區(qū)分所有共用部分權利歸屬及使用的若干問題探討.pdf

1、建筑物區(qū)分所有權作為當代民法一項重要的不動產所有權形式，自十九世紀·初葉迄至二十世紀六十年代，已為英美法系與大陸法系各國民事立法所普遍確立，并由此成為各國和地區(qū)法制上的一項重要制度?，F代區(qū)分所有的根本特點是一幢樓宇被區(qū)分為各自獨立的單元，因而成立多個相互獨立的所有權。區(qū)分所有權人(或說業(yè)主)在對這些獨立的單元享有排他的專有所有權的同時，對樓宇以及樓宇所在小區(qū)的共用部分也享有共有權。目前無論是國內還是國外，大量的區(qū)分所有權權屬、侵權糾紛以

2、及與此相關的物業(yè)管理糾紛，爭議的焦點往往都集中在了是否對爭議客體具有共有權上。 建筑物區(qū)分所有已成為我國城市居民最普遍的住房所有形態(tài)，建筑物區(qū)分所有制度已客觀存在，但尚未明確建立。業(yè)主在某種程度上就是區(qū)分所有權人的代名詞，有關區(qū)分所有及其共有權的規(guī)定散亂且存在一定程度上的矛盾，因此在現實生活中有關區(qū)分所有特別是共有權的矛盾層出不窮，且往往無法可依，引發(fā)更火矛盾。在近期頒布的物權法草案中，其笫六章規(guī)定的就是業(yè)主的建筑物區(qū)分所自權，

3、不僅明確建立了該制度，而且使用了業(yè)主這個人家最熟悉的名詞，其對共川部分已經原則上規(guī)定了共有，但是允許對其中的如車庫、會所等做自行約定。這在立法上是一個突破。 論文首先試圖探討區(qū)分所有建筑物共用部分的性質、范圍，并分析其與一般共有權所存在的巨大差異，國外關于共用部分的界定模式。其次通過分析國內的房地產法律制度的特點及關于有共用部分的立法現狀，歸納目前我國及全國各地有關共用部分的立法中所存存的矛盾之處，以及國外的立法和學理經驗對我國

4、有關立法的啟示。然后以地下停車場的權利歸屬為例子，結合國外立法狀況和國內現狀，希望能找尋一條在法理和實踐的角度解決國內目前狀況卜，解決業(yè)主的區(qū)分所有權中共用部分的權利歸屬問題的途徑。之后又在原則共有的前提下，探討哪些特殊的共用部分在使剛上可以存在特殊約定，哪些共用部分則是嚴禁做任何分割，不允許有任何自行約定的。同時，還對物權法草案及其它一些建議稿中有關區(qū)分所有的規(guī)定，如所存在的利弊等等，做一些簡單的分析、對比。最后，對今后的立法內容談一