(qiáng)的地方性,各地實(shí)踐存在較大的差異性,特別是在公租房租賃合同領(lǐng)域。本文選取具有代表性且有重要參考價(jià)值的重慶市公租房租賃合同作為考察對(duì)象,囿于實(shí)踐先于理論,重慶市公租房租賃合同的法律定位不清晰,直接

2、導(dǎo)致糾紛的屬性不明,進(jìn)一步導(dǎo)致因租賃合同產(chǎn)生的糾紛無法得到有效解決。因此,有必要厘清重慶市公租房租賃合同各主體之間的法律關(guān)系,明確租賃合同的法律定位,梳理公租房租賃合同糾紛的種類,以期妥善解決公租房租賃合同糾紛。
　　經(jīng)考察發(fā)現(xiàn),重慶市公租房租賃合同牽涉的主體不只是簽約雙方,不僅包括產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)(主城區(qū)為重慶市公共住房開發(fā)建設(shè)投資有限公司或重慶市城投公租房建設(shè)有限公司)和承租人,還包括重慶市公共租賃房管理局(以下簡稱重慶市公租房管理局

3、)。重慶市政府在公租房建設(shè)及運(yùn)營中擔(dān)負(fù)著重要的角色,公權(quán)力存在于整個(gè)制度的運(yùn)行過程,從公租房的規(guī)劃建設(shè)到供給分配,最終通過公租房租賃合同確立各方的權(quán)利和義務(wù)。因此,本文提出一個(gè)核心觀點(diǎn),即重慶市公租房租賃合同的法律屬性為協(xié)商性行政行為,用協(xié)商性行政行為替代行政合同的提法,并在此基礎(chǔ)上構(gòu)思公租房租賃合同糾紛的訴訟和非訴訟解決路徑。
　　除去引言和結(jié)語,全文共分為四個(gè)部分:
　　第一部分主要分析重慶市公租房租賃合同法律關(guān)系,理清

4、合同簽訂和履行過程中涉及到的三方主體和主體間的權(quán)利義務(wù),明確作為出租方的公租房產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)(重慶市政府指定的國有企業(yè))與承租人之間為形式上的合同關(guān)系、重慶市公租房管理局與出租方存在委托關(guān)系以及重慶市公租房管理局與承租人之間存在事實(shí)上的履約關(guān)系和管理關(guān)系。并且提出應(yīng)當(dāng)刺破產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)的面紗,直接將市公租房管理局認(rèn)定為承租人的相對(duì)方,在未來的實(shí)踐中更新合同主體,直接由市公租房管理局與承租人簽訂租賃合同。
　　第二部分主要分析論證公租房租賃合同

5、的行為性質(zhì)以及對(duì)公租房租賃合同糾紛進(jìn)行描述并分類。對(duì)租賃合同的性質(zhì)界定直接影響到糾紛的屬性和糾紛解決渠道等問題,因此本文著墨頗多。本文認(rèn)為重慶市公租房租賃合同在性質(zhì)上屬于協(xié)商性行政行為,明確由此引發(fā)的爭議屬于行政爭議。另外,將公租房租賃合同糾紛分為:承租人不符合租賃條件類糾紛、房屋租金拖欠類糾紛、房屋質(zhì)量類糾紛、房屋收回類糾紛、房屋騰退類糾紛五大類,對(duì)糾紛的種類進(jìn)行區(qū)分是解決糾紛的基礎(chǔ),不同的糾紛種類將會(huì)適用不同的糾紛解決手段。

6、　　第三部分討論的是公租房租賃合同糾紛的訴訟外解決路徑,通過訴訟外的方式解決合同糾紛是協(xié)商性行政行為的協(xié)商性延伸的邏輯結(jié)果,也是當(dāng)前提倡多元化解行政爭議的要求。本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)設(shè)立公租房租賃合同糾紛協(xié)調(diào)委員會(huì),借助該平臺(tái)協(xié)商、調(diào)解、協(xié)調(diào),以達(dá)到實(shí)質(zhì)性化解公租房租賃合同糾紛的目的。
　　第四部分在現(xiàn)有行政訴訟體制以及完善行政訴訟的視角下,探討公租房租賃合同糾紛的訴訟解決方式,認(rèn)為需要從訴訟主體、審查依據(jù)和訴訟程序設(shè)置方面對(duì)其完善,以有效