商品房預售糾紛及解決路徑研究.pdf

1、商品房預售起源于我國，是以不動產的房屋作為交易標的物的民事行為。受市場機制不成熟、供求關系不正常、資本市場不完善等因素影響，在其繁榮的同時也產生了眾多紛爭。這些糾紛按表現(xiàn)形式主要分為因無法交付或遲延交付產生的標的物交付糾紛，因實物瑕疵或權利瑕疵產生的標的物瑕疵糾紛，以及因市場行情變動、行使抗辯權或辦理貸款問題產生的標的物價款糾紛。這些糾紛產生的原因復雜，表現(xiàn)形式以群體糾紛為主，且處理難度較大。究其原因主要有四：第一，商品房預售制度涉及多

2、重復雜的法律關系，其交易標的難以預見甚至不可預見，且合同履行周期過長增加變數(shù)，這些特點都決定了商品房預售制度本身就較易產生糾紛；第二，涉及商品房預售法律法規(guī)不健全，各地有關條例過于簡單且時有矛盾，關鍵的商品房預售登記制度反映出的僅為行政管理職能，而不具備對抗第三人的民法效力和不動產預告登記的實際意義；第三，交易習慣的認識不統(tǒng)一，對善意第三人的認識不統(tǒng)一，對房地產開發(fā)商開具收據(jù)的性質認定不統(tǒng)一等都體現(xiàn)出預售糾紛的解決缺乏統(tǒng)一標準；第四，開

3、發(fā)商和購房人占有的資源和信息嚴重不對稱，導致合同雙方在交易中強弱勢明顯，權利義務不對等。
　　 綜合我國商品房預售糾紛產生的原因以及表現(xiàn)出的特點，需經多條路徑全方位入手解決糾紛：第一，以完善商品房預售登記制度為起點，通過全面統(tǒng)一裁判標準及規(guī)范運用交易習慣完善商品房預售及相關制度的立法；第二，采取行政監(jiān)管的方式，設立專門的監(jiān)管機構，規(guī)范商品房預售市場；第三，建立健全相應的懲處機制，明確房地產開發(fā)企業(yè)違法行為的賠償責任；第四，依托律