新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

1、84 發(fā)展研究 /2 0 0 7 年 第 9 期工商管理 DEVELOPMENT RESEARCH一、新會計準則的變化及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響（一）存貨計價方式的改變新會計準則不再采用后進先出 法 確 定 存 貨 發(fā) 出 的 實 際 成 本 。采用先進先出法在原材料價格上漲的情況下，能夠更準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際開發(fā)成本和長期經(jīng)營情況，但同時由于房地產(chǎn)開發(fā)周期普遍較長，至少在 1年以上，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面盈利水平造成一定影

2、響。（二）新增投資性房地產(chǎn)會計準 則在舊的會計制度中，以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的，并且投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。但是，固定資產(chǎn)入賬采用的是歷史成本，且后續(xù)計量中由于折舊、減值等因素賬面價值不斷下降。在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的情況下，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的貢獻情況，也給瞞報利潤留下了空

3、間。新的會計準則對投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。并規(guī)定確認投資性房地產(chǎn)必須同時滿足的兩個條件：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，其判斷的主要依據(jù)是與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的風險和報酬是否轉(zhuǎn)移到了企業(yè)。二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。符合以上確認條件的轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)椏頗俊焙慫恪投資性房地產(chǎn)的初始計量依然是按照成本模式，但新會計準則對投資性房 地 產(chǎn) 的 后 續(xù) 計 量 做

4、 出 兩 種 規(guī)定：成本模式計量或公允價值模式計量。按成本模式計量根據(jù)計量對象是建筑物還是土地使用權(quán)，分別按照《企業(yè)會計準則第 4號棗固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第 6號棗無形資產(chǎn)》處理。公允價值計量模式的引入則是一項重大突破。公允價值的確定方式為：市場 參 考 價 格 或 現(xiàn) 金 流 貼 現(xiàn) 價 值 。新會計準則規(guī)定：在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，并應(yīng)同時滿足下

5、列條件 ：1 .投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2 .企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采 用 公 允 價 值 模 式 計 量 的 ，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。采用公允價值對投資性

6、房地產(chǎn)進行計價是目前國際上的通行做法，在我國只是剛剛引入，尚未統(tǒng)一要求企業(yè)全部采用，而是可以從公允價值模式和成本模式中任選其一。對主要經(jīng)營普通居民住宅的企業(yè)來說，除部分投資性土地儲備外，作為存貨的房地產(chǎn)遠遠大于投資性房地產(chǎn)，因而受投資性會計準則的影響較小。那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司則必須認真考量兩種模式如何選擇 。新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策鄒文利額和計量模式。2 .采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準備的計提

7、情況。3 .采用公允價值模式的，說明 公 允 價 值 的 確 定 依 據(jù) 和 方 法 ，以及公允價值變動對損益的影響。4 . 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響。5 .當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。新準則規(guī)定將投資性房產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據(jù)，這對于報表信息的使用者更好的使用報表提供了幫助，也使報表使用者能夠更加真實的獲得企業(yè)信息，從而做出準確的決策。在公開

8、信息方面要求披露借款費用資本化率和利息資本化金額的規(guī)定，有助于了解企業(yè)的融資狀況。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要披露的信息量增大了，也就意味著必須更加規(guī)范自身的財務(wù)行為。二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對新會計準則的策略（一）把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時機如果一家公司自用房地產(chǎn)或存貨客觀上已存在巨額重估盈余，那么，是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)呢？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情

9、況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨，因為這樣絲毫不影響它們按照公允價值轉(zhuǎn)讓，獲得巨額賬面利潤，并獲得現(xiàn)金流量；壞的選擇是，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，結(jié)果是絕大部分的重估盈余在采用公允價值模式初始計量的同時確認為股東權(quán)益，而不能確認為賬面利潤。為此，只有在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（二）根據(jù)企業(yè)自身情況選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計價模式新會計準則雖然引入了公允價值計量模式，但

10、對于這一模式的運用尚有一定的保留。新準則規(guī)定，在同時滿足：1 、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2 、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計的條件下，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值 能 夠 持 續(xù) 可 靠 取 得 的 情 況 下 ，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。規(guī)定中使用的措辭是“可以” ，這就意味著現(xiàn)階段企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)

11、的后續(xù)計價模式還存有可以選擇的空間。上面的分析表明，采用公允價值模式對企業(yè)也存在著某些不利因素。由此可見，即使對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式應(yīng)該相機選擇。比如，在目前房地產(chǎn) 資 產(chǎn) 價 格 不 斷 上 升 的 背 景 下 ，采用公允價值可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。這是因為資產(chǎn)規(guī)模是影響企業(yè)融資能力至關(guān)重要的因素，引入公允價值計量模式后，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值，從而擴大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模

12、，銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模也會隨之上升。（三）調(diào)整投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的 結(jié) 構(gòu)從近幾年國家出臺的調(diào)控措施看，顯然對中低價位商品房的支持力度不斷加強，而對高檔房、商業(yè)營業(yè)用房則采取打壓的態(tài)勢，加之中、低價位商品房的需求空間很大，有可能還要漲價。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，如果采用公允價值計量模式，多持有中低價位的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，利潤空間還會加大。而對商業(yè)地產(chǎn)則應(yīng)謹慎。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，近三年商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出之比為負數(shù)，銷售小于竣工面積，風險比較

13、大。（四）提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)新會計準則的實施，財務(wù)方面的改革將不斷加重公司財務(wù)總監(jiān)的工作量，并且意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高。并且這還不是一次性的結(jié)果，那么公司就應(yīng)該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領(lǐng)先做好各項培訓工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個時期的制度并找到解決問題的對策。參考文獻：[1]財政部： 《企業(yè)會計準則》 ，經(jīng)濟科學出版社，2 0 0 6年版[ 2

14、] 于長春： 《最新會計準則講解與應(yīng)用》 ，立信會計出版社，2 0 0 6 年版[ 3 ] 朱存宏： 《我國投資性房地 產(chǎn) 會 計 準 則 下 的 會 計 政 策 選擇》 ， 《市場周刊》2 0 0 6 ( 7 )[ 4 ] 史敏： 《企業(yè)會計準則棗第 3號投資性房地產(chǎn)》解析，財會月刊 2 0 0 6 ( 1 3 )[ 作者單位：福建皇家集團有限公司]（責任編輯 ： 葉子）86 發(fā)展研究 /2 0 0 7 年 第 9 期工商管理 D