論物業(yè)合同.pdf

1、文章遵循理論與實(shí)踐相結(jié)合的基本思路，從物業(yè)合同產(chǎn)生的法理基礎(chǔ)出發(fā)，通過對(duì)物業(yè)合同的各國立法例梳理、合同法律屬性及其相關(guān)學(xué)說、合同關(guān)系之構(gòu)成理論、合同中權(quán)利義務(wù)理論等基本問題的介紹和分析，盡可能地呈現(xiàn)物業(yè)合同法律制度存在機(jī)理及其現(xiàn)實(shí)意義；同時(shí)實(shí)事求是地檢討了我國現(xiàn)行物業(yè)合同立法的不足，尤其是對(duì)物業(yè)合同中業(yè)主消費(fèi)者權(quán)利之保護(hù)問題進(jìn)行了客觀梳理和理性分析，以求促進(jìn)立法之完善、指導(dǎo)司法之實(shí)踐。 文章由導(dǎo)言、正文、結(jié)語三大部分組成。文章導(dǎo)

2、言簡介了物業(yè)管理之起由、在我國之發(fā)展，指引出物業(yè)合同存在諸多問題，并導(dǎo)入正文。文章結(jié)語指出應(yīng)該對(duì)我國物業(yè)合同立法進(jìn)行科學(xué)的完善，并對(duì)立法完善的相關(guān)路徑予以簡要綜述。作為文章的主體部分，正文具體分為四章： 第一章主要介紹物業(yè)合同的法理基礎(chǔ)、各國立法例、合同法律性質(zhì)及其相關(guān)學(xué)說之評(píng)析。指出中國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型背景下，“單位人”模式的丕變與個(gè)人自由結(jié)社是現(xiàn)代社會(huì)中物業(yè)合同得以產(chǎn)生并發(fā)展的兩大基石。盡管關(guān)于物業(yè)合同法律性質(zhì)的理論學(xué)說紛雜，但

3、合同的給付義務(wù)是明確物業(yè)合同性質(zhì)的前提。實(shí)踐中，物業(yè)合同的給付義務(wù)包括委托、承攬等多項(xiàng)內(nèi)容；這些委托、承攬等有名化契約要素統(tǒng)一構(gòu)成物業(yè)合同之給付義務(wù)；物業(yè)合同實(shí)屬“并向結(jié)合之混合契約”。 第二章主要闡述物業(yè)合同關(guān)系的構(gòu)成理論。具體分析現(xiàn)行物業(yè)合同關(guān)系主體——物業(yè)管理公司、業(yè)主團(tuán)體的特殊性；作為物業(yè)合同之標(biāo)的，物業(yè)管理服務(wù)(行為)，是物業(yè)管理公司依法律和約定提供的集管理與勞務(wù)于一體的綜合性專項(xiàng)服務(wù)；其既不同于為獲取經(jīng)濟(jì)利潤的經(jīng)營性

4、商行為，也不是商事主體的合作經(jīng)營行為，應(yīng)當(dāng)歸位為一般的民事法律行為。物業(yè)合同與傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理關(guān)系、代理權(quán)授予行為、雇傭合同、承攬合同、前期物業(yè)管理合同等都存在著差異。 第三章主要分析物業(yè)合同關(guān)系中權(quán)利義務(wù)的具體構(gòu)成及權(quán)利義務(wù)履行的一些重要問題。物業(yè)合同債權(quán)債務(wù)人互為對(duì)待給付：物業(yè)管理公司依據(jù)合同之約定向業(yè)主團(tuán)體請(qǐng)求交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用并予以保有；業(yè)主團(tuán)體依合同約定向物業(yè)管理公司請(qǐng)求提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品并予以保有。協(xié)作履行、經(jīng)

5、濟(jì)履行對(duì)物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)之具體履行有著特殊的指導(dǎo)作用；業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)合同之履行會(huì)起到特殊的促進(jìn)作用；同時(shí)履行抗辯權(quán)問題在物業(yè)合同之履行上亦顯特殊。 第四章主要論述物業(yè)合同中廣大業(yè)主之消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題。文章闡述物業(yè)合同應(yīng)該適用消費(fèi)者保護(hù)法律規(guī)范的法理與現(xiàn)實(shí)必要性；詳細(xì)指出業(yè)主消費(fèi)者權(quán)利的具體構(gòu)成內(nèi)容；并提出通過加強(qiáng)對(duì)物業(yè)合同定型化之法律控制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)之法律調(diào)控，推進(jìn)對(duì)業(yè)主團(tuán)體知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)之合同補(bǔ)救等路徑來進(jìn)一步完善