住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程分析

1、4. 物業(yè),3. 銷售,2. 建設(shè),1. 前期,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程,主體施工配套施工施工管理階段驗(yàn)收竣工驗(yàn)收,選項(xiàng)決策立項(xiàng)可研征地前期規(guī)劃準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)場(chǎng)地三通一平招投標(biāo)銷售準(zhǔn)備工程準(zhǔn)備,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,主要步驟：,主要步驟：,辦理預(yù)售手續(xù)按揭手續(xù)房產(chǎn)證手續(xù)預(yù)售/銷售,主要產(chǎn)出：,預(yù)售證銷售許可證按揭協(xié)議產(chǎn)權(quán)證預(yù)售協(xié)議書預(yù)售定金銷售合同銷售貨款,1. 項(xiàng)目建議書 2. 可行性研究報(bào)告

2、3. 土地使用證4. 拆遷許可證5. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 6. 建筑工程規(guī)劃許可證7. 開工證 8. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書,,,,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,制訂物業(yè)管理方案 建設(shè)過程中代表業(yè)主行權(quán),簽定物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理費(fèi)用,主要產(chǎn)出：,商品房公共設(shè)施,開工證,房屋驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,銷售許可證,地塊信息市場(chǎng)調(diào)研堪察項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)分析決策編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,1. 決策2. 項(xiàng)目開發(fā)報(bào)告3.

3、 合作意向協(xié)議書4. 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程(續(xù)),,,1.3 可研編制、審批,,1.2 立項(xiàng)申報(bào)/審批,,1.1 選項(xiàng)決策,1.4 征地、拆遷前期規(guī)劃準(zhǔn)備,,,,主要步驟：,申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)編制項(xiàng)目建議書編制立項(xiàng)報(bào)告獲取立項(xiàng)批復(fù),主要步驟：,編制可研報(bào)告可研批復(fù)開規(guī)劃任務(wù)通知,主要產(chǎn)出：,1. 可研報(bào)告2. 規(guī)劃任務(wù)通知,主要產(chǎn)出：,1. 項(xiàng)目建議書2. 立項(xiàng)報(bào)告3. 立項(xiàng)批復(fù)文件,主要步驟：,取得土地使用證

4、編制安置方案辦理拆遷許可證 拆遷場(chǎng)地三通一平申請(qǐng)臨時(shí)用電、用水、排水,主要產(chǎn)出：,1. 土地使用證2. 拆遷安置方案3. 拆遷許可證4. 熟地5. 具備開工條件,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃方案設(shè)計(jì)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證委托施工設(shè)計(jì)辦理投資許可證招投標(biāo)辦理開工許可證,1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證2. 房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)3. 施工圖4. 招標(biāo)書及標(biāo)底5. 施工合同6. 工程預(yù)算7. 開工許可證,,控制性規(guī)劃,1

5、. 確定用地性質(zhì)2. 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)3. 市政走向4. 簽定委托設(shè)計(jì)合同與勘測(cè)合同,主要步驟：,政府批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃圖冊(cè),主要產(chǎn)出：,征 地,修建性規(guī)劃,,1. 市政規(guī)劃；2. 委托設(shè)計(jì)3. 簽定委托合同,主要步驟：,政府批準(zhǔn)的修建性規(guī)劃圖冊(cè),主要產(chǎn)出：,土地國(guó)有化手續(xù)：1、土地測(cè)量；2、整體測(cè)量。,主要步驟：,1、地形圖2、土地整測(cè)報(bào)告,主要產(chǎn)出：,政府部門協(xié)調(diào),主要步驟：,土地證,主要產(chǎn)出：,拆 遷,1、制

6、訂拆遷補(bǔ)償方案2、辦理拆遷許可證3、與住戶簽定拆遷協(xié)議4、實(shí)施拆遷,主要步驟：,施工圖設(shè)計(jì),1. 施工圖的委托設(shè)計(jì)；2. 施工圖審查3. 編制施工圖預(yù)算,主要步驟：,施工圖 施工圖預(yù)算,主要產(chǎn)出：,,政府部門協(xié)調(diào),主要步驟：,征地協(xié)議,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,1、拆遷補(bǔ)償方案2、拆遷許可證3、拆遷協(xié)議,征地拆遷及前期規(guī)劃準(zhǔn)備流程分析,招投標(biāo),辦理開工證,投資許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,,,主要步驟：,1. 編制標(biāo)底

7、及招標(biāo)書2. 組織招標(biāo)3. 辦理招標(biāo)審查手續(xù)4. 編制施工合同5. 簽定施工合同6.確定監(jiān)理單位,主要步驟：,銷售準(zhǔn)備,主要產(chǎn)出：,招投標(biāo)文件 施工合同,工程前期準(zhǔn)備,主要產(chǎn)出：,開工證,主要步驟：,1. 項(xiàng)目組組建2. 編制管理規(guī)章制度3. 編制工程管理實(shí)施 細(xì)則,主要步驟：,1. 資料準(zhǔn)備2. 人員招募與培訓(xùn)3. 擬訂銷售合同4. 銷售許可證辦理,主要產(chǎn)出：,1. 銷售資料2. 具

8、有上崗資格銷售人員3、銷售合同4。銷售許可證,主要產(chǎn)出：,1. 項(xiàng)目組2. 項(xiàng)目及項(xiàng)目組相關(guān)管 理規(guī)定3. 工程管理實(shí)施細(xì)則,辦理開工證,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程（續(xù)）,,,,,,,,2.2 過程管理,,2.1工程前 期準(zhǔn)備,2.4 竣工驗(yàn)收,主要步驟：,主要步驟：,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要步驟：,項(xiàng)目組組建 編制管理規(guī)章制度 編制工程管理實(shí)施 細(xì)則，應(yīng)包括以

9、下內(nèi)容： 1 工程概況    2 施工部署    3 施工方案    4 施工進(jìn)度計(jì)劃    5 資源供應(yīng)計(jì)劃    6 施工準(zhǔn)備工作計(jì)劃    7 施工平面圖  

10、0; 8 技術(shù)組織措施計(jì)劃    9 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,1.項(xiàng)目組2.項(xiàng)目及項(xiàng)目組相關(guān)管 理規(guī)定3.工程管理實(shí)施細(xì)則,進(jìn)度管理 質(zhì)量管理 投資管理 安全管理,1.施工組織計(jì)劃2.現(xiàn)場(chǎng)簽證3.各種過程管理資料,2.3 分項(xiàng)/分部工 程驗(yàn)收,組織分項(xiàng)工程驗(yàn)收 組織分部工程驗(yàn)收,編制竣工驗(yàn)收計(jì)劃組織現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收進(jìn)行竣工結(jié)算移交竣工資料辦理交工手續(xù)。,1.合格產(chǎn)

11、品2.竣工資料3.竣工結(jié)算文件,2.5 項(xiàng)目回訪保修管理,,主要步驟：,對(duì)工程進(jìn)行評(píng)價(jià)組織質(zhì)量缺陷的維修確?！汗こ藤|(zhì)量保修書』承諾的落實(shí),主要產(chǎn)出：,1.質(zhì)量缺陷的及時(shí)修復(fù)2.《工程質(zhì)量保修書》,1.合格的分部工程2.分項(xiàng)/分部工程相關(guān)的驗(yàn)收資料,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)流程（續(xù)）,施工現(xiàn)場(chǎng)流程分析,2.2.1質(zhì)量管理,2.2.2進(jìn)度管理,2.2.3安全管理,2.2.4投資管理,現(xiàn)場(chǎng)簽證管理,工程款支付管理,分包管理,物資管理,施工圖管

12、理,1. 審核施工單位上報(bào)的進(jìn)度計(jì)劃2. 檢查施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況3. 召開現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)及時(shí)分析問題原因解決問題4. 監(jiān)督施工單位采取措施修正計(jì)劃,主要產(chǎn)出,主要步驟,1. 施工進(jìn)度計(jì)劃2.  施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行的實(shí)際記錄。3  施工進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查結(jié)果 4  施工進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整資料,1. 進(jìn)行安全教育2. 審核施工單位的安全保證計(jì)劃

13、3. 檢查安全保證計(jì)劃執(zhí)行情況4. 組織安全事故原因分析，督導(dǎo)施工單位及時(shí)糾正并制定必要的預(yù)防措施,主要產(chǎn)出,主要步驟,,1. 審核施工單位的質(zhì)量控制計(jì)劃2. 施工過程堅(jiān)持進(jìn)行自檢、互檢和交接檢 3.檢查質(zhì)量控制計(jì)劃執(zhí)行情況4. 完成分項(xiàng)、分布工程驗(yàn)收5. 完成竣工驗(yàn)收,1. 安全保證計(jì)劃2.  安全保證計(jì)劃執(zhí)行的實(shí)際記錄。3. 安全保證計(jì)劃?rùn)z查結(jié)果4. 事故