論房屋買賣合同與登記的關(guān)系.pdf

1、房屋買賣合同與登記的關(guān)系問(wèn)題從20世紀(jì)80年代開始一直爭(zhēng)論至今,在我國(guó)不同歷史時(shí)期有著不同的規(guī)定,以至在司法實(shí)踐中產(chǎn)生混亂,出現(xiàn)同一類案件在不同時(shí)期、不同地區(qū)產(chǎn)生不同的判決結(jié)果。隨著2007年《物權(quán)法》的出臺(tái),房屋買賣合同與登記的關(guān)系原則上已規(guī)定明晰。但是,相關(guān)房地產(chǎn)法中的有關(guān)規(guī)定有些與《物權(quán)法》相沖突,有些規(guī)定的模糊不清,需要以《物權(quán)法》為契機(jī)予以調(diào)整,使得我國(guó)法律和諧統(tǒng)一。
　　 本文共分為五個(gè)部分:
　　 第一部分

2、梳理了從20世紀(jì)80年代以來(lái)一直到《物權(quán)法》出臺(tái)這段時(shí)期內(nèi)房屋買賣合同與登記關(guān)系法律法規(guī)的演進(jìn),并總結(jié)了不同時(shí)期的學(xué)者觀點(diǎn)。在20世紀(jì)80年代的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,普遍認(rèn)為登記是房屋買賣合同生效要件。到20世紀(jì)90年代的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期,有些學(xué)者開始反思并主張登記是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件,并不是房屋買賣合同生效或成立的要件,但是在立法層面上還未得到承認(rèn)。20世紀(jì)90年代后期我國(guó)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期,隨著《合同法》以及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若

3、干問(wèn)題的解釋》的出臺(tái),登記是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件的觀點(diǎn)基本確立,直至《物權(quán)法》的頒布,關(guān)于房屋買賣合同與登記的關(guān)系才在法律層面予以明確,即未辦理所有權(quán)登記的不影響房屋買賣合同的效力。
　　 第二部分從債權(quán)理論的角度分析房屋買賣合同。這部分首先從房屋買賣合同的法律特征和主要內(nèi)容入手,重點(diǎn)分析了這類合同的成立要件和生效要件。從法律特征和要件的分析中理順房屋買賣合同與登記的關(guān)系。
　　 第三部分重點(diǎn)剖析了物權(quán)理論下的房屋所有權(quán)登記

4、。這部分運(yùn)用了比較的分析方法,通過(guò)對(duì)德國(guó)的物權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式、法國(guó)的意思主義物權(quán)變動(dòng)模式和瑞士的折衷主義物權(quán)變動(dòng)模式的分析,來(lái)審視我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式下的登記效力,從而找到確立房屋買賣合同與登記關(guān)系的法理基礎(chǔ)。
　　 第四部分通過(guò)分析司法實(shí)踐中處理房屋買賣合同與登記關(guān)系的三個(gè)典型案例,揭示出我國(guó)司法實(shí)踐中在相關(guān)問(wèn)題上的混亂,從而提出統(tǒng)一我國(guó)法律法規(guī)使其協(xié)調(diào)一致的要求。
　　 第五部分是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法相關(guān)規(guī)定的評(píng)價(jià)與完善建