城市間相互作用力對城市住宅房價的影響研究——以成都平原城市群為例.pdf

1、近年來，在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)起到了重要的推動作用，房地產(chǎn)價格受到大眾的高度關(guān)注。住宅房屋作為現(xiàn)代社會的生活必需品，是房地產(chǎn)市場中最重要的組成部分之一，由此，住宅房價逐步成為現(xiàn)代社會的關(guān)注焦點(diǎn)。同時，目前在城市房地產(chǎn)價格的研究中，針對區(qū)域城市之間的相互作用力對城市房價影響的研究較少。本文以成都平原城市群作為研究對象，從區(qū)域的角度出發(fā)探究封閉區(qū)域內(nèi)城市之間的相互作用力強(qiáng)度，并將該作用力引入到城市住宅房價的研究中。本文引入城市住宅房價

2、的內(nèi)在影響因素和區(qū)位影響因素，將內(nèi)在因素和區(qū)位因素對城市實際住宅房價的作用關(guān)系進(jìn)行回歸，分析三者之間的相互關(guān)系。本文主要研究結(jié)論如下:
　　(1)首先通過構(gòu)建評價指標(biāo)體系，并基于熵權(quán)法對城市住宅房價的內(nèi)在影響因素進(jìn)行了定量研究，綜合測算了研究區(qū)域在2005至2014年十年間的城市住宅房價內(nèi)在質(zhì)量。研究結(jié)果顯示，成都市的住宅房價內(nèi)在質(zhì)量最優(yōu)，并且優(yōu)勢明顯，成都市首位城市效應(yīng)顯著。根據(jù)2014年的評價結(jié)果將區(qū)域城市進(jìn)行分級，分級結(jié)果在

3、空間位置上表現(xiàn)出，中心城市質(zhì)量高，北方城市優(yōu)于南方城市的特點(diǎn)。
　　(2)根據(jù)引力模型測算出城市區(qū)位引力指數(shù)，以此作為城市住宅房價的區(qū)位影響因素。研究結(jié)果顯示，從城市兩兩之間的相互引力來看，大部分城市普遍與成都市之間的相互作用力較強(qiáng)，呈現(xiàn)出明顯的成都指向性現(xiàn)象。從一個城市的整體區(qū)位引力大小來看，成都市的區(qū)位引力指數(shù)最強(qiáng)，說明成都市對區(qū)域的影響最大，最后基于城市區(qū)位引力指數(shù)的評價結(jié)果將城市分級。
　　(3)引入耦合協(xié)調(diào)度模型對

4、研究區(qū)域的“房價-內(nèi)在質(zhì)量-區(qū)位引力”的協(xié)調(diào)度進(jìn)行評價，結(jié)果顯示成都市、德陽市、綿陽市的協(xié)調(diào)度較高，而遂寧市和雅安市的協(xié)調(diào)度較差。在此基礎(chǔ)上，通過回歸分析，將城市住宅房價的內(nèi)在因素、引力因素與城市實際住宅房價進(jìn)行擬合，得到城市實際住宅房價與內(nèi)在質(zhì)量、區(qū)位引力指數(shù)的作用模型，并且從模型的檢驗情況來看，模型擬合度高，說明了城市實際住宅房價是受到城市住宅房價內(nèi)在質(zhì)量、城市區(qū)位引力指數(shù)以及其他因素共同作用的結(jié)果。最后基于模型測算出城市的理論住宅