工程經(jīng)濟(jì)學(xué)設(shè)計(jì)_第1頁
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文檔簡介

1、- 1 - 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于淮北市濉溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場的調(diào)查與分析,擬在該地塊上興建一幢 23 層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共 4 層,1~2 層為商業(yè)用途,3~4 層以配套公建為主,包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓 2 個(gè),均為 19 層高,為住宅用途

2、。另外根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù),其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下:項(xiàng)目 數(shù)量占地面積 11 417 平方米建筑密度 ≤35%容積率(地上) ≤4.62綠化率 ≥25%人口密度 ≤1085 人/公頃規(guī)劃用途 商住綜合樓二、項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù) 二、項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)淮北市房地產(chǎn)市場分析2011 年淮北市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升,逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 101.29 億元,較 2010 年增長

3、11.07%;全市總開工面積1343 萬平方米,比 2010 年增長 3.68%;總竣工面積為 454.11 萬平方米,比 2010 年增長2%;其中住宅竣工面積達(dá) 377.31 萬平方米,占全市總竣工面積的 83.09%,比 2010 年增長8.6%;全市商品房銷售總面積為 303.76 萬平方米,其中住宅為 244 萬平方米,占總面積的80.33%,銷售額達(dá) 60.2 億元;空置商品房從 2010 年的 150 萬平方米下降為 11

4、5 萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上,全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶,比 2010 年增長 11%,租賃總面積為 80.15 萬平方米,比 2010 年增長 17%,年租金總額為 3.36 億元,比 2010 年增長 52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面,全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶,比 2010 年增長122.8%,說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明:淮北市 2011 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖,房地產(chǎn)市場開始步入了

5、成長期,正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。三、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 三、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表 1-1 與表 1-2。表 1-1 1-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 項(xiàng)目 單位 數(shù)量占地總面積 平方米 11417 居住人數(shù) 人 1064總建筑面積 平方米 52426(地上) 平均每戶建筑面積 平方米 122居住面積 平方米

6、36898 平均每戶居住人數(shù) 人 3.5公建面積 平方米 4280 人均居住用地 平方米 34.68- 3 - 3配套工程9 竣工驗(yàn)收 210 銷售 273、項(xiàng)目平均銷售價(jià)格確定 、項(xiàng)目平均銷售價(jià)格確定(1)住宅部分① 市場比較法定價(jià)過程通過與市場的項(xiàng)目比較,已知 2010 年下半年至今,該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢,月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見表 24 和表 25。② 成本定價(jià)法過程經(jīng)測算,本項(xiàng)目住宅部分的建房成本

7、為 6 437 元/㎡,成本利潤率取 10%,則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為:住宅銷售單價(jià) = 建房成本×(1+成本利潤率)=6 437×(1+10%)=7 080(元/㎡)(2)商鋪部分① 市場比較法定價(jià)過程通過與市場的項(xiàng)目比較,其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同,但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定,故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為:19283 元/㎡。② 成本定價(jià)法過程經(jīng)測算,本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為 9 194

8、 元/㎡(見投資與總成本費(fèi)用表 23) ,成本利潤率取 10%,則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為:商鋪銷售單價(jià)=建房成本×(1+成本利潤率)=9 194×(1+10%)=10 113.4(元/㎡)綜上可知,項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格=(住宅銷售單價(jià)+商鋪銷售單價(jià))÷2=8596.7(元/㎡)四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算 四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算 、投資與成本費(fèi)用估算(1)土地出讓地價(jià)款,包括兩部分

9、:①土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn),可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為 6131萬元。②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議,該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 9060 萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì):15191 萬元。(2)前期工程費(fèi) )前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表 2-2:表 2-2 2-2 前期工程費(fèi)估算表 前期工程費(fèi)估算表 單位:萬元 單位:萬元序號(hào) 項(xiàng)

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