我國商品房多重買賣合同的履行順序規(guī)則及完善.pdf

1、商品房多重買賣合同是指出賣人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商或者普通的產(chǎn)權(quán)人）就同一標的房屋與數(shù)個買受人簽訂的數(shù)份買賣協(xié)議，以讓渡商品房所有權(quán)的方式實現(xiàn)自己的經(jīng)濟利益。根據(jù)“一物一權(quán)”的原則，特定標的房屋只能讓渡給其中一個買受人，在一般情況下，商品房的出賣人會向最后一個出價最高的買受人履行，協(xié)助其辦理過戶登記手續(xù)，導(dǎo)致數(shù)份買賣合同的履行不能及受害買受人權(quán)利如何救濟的糾紛。商品房多重買賣合同與單一的買賣合同存在明顯的差別，有其自身的顯著特征。由于商品房

2、的價值高同時具有很強的區(qū)域性與稀缺性，有些地方的商品房具有不可替代性，如坐落在重點學(xué)校的“學(xué)區(qū)房”，買受人都希望取得商品房的所有權(quán)而不愿意要求出賣人承擔違約責任。
　　目前，中國裁判商品房多重買賣合同糾紛的思路是:在遵循誠實信用原則的前提下，依法保護守約方的合法權(quán)益，兼顧合同的客觀履行情況及合同目的，同時打擊商品房的出賣人與后買受人惡意串通損害先買受人的合法利益，進而維護中國商品房買賣合同的交易安全。目前，該類糾紛主要有各種不同表

3、現(xiàn)形式，除了雙方辦理了過戶登記手續(xù)、“惡意串通”以外，有的雙方辦理了預(yù)告登記手續(xù)或者預(yù)售登記手續(xù)，有的買受人實際合法占有標的房屋;雙方支付房款的比例大小，雙方簽訂的合同先后順序不同等等，這些因素可能會決定買受人最終能否取得標的房屋。
　　通過對主要發(fā)達國家及中國臺灣地區(qū)關(guān)于商品房多重買賣合同裁判經(jīng)驗的總結(jié)，為中國裁判商品房多重買賣合同履行順序方面提供了豐富的司法經(jīng)驗。不論是海洋法系的美國，還是大陸法系的德國、法國等裁判經(jīng)驗都為中國

4、處理此類糾紛提供了寶貴的參考經(jīng)驗。
　　根據(jù)后買受人及次后買受人的主觀心理態(tài)度不同決定其與房屋出賣人簽訂的房屋買賣是否合法有效，并最終決定能取得標的房屋。善意的后買受人與房屋的出賣人簽訂的合同為合法有效;而惡意的后買受人與房屋的出賣人弄虛作假、串通一氣簽訂的合同損害第三人的合法利益應(yīng)當視為無效。但在司法實踐中，很多裁判者把單純的惡意視為惡意串通否定了雙方簽訂合同的效力。從合同法鼓勵交易的原則來看，只要雙方?jīng)]有惡意串通損害第三人利益

5、就應(yīng)當認可雙方簽訂的合同為合法有效。針對單純的惡意這種情形，可以通過要求房屋出賣人承擔違約責任的方式來補救，甚至通過加重違約責任的方式使房屋的出賣人不敢違約。根據(jù)民事主體平等的原則，在處理商品房多重買賣合同糾紛中，應(yīng)當平等地維護先買受人與后買受人合法利益，結(jié)合買受人的主觀心理態(tài)度及運用預(yù)告登記制度、實際合法占等各因素來保障各方的履行順序。
　　因此，簡單地依據(jù)誠實信用原則是很難保證買受人最終能取得標的房屋的所有權(quán)。為此，有必要完善