區(qū)分所有建筑物的管理制度研究.pdf

1、隨著我國區(qū)分所有建筑物的大量出現(xiàn),建筑物的管理問題也隨之日益引起人們的關(guān)注,頻頻發(fā)生的物業(yè)管理糾紛更是成為公眾關(guān)注的焦點。2007年3月,全國人大五次會議審議通過了《中華人民共和國物權(quán)法》,8月國務(wù)院又修訂了《物業(yè)管理條例》,上述法律法規(guī)的出臺和實施對規(guī)范區(qū)分所有建筑物的管理行為起到了重要的作用。但由于法律法規(guī)仍有不夠完善的地方,區(qū)分所有建筑物的管理仍有一些問題需要解決。本文從完善我國區(qū)分所有建筑物管理制度的角度出發(fā),通過介紹區(qū)分所有建

2、筑物管理制度的基本內(nèi)容,進而分析建筑物區(qū)分所有權(quán)與區(qū)分所有建筑物管理制度之間的關(guān)系。同時針對我國區(qū)分所有建筑物管理存在的問題,結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論進行了分析,最后借鑒國外先進立法和實踐經(jīng)驗,對完善我國區(qū)分所有建筑物的管理制度提出了幾點建議。本研究分為五個部分：
　　第一部分是前言,介紹了本文研究的背景,明確了區(qū)分所有建筑物管理的不同層次,闡明本文研究的對象是私法意義上的現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物管理,以及論文的研究方法等內(nèi)容。<

3、br>　　第二部分是對區(qū)分所有建筑物管理制度基本理論的闡述,對建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項權(quán)利進行介紹,分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)與區(qū)分所有建筑物管理制度之間的關(guān)系,即建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑了區(qū)分所有建筑物管理的理論體系和法律基礎(chǔ)。同時,在本部分,筆者還介紹了區(qū)分所有建筑物管理制度中管理內(nèi)容、管理團體、管理方式、管理規(guī)約等基本內(nèi)容,以及我國法律對區(qū)分所有建筑物管理制度相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定,為分析我國區(qū)分所有建筑物管理的問題提供了理論支持。
　　第三

4、部分是對我國區(qū)分所有建筑物管理存在問題的分析。筆者通過選取實踐中較為突出的問題進行分析,闡述了我國區(qū)分所有建筑物管理制度中需要進一步完善的內(nèi)容。首先是對管理團體運作困境的分析。重點分析了我國區(qū)分所有建筑物管理團體中存在召開業(yè)主大會難度大、業(yè)主委員會成立難度大、業(yè)主委員會運作不夠規(guī)范等問題;其次是對管理費分擔(dān)及繳納現(xiàn)狀的分析。重點分析了我國物業(yè)管理服務(wù)費的定價方式和標(biāo)準(zhǔn),及存在的收費體制不順、收費難糾紛層出不窮等問題,并提出解決糾紛的關(guān)鍵

5、是保證物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量相稱、相一致,要通過加強監(jiān)督,努力實現(xiàn)物業(yè)收費陽光化、透明化;最后是對權(quán)屬不明引發(fā)的利益糾紛進行分析。筆者在本部分選擇了屋頂平臺、停車位權(quán)屬不明及共有部分使用收益分配引發(fā)的糾紛三個實踐中較為突出的問題以點帶面進行分析。
　　第四部分是對完善我國區(qū)分所有建筑物管理制度的建議,通過前文的分析,筆者結(jié)合實際提出兩點完善我國區(qū)分所有建筑物管理制度的建議。一是優(yōu)化立法模式。筆者通過介紹世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)區(qū)分所有建

6、筑物管理制度的立法情況,分析了民法模式、住宅法模式、建筑物區(qū)分所有權(quán)立法模式的優(yōu)缺點,對我國現(xiàn)行區(qū)分所有建筑物管理制度的立法模式進行了評價,認(rèn)為我國目前的立法模式接近于住宅法模式,但《物權(quán)法》架構(gòu)難以有效解決區(qū)分所有建筑物復(fù)雜的內(nèi)部關(guān)系,也不利于建筑物區(qū)分所有權(quán)的執(zhí)行,建議制定一部專門的建筑物區(qū)分所有權(quán)法將建筑物區(qū)分所有權(quán)上的專有關(guān)系、共有關(guān)系、團體關(guān)系三類法律關(guān)系及其他相關(guān)法律關(guān)系規(guī)定在一部法律中,完善區(qū)分所有建筑物的管理制度。二是進

7、一步完善業(yè)主委員會,充分發(fā)揮其作用。筆者通過介紹我國業(yè)主委員會的地位、作用及其運作存在的問題,提出了業(yè)主委員會運作困境的解決辦法,即通過提高業(yè)主的維權(quán)意識和民主意識,引導(dǎo)業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成對業(yè)主委員會正確的態(tài)度,并通過確立業(yè)主委員會的法律地位、加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督、實施業(yè)主委員會委員職業(yè)化、明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)等方式進一步完善業(yè)主委員會的運作機制。
　　第五部分是論文的結(jié)論。筆