城中村改造中土地權屬變更及房屋補償法律問題研究——以太原市城中村改造為例.pdf

1、城中村改造是一項系統(tǒng)工程，涉及到城中村土地權屬變更，土地補償，房屋補償安置，正當程序，權利救濟等多方面的問題，其中城中村改造中土地權屬變更和房屋補償是引發(fā)糾紛最多，影響城中村改造進度的兩個最主要問題。
　　涉及到土地權屬變更的問題，不少地方政府采用集體土地概括國有化的模式將集體土地所有權轉換為國家所有權。該制度的產(chǎn)生既有土地征收權商業(yè)化的驅使，也有私權保護意識薄弱的助力。集體土地概括國有化模式不僅沒有明確的法律依據(jù)，而且是對相關行

2、政法規(guī)的錯誤適用。土地權屬的變更關涉土地所有權的轉換，所涉財產(chǎn)權重大，應當有公平合理完善的制度給予規(guī)制，但是與法定的土地權屬變更模式——土地征收相比，集體土地概括國有化缺乏必要的限制性規(guī)定和補償性規(guī)定，不利于對集體土地所有權的保護。基于導致集體土地概括國有化模式產(chǎn)生的原因的特殊性，對該制度進行修正難度實在太大，因此應采用土地征收模式來保護集體土地所有權。城中村改造采用土地征收模式是合法行政的要求也是保護集體土地財產(chǎn)權的要求。
　　

3、城中村集體土地上的房屋和國有土地的房屋同處于城市版圖范圍內，但是在制度規(guī)制、補償理念、補償標準、補償項目和范圍等方面卻有很大的不同。國有土地上房屋的補償有《國有土地上房屋征收與補償條例》給予規(guī)制，該條例確立了公平補償理念，以房屋的市場價格為基準確定房屋的價值，補償項目設置相對科學合理，補償范圍相對較大。而城中村集體土地上房屋的補償由各地政府出臺的規(guī)范性文件予以規(guī)制，房屋的補償政策性強，多是給予當事人適當補償，補償項目設置不科學，補償范圍

4、窄，這些均對財產(chǎn)權人的財產(chǎn)帶來一定損害。公平補償已被美、德、日等現(xiàn)代憲政國家的法律所確認，也在我國國有土地上房屋的補償中得以確立。在城中村改造中樹立公平補償理念不僅是大勢所趨，而且是平等保護公民財產(chǎn)權、構建和諧社會的必然要求。在公平補償理念的指導下，以房屋的市場價值為基礎合理確定房屋價值，科學設置補償項目，擴大補償范圍，這樣的補償制度才是相對合理的制度，更有利于對城中村村民財產(chǎn)權的保護。
　　城中村改造兼顧城中村民和城市整體發(fā)展的