論“限購令”背景下借名購房行為的法律效力.pdf

1、經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展給人們帶來財(cái)富的同時(shí)也帶來了差距，針對(duì)房屋這一安身立命的場(chǎng)所，高收入者一擲千金，擁有多處房產(chǎn)甚至將其作為投機(jī)的工具，而中低收入者則籌錢貸款，有的竟斗室難求。居高不下的房價(jià)成為民心之患，民生之痛，為保障人民的安居樂業(yè)，實(shí)現(xiàn)居者有屋，政府出臺(tái)了“限購令”，但與此同時(shí)，借名購房的現(xiàn)象屢見不鮮，由此引發(fā)的糾紛也紛繁復(fù)雜，而實(shí)踐中的司法判決不一。借名購房行為，這種由于不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的故意而導(dǎo)致的登記不實(shí)的情形，行為人之間的權(quán)利義務(wù)

2、如何劃分以及制度的缺失如何彌補(bǔ)，對(duì)于完善民法領(lǐng)域中相關(guān)的合同及物權(quán)理論、維護(hù)公平的財(cái)產(chǎn)秩序至關(guān)重要。上述問題的研究，有助于解決司法審判中處理相關(guān)糾紛的困擾，對(duì)指導(dǎo)司法實(shí)踐意義非凡。本文在對(duì)實(shí)踐中雙方當(dāng)事人對(duì)立的主張進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，以協(xié)議和登記的效力的博弈作為行文的主要思路；此外，對(duì)借名購房行為中的債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)依據(jù)以及行使原理的分析，結(jié)合民事訴訟法加以討論，實(shí)現(xiàn)實(shí)體法和程序法的無縫鏈接、良性互動(dòng)，另外，通過借名購房對(duì)“限購令”和登記制

3、度的影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，從公法領(lǐng)域內(nèi)規(guī)制借名購房行為也提出了自己的拙見，使“限購令”下的借名購房行為從私法和公法領(lǐng)域均加以更好的規(guī)制。
　　除引言和結(jié)語外，本文共分為五個(gè)部分：
　　第一部分闡明借名購房行為的基本概念以及借名協(xié)議的性質(zhì)。首先從概念入手介紹借名購房行為，并通過對(duì)構(gòu)成要素的總結(jié)來將其與相似行為加以區(qū)分。對(duì)借名協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定上司法和理論界的主張各異，對(duì)這一性質(zhì)的清晰認(rèn)定有助于解決借名購房相關(guān)的糾紛和處理相關(guān)的利益關(guān)系

4、。
　　第二部分討論了“限購令”下借名購房行為的效力。不可回避的是，“限購令”下的借名購房行為與“限購令”和登記制度的關(guān)系，其中不乏存在沖擊與破壞，在對(duì)與這兩個(gè)制度的關(guān)系全面分析的基礎(chǔ)上，對(duì)借名購房的效力加以判斷?！坝行д摗焙汀盁o效論”是理論和實(shí)踐中兩種主流的觀點(diǎn)，本部分對(duì)主張“無效論”的理由各個(gè)擊破，從而提出“限購令”下的借名協(xié)議的效力應(yīng)予以肯定。
　　第三部分分析了不涉及第三人的情形時(shí)，借名人與出名人之間的法律問題。首先

5、從司法實(shí)踐的案例中總結(jié)的兩種較為典型的審判立場(chǎng)出發(fā)，進(jìn)而引出借名人與出名人之間的利益糾紛的不同觀點(diǎn)。借名人與出名人之間最主要的利益糾葛是房屋的物權(quán)歸屬，判斷歸屬的依據(jù)無非是借名協(xié)議的效力還是登記的效力，二者的博弈的結(jié)果最終決定了判斷物權(quán)歸屬的實(shí)體規(guī)則。
　　第四部分進(jìn)一步分析了涉及第三人時(shí)，借名購房行為中的利益關(guān)系，重在討論當(dāng)?shù)谌藶閭鶛?quán)人時(shí)，就涉訴房屋可否行使請(qǐng)求權(quán)的問題；以及第三人為開發(fā)商時(shí)，權(quán)利義務(wù)關(guān)系的配置問題。1.涉及到

6、債權(quán)人的情形下，就是出名人的債權(quán)人和借名人的債權(quán)人不同而分為兩個(gè)部分加以討論。通過保護(hù)善意第三人以及給第三人附加義務(wù)理論，分析出名人的債權(quán)人無法行使請(qǐng)求權(quán)，進(jìn)而分析借名人對(duì)出名人的債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行可以申請(qǐng)異議；借名人的債權(quán)人基于合同相對(duì)性例外原理可以行使請(qǐng)求權(quán)，在此基礎(chǔ)上分析撤銷登記的法律問題。2.在開發(fā)商為第三人時(shí)，司法實(shí)踐中處理合同相對(duì)人存在困擾，以合同相對(duì)性入手，嘗試探討此種情形下對(duì)間接代理的適用。
　　第五部分對(duì)于處理借名