土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)源： 作者： 日期：10-06-20 對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題始終圍繞如何理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第 37 條、第38 條的規(guī)定展開(kāi)爭(zhēng)論?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 38 條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)

2、發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！钡?37 條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合第 38 條規(guī)定條件的，不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要不完全具備第 38 條規(guī)定的條件，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但如果在起訴前符合轉(zhuǎn)讓條件，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，這樣可有效規(guī)范土地交易行為，防止投機(jī)炒地，也符合當(dāng)前的立法精神。相反觀點(diǎn)則認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的民事法律規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)契約+交付(或登

3、記)的原則，債權(quán)契約只是當(dāng)事人就某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，只有經(jīng)過(guò)動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記后，方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，因此，交付或登記與合同是相互獨(dú)立的。對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只要符合《民法通則》所規(guī)定的民事行為有效條件，合同即成立生效，至于轉(zhuǎn)讓人是否取得土地使用權(quán)證書(shū)，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是否達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條規(guī)定的條件，能否完成轉(zhuǎn)讓行為，只是合同履行的問(wèn)題，并不影響合同的效力，可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度對(duì)受讓人進(jìn)行救濟(jì)。借

4、鑒大陸法系的立法例，只有在合同標(biāo)的物客觀自始不能的情況下，才認(rèn)定無(wú)效，嗣后不能的合同仍為有效。如《德國(guó)民法典》第 306 條，“以不能給付為標(biāo)的的合同無(wú)效”。因此，對(duì)不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條規(guī)定條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不能認(rèn)定為無(wú)效合同。對(duì)上述兩種觀點(diǎn)，我們認(rèn)為均有不妥之處。既不能按照第一種意見(jiàn)一概認(rèn)定合同無(wú)效，也不能采納第二種觀點(diǎn)全部認(rèn)定有效。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：

5、一是取得土地使用權(quán)證書(shū)，二是轉(zhuǎn)讓的土地應(yīng)達(dá)到一定的法定投資條件。因此，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定應(yīng)區(qū)分兩種情況予以處理。一是轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，二是轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到法定的投資條件。一、未取得土地使用權(quán)證書(shū)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定首先，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)看，因土地使用權(quán)是出讓方與受讓方以合同形式合意創(chuàng)設(shè)的一種對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、處分、收益的用益物權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓即是該用益物權(quán)的變動(dòng)，

6、在性質(zhì)上屬于物權(quán)變動(dòng)的范疇。因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓自應(yīng)受物權(quán)變動(dòng)原則的規(guī)制，而物權(quán)變動(dòng)采取何種原則由物權(quán)變動(dòng)的立法模式所決定。依通說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)系采債權(quán)形式主義的立法模式。該模式又稱(chēng)意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動(dòng)模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人除有債權(quán)合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。該模式將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在物的交付或者登記之時(shí)，而沒(méi)有第三，對(duì)轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力

7、認(rèn)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)。已如前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)合同，而合同的標(biāo)的物土地使用權(quán)作為一種民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利——用益物權(quán)，其自身包含有處分權(quán)能，處分的對(duì)象為權(quán)利自身。當(dāng)事人行使民事權(quán)利處分權(quán)能，就是法律上的處分行為，屬于民事法律行為的一種，將產(chǎn)生民事權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果。當(dāng)事人如要實(shí)現(xiàn)這一目的，僅僅達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠

8、的，還必然要享有對(duì)土地使用權(quán)處分的權(quán)能，即取得土地使用權(quán)證書(shū)，成為土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才能行使旨在引起土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的處分行為。所以，土地使用權(quán)證書(shū)的取得是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件，轉(zhuǎn)讓方只有取得土地使用權(quán)證書(shū)才可籍此表明其為該出讓土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才依法享有處分該土地使用權(quán)的權(quán)利，這也是為防止土地交易市場(chǎng)空買(mǎi)空賣(mài)，穩(wěn)定土地交易市場(chǎng)秩序的有效手段。在民法上，對(duì)民事權(quán)利的處分行為如由權(quán)利人行使為有權(quán)處分，如由非權(quán)利人行使

9、則為無(wú)權(quán)處分。轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就屬于無(wú)權(quán)處分的情形。處分行為是指以引起民事權(quán)利的變動(dòng)為目的的法律行為，因它在不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式下，含義有所區(qū)別，所以，在對(duì)無(wú)權(quán)處分效力的認(rèn)定上也大相徑庭。在以《法國(guó)民法典》為代表的債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式下，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生系于當(dāng)事人的債權(quán)意思，所以，就物權(quán)變動(dòng)而言，與處分行為意義相當(dāng)?shù)?，就是?dāng)事人之間所訂立的以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同。而在以《德國(guó)

10、民法典》為代表的物權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于物權(quán)變動(dòng)采取了原因和結(jié)果的區(qū)分原則，處分行為是與負(fù)擔(dān)行為相對(duì)應(yīng)的一種法律行為。因此，就買(mǎi)賣(mài)而言，處分行為就不是指作為債權(quán)合同的買(mǎi)賣(mài)合同，而是指獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同這個(gè)負(fù)擔(dān)行為的、直接引起標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)行為。在以《奧地利民法典》為代表的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于并不認(rèn)同有獨(dú)立于債權(quán)合同的物權(quán)行為的存在，因而在解釋論上，對(duì)處分行為的理解應(yīng)與債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式相同，即處分行為是指

11、以物權(quán)變動(dòng)為目的所訂立的債權(quán)合同。由此可見(jiàn)，在不同的物權(quán)變動(dòng)模式下，處分行為所指有所不同，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的含義也相應(yīng)的有所區(qū)別：在債權(quán)意思主義和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無(wú)權(quán)處分行為實(shí)際是指，對(duì)特定標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的、以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，典型的如出賣(mài)他人之物所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同;而在物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無(wú)權(quán)處分行為則是指，對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所進(jìn)行的，以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的物權(quán)行為。

12、與上述相對(duì)應(yīng)，未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)的轉(zhuǎn)讓方即為無(wú)處分權(quán)人，其與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為即為無(wú)權(quán)處分行為，該無(wú)權(quán)處分行為在轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定的法律行為。但該無(wú)權(quán)處分行為的效力待定不是無(wú)期限的，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，如轉(zhuǎn)讓方仍未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府沒(méi)有批準(zhǔn)，不僅其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效而且其所訂立的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效;如轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者經(jīng)