人民幣匯率與中國房地產(chǎn)價格.pdf

1、歷史經(jīng)驗表明，每一次的制度性的變革都會帶來挑戰(zhàn)和機遇。2005年7月中國進行了匯率制度的改革，自2005年7月21日起，人民幣匯率不再盯住單一美元，形成更富彈性的匯率機制。匯改以來，人民幣對美元匯率不斷創(chuàng)出新高。截至2007年4月13日人民幣對美元達到7.7222比1。人民幣升值超過6.6％。同時，觀察到包括中國房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格也不斷攀升。那么，人民幣的升值及升值預(yù)期與包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格的膨脹之間有何關(guān)系?如何從理論上和實證中

2、分析匯率變化對資產(chǎn)價格的影響? 回答上述問題的具有理論意義和實際意義，因為無論是作為一個個人投資者或者作為一家公司的職業(yè)經(jīng)理，理性的分析會帶來理性的決策，通過學(xué)習(xí)、消化經(jīng)濟理論、認識經(jīng)濟規(guī)律，提高分析問題、解決問題的能力本來就是我們的目標之一。論文希望以房地產(chǎn)價格為資產(chǎn)價格的代表，通過分析和回答上述問題來建立起分析資產(chǎn)價格的思考框架。 論文的基本思路是：首先，抽象出這兩個對象的核心和本質(zhì)，就是匯率因素和資產(chǎn)價格。對資產(chǎn)定

3、價理論和匯率理論進行學(xué)習(xí)和總結(jié)、回顧。分析影響房地產(chǎn)價格的因素有哪些，其中匯率因素如何影響房地產(chǎn)的價格。最后，對在現(xiàn)實生活中觀察到的匯率走勢和中國房價走勢的相關(guān)性做出解釋得出結(jié)論。 各章節(jié)主要內(nèi)容、觀點: 1．闡述了前人對于一般商品、資產(chǎn)的定價原理的認識過程。主要經(jīng)歷了價格一數(shù)量、價格一不確定性的關(guān)系的認識過程。 2．房地產(chǎn)價格的決定因素為增長面、宏觀面和制度面三個方面。從其產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看，可分為確定性的現(xiàn)金流

4、和不確定的現(xiàn)金流兩部分。匯率因素是影響房地產(chǎn)資產(chǎn)價格眾多因素之一，匯率對房地產(chǎn)價格的影響是一種不確定性的現(xiàn)金流的影響。 3．闡述中國人民幣對美元有長期的升值預(yù)期。在人民幣該升值而又沒有升值或升的不夠的現(xiàn)實情況下：表現(xiàn)為在升值預(yù)期下的人民幣的資產(chǎn)價格的通脹，而不會表現(xiàn)為消費品的通脹。 4．分析推導(dǎo)出，只考慮匯率因素的情況下，房價代表的資產(chǎn)價格的理論上漲幅度。即以估算出的人民幣合理升值空間為一個上限的度，說明靜態(tài)下，實際升值

5、幅度+資產(chǎn)價格升值幅度之和以這個估算出的度為上限。對應(yīng)的，如果匯率實際升得越多，對資產(chǎn)價格上漲的動力就越小。 5．解釋現(xiàn)實生活中觀察到的現(xiàn)象與理論結(jié)論不一致的地方。因為：一方面，準確估計匯率的均衡價是很困難的一件事。因為估計不準，能觀察到的只有影響因素匯率的走勢。所以，在市場上表現(xiàn)為只要匯率升值預(yù)期不變，匯率因素對人民幣資產(chǎn)價格的看多就不變。另一方面，價格是所有信息的綜合反映，單獨觀察一個匯率對房地產(chǎn)價格的影響，很難得出定量的結(jié)