房地產(chǎn)法律法規(guī)課件

1、銷售基本接待流程訓(xùn)練會(huì),,房地產(chǎn)政策法規(guī),第一部分 解讀《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二部分 新政及其影響,目 錄,房地產(chǎn)法：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律總稱。,相關(guān)概念,即凡調(diào)整有關(guān)房地產(chǎn)關(guān)系的憲法規(guī)范、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、司法解釋等都可以收歸其中。,商品房開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以

2、自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。（“三書(shū)兩證”：土地使用權(quán)證書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)；規(guī)劃許可證、施工許可證）商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。（“五證”：注意建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證）,,,4,,服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值

3、 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè),相關(guān)概念,商品房預(yù)售的條件 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3、按提供預(yù)售的

4、商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（或有地下室的建到地上二層，無(wú)地下室的建到地上四層。） 4、開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。,相關(guān)概念,問(wèn)題關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段，可能存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？,因虛假?gòu)V告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)；違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)； 銷

5、售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣板房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；因按揭貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；因房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)； 因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。,最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的28條解釋,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,案例1： 客戶林小姐看中某處的一處房產(chǎn)，在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下交了10000元作為某單元認(rèn)購(gòu)金。過(guò)了兩個(gè)

6、月項(xiàng)目預(yù)售許可證下來(lái)了通知林小姐過(guò)來(lái)辦理簽約手續(xù)，但林小姐覺(jué)得另一個(gè)項(xiàng)目更適合自己，于是想把房子退掉。您認(rèn)為可以退嗎？,,這個(gè)B小區(qū)比A小區(qū)好很多??！我干脆把定A小區(qū)的錢退了買B小區(qū)。,第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,什么是“要約”？什么是“要約邀請(qǐng)”？,,《合同法》第1

7、4條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！薄逗贤ā返?5條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、投股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?上述的規(guī)定表明，要約，亦稱訂約提議，是指一方當(dāng)事人在提出合同條款的基礎(chǔ)

8、上，要求或者建議對(duì)方與自己訂立合同的意思表示。對(duì)要約人具有約束力；而要約邀請(qǐng)，也稱要約引誘，即引誘他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是訂立合同的準(zhǔn)備行為，不具有約束力。,案例2： 某廣告宣傳書(shū)：,我要告你們,案例3： 四川的張某看中一樓盤(pán)，特別吸引張某的是廣告中用醒目的字體寫(xiě)道：“買房可無(wú)條件入讀某重點(diǎn)小學(xué)”?？紤]到孩子即將上學(xué)，而按照目前自己夫妻倆及孩子的戶口落戶情況，孩子肯定上不了該重點(diǎn)小學(xué)。遂到該房地產(chǎn)公司

9、售樓處咨詢。銷售人員向夫妻倆打包票說(shuō)：“肯定沒(méi)問(wèn)題，如果到時(shí)候兌現(xiàn)不了你可以拿著廣告來(lái)找我們?！笨紤]到該房地產(chǎn)公司屬大型公司，且在報(bào)紙上公開(kāi)對(duì)外宣傳“買房可無(wú)條件入讀名?！?，再加上銷售人員信誓旦旦的承諾，張某與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，但合同中并未就購(gòu)房可無(wú)條件入讀某重點(diǎn)小學(xué)作出明確約定。 兩年后，因孩子已到上學(xué)年齡，張某便到某重點(diǎn)小學(xué)咨詢孩子入學(xué)事宜，不料該小學(xué)負(fù)責(zé)人答復(fù)說(shuō)：即使是某樓盤(pán)業(yè)主，若無(wú)本區(qū)域戶口也必須交

10、納50000元贊助費(fèi)小孩才能入學(xué)。張某聞聽(tīng)馬上找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，開(kāi)發(fā)商以種種理由推脫。張某遂將開(kāi)發(fā)商訴至法院，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償自己的損失。,,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條明確規(guī)定“ 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要

11、約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?這里指的具體確定一般是指所售房屋的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、質(zhì)量、朝陽(yáng)以及樓距、遮光、地段、生活休閑環(huán)境、交通、醫(yī)院、學(xué)校等與居民生活相關(guān)的條件等等，都是具體、明確的，應(yīng)視為具備了要約的條件。 廣告所作的說(shuō)明和允諾，對(duì)訂立合同和房?jī)r(jià)的確定有重要影響。而讓消費(fèi)者最后決定選擇購(gòu)買廣告推銷的商品房。這是對(duì)廣告宣

12、傳的響應(yīng)，是對(duì)要約的回應(yīng) 。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,,,案例4某售樓廣告：“XX科技地產(chǎn)投資風(fēng)暴強(qiáng)勢(shì)登陸！**科技園全新現(xiàn)樓，每平方米3000余元，高升值帶租約回報(bào)8%。政府掛牌園區(qū)，距離市中心僅十分鐘車程，投資自用皆宜?！薄罢兀阗H值風(fēng)險(xiǎn)”“六大優(yōu)勢(shì)、成就巔峰創(chuàng)富”“高達(dá)8%以上的年投資回報(bào)”思考：請(qǐng)大家共同分析一下其中違法的地方有哪些？,一是使用“政府基地”等廣告用語(yǔ)，

13、二是使用“零貶值風(fēng)險(xiǎn)”、“成就巔峰創(chuàng)富”等絕對(duì)化用語(yǔ)，三是有“高達(dá)8%以上的年投資回報(bào)”等投資回報(bào)內(nèi)容，四是使用了“十分鐘車程”來(lái)表現(xiàn)實(shí)際距離涉嫌違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。”和第十條房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目達(dá)到某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。,第九條房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)

14、當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。第十條房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目達(dá)到某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。第十四條房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目效果。第十六條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。第十八條房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。,《 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定

15、》,廣告不得有下列情形：(一)使用中華人民共和國(guó)國(guó)旗、國(guó)徽、國(guó)歌；(二)使用國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義；(三)使用國(guó)家級(jí)、最高級(jí)、最佳等用語(yǔ)；(四)妨礙社會(huì)安定和危害人身、財(cái)產(chǎn)安全，損害社會(huì)公共利益；(五)妨礙社會(huì)公共秩序和違背社會(huì)良好風(fēng)尚；(六)含有淫穢、迷信、恐怖、暴力、丑惡的內(nèi)容；(七)含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容；(八)妨礙環(huán)境和自然資源保護(hù)；(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。,參考文件：

16、廣告法當(dāng)中的一些禁止性規(guī)定,案例5： 孫小姐看中某小區(qū)房子并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，孫小姐為此向開(kāi)發(fā)商支付了認(rèn)購(gòu)該房屋的定金人民幣3萬(wàn)元。認(rèn)購(gòu)后一個(gè)星期，林小姐家人突然生病住院，急需用錢治病，已沒(méi)有能力購(gòu)買該住房，林小姐請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商退還定金，如果你是開(kāi)發(fā)商，你會(huì)怎么做？,,家人突患重病，需大筆醫(yī)療費(fèi)，我已無(wú)法購(gòu)買該住房，可否將錢退還給我？,案例6：2008年6月21日，林某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)

17、意向書(shū)》，認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商位于本市某開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某小區(qū)內(nèi)的一套商品房，林某為此向開(kāi)發(fā)商支付了認(rèn)購(gòu)該房屋的定金人民幣2萬(wàn)元。該《商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》規(guī)定認(rèn)購(gòu)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后7個(gè)工作日內(nèi)必須簽署《商品房買賣合同》，買賣條件以合同條款為準(zhǔn)，如逾期未簽訂視為自動(dòng)放棄所定房屋，認(rèn)購(gòu)定金不予退還。后來(lái)林某在7個(gè)工作日內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處簽訂合同，但因雙方對(duì)于合同條款內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，致使雙方無(wú)法簽訂《商品房買賣合同》，林某要求退還認(rèn)購(gòu)定金，但遭開(kāi)發(fā)商拒絕。,大家

18、簽的都一樣，合同改不了,霸王條款，我不簽,第4條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。,本案中林某之所以未能與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣合同》原因在于雙方無(wú)法就合同的內(nèi)容條款達(dá)成一致，無(wú)法簽訂，并非林某在規(guī)定的期限內(nèi)不愿簽訂合

19、同或者單方拒絕簽訂合同。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,案例7：林某看中了市區(qū)某樓盤(pán)一套三房?jī)蓮d的一套的房子，總價(jià)70萬(wàn)，并于當(dāng)天交付30萬(wàn)定金，后因其資金不足不想繼續(xù)履行合約，跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果后林某便將開(kāi)發(fā)商告上法庭，您認(rèn)為結(jié)果會(huì)怎么樣？,李某看中了市區(qū)某樓盤(pán)一套兩房?jī)蓮d的一套的房子，總價(jià)70萬(wàn)，也于當(dāng)天交付30萬(wàn)并簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，隨后家里人不同意其購(gòu)買便不想繼續(xù)履行合約，跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果后李某便將

20、開(kāi)發(fā)商告上法庭，法院卻判決李某需繼續(xù)履行合約，為什么？,案例8：,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。,《中國(guó)人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。,會(huì)休息才會(huì)工作,休息一下，馬上

21、回來(lái),案例9如果商品房開(kāi)發(fā)商出售商品房給買受人，但未在法律規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品房銷售合同進(jìn)行備案登記，此時(shí)買受人要求解除商品房銷售合同，可以嗎？,我后悔了，還沒(méi)備案，我要退錢！,第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”可見(jiàn)，政府相關(guān)部門對(duì)合同鑒證只是一

22、種行政管理措施，是一種公示和預(yù)告登記，是一種請(qǐng)示權(quán)，并不是確認(rèn)合同效力的必要條件。提請(qǐng)注意：一般而言，商品房預(yù)售合同的效力與該預(yù)售合同是否備案無(wú)關(guān)，但并不排除買賣雙方當(dāng)事人特別約定將商品房預(yù)售合同的備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件。,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,第14條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的

23、，按照以下原則處理：,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,誤差絕對(duì)值≤3%,誤差絕對(duì)值＞3%,張某于2005年2月與開(kāi)發(fā)商訂立《商品房購(gòu)銷合同》，合同約定建筑面積為92.61平方米（其中分?jǐn)偯娣e9.89平方米），單價(jià)3330元，并約定房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。 房屋交付后，房屋管理部門頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證，該證確定的房屋面積為95.9平方米，超出合同約定的建筑面積3.29平方米，張某應(yīng)按商品房每平方米單

24、價(jià)向開(kāi)發(fā)商支付多少的價(jià)款？,案例10,92.61平方米×3%×3330=9251.74元,3.29÷92.61=3.55%,2005年10月份，王先生與某開(kāi)發(fā)商以《商品房買賣合同示范文本》為藍(lán)本簽訂購(gòu)房合同。合同第八條“交付期限”條款約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2006年3月1日前將具備“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件的商品房交付王先生。開(kāi)發(fā)商取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商通知王先生前來(lái)交房。辦完所有交房手續(xù)

25、后，王先生發(fā)現(xiàn)自始至終未看到開(kāi)發(fā)商提供的《竣工驗(yàn)收備案表》，遂要求開(kāi)發(fā)商提供并拒絕辦理后續(xù)手續(xù)。此后，王先生多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，向仲裁委員會(huì)提起仲裁，請(qǐng)求確認(rèn)交付的房屋不符合交付條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供《竣工驗(yàn)收備案表》，全面履行交房義務(wù)并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。,案例11,仲裁庭經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為合同中并未約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)于交付房屋的同時(shí)提供《竣工驗(yàn)收備案表》，開(kāi)發(fā)商交付的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，王先生已在載明房屋“現(xiàn)已交付使用”的《入伙憑證》及《業(yè)主

26、入伙驗(yàn)房單》上簽字，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了全部合同義務(wù)，不存在違約行為，裁決對(duì)王先生的仲裁請(qǐng)求不予支持。,買受人購(gòu)買商品房過(guò)程中可以將開(kāi)發(fā)商取得《竣工驗(yàn)收備案表》作為合同約定的交房條件。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》與取得《竣工驗(yàn)收備案表》之間尚有一定的時(shí)間差距，因《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》系開(kāi)發(fā)商自行組織。 在驗(yàn)收的過(guò)程中還有質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)驗(yàn)收過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督并向建設(shè)行政管理部門提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》的過(guò)程，建設(shè)行政管理部門對(duì)

27、驗(yàn)收也有一個(gè)監(jiān)督管理的過(guò)程。,開(kāi)發(fā)商要想取得《竣工驗(yàn)收備案表》不但要經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格，還需取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的單項(xiàng)驗(yàn)收合格。,商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好?,訴訟,仲裁,VS,防范可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn),“新政”知多少？,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,2011年1月26日“新國(guó)八條”,2010年3月14日，來(lái)自浙江的王女士向廈門某開(kāi)發(fā)商購(gòu)買了

28、位于集美新城的商品房，每平方單價(jià)11280元，房產(chǎn)總價(jià)1014749元?！　‰p方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，王女士支付了首付款20萬(wàn)余元，并約定余款81萬(wàn)余元以辦理銀行按揭貸款的方式于合同簽訂之日起25日內(nèi)支付給開(kāi)發(fā)商。但是，此后王女士一直沒(méi)有支付剩余房款?！　?010年10月29日，王女士向開(kāi)發(fā)商發(fā)出律師函，表示因國(guó)家政策改變，她購(gòu)買的“二套房”無(wú)法辦理銀行按揭，并且她是退休職工，配偶是殘疾人，沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，因此要求解除合同。

29、,案例12,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,,6月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范：,商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。有下列情形

30、之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的；貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要包括綜合性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策等,

31、國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。,一、合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求六、省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭第二套

32、房停購(gòu)七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國(guó)八條”細(xì)則,,一、合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求六、省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭第二套房停購(gòu)七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo),2011年1月

33、26日“新國(guó)八條”細(xì)則,全國(guó)1000萬(wàn)套,福建省25.01萬(wàn)套,三明16424套,廉租房1270套,公租房2700套,經(jīng)濟(jì)適用房2100套,限價(jià)房5000套,舊城改造3200戶,2011年保障性住房建設(shè)任務(wù),一、合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求六、省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭

34、第二套房停購(gòu)七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國(guó)八條”細(xì)則,三明普通住宅的定義標(biāo)準(zhǔn)：1、住宅小區(qū)容積率在1.0（不含）以上2、單套建筑面積144平方米（含）以下3、實(shí)際成交價(jià)格每平方米全市商品住房平均交易價(jià)格的1.44倍（含以下）。,自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。

35、對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。上述個(gè)人購(gòu)買的普通住房包括公有住房。房產(chǎn)贈(zèng)與仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，不享受上述優(yōu)惠政策。,關(guān)于契稅,,新政后，一套2008年100平米原購(gòu)價(jià)100萬(wàn)的房子，現(xiàn)再交易時(shí)售價(jià)200萬(wàn)，現(xiàn)需繳納稅費(fèi)為多少？新政后比新政前多交了多少稅費(fèi)？,,一、合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策

36、。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求六、省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭第二套房停購(gòu)七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國(guó)八條”細(xì)則,“新國(guó)八條”新政前后銀行貸款區(qū)別,一、合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求六、省

37、會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭第二套房停購(gòu)七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國(guó)八條”細(xì)則,,廈門限購(gòu)細(xì)則： 自意見(jiàn)發(fā)布之日起至2011年12月31日止，廈門對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）?！　?duì)已擁有2

38、套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在廈門市向其售房。,案例13,吳先生夫妻兩人都70多歲了，上海戶口，他們退休后，在廈門買了一套房子。     老兩口看中了位于集美區(qū)的一個(gè)在售樓盤(pán)的房子，兩人挑中了一套，總價(jià)為110萬(wàn)元，他們先支付了50萬(wàn)

39、元的定金。     2010年12月20日認(rèn)購(gòu)，約定購(gòu)房余款于2011年3月10日前付清，到時(shí)再簽正式的購(gòu)房合同。2011年1月27日上午，吳先生夫妻倆一大早就聽(tīng)到了國(guó)家出臺(tái)了新的“國(guó)八條”。     當(dāng)天中午，該樓盤(pán)的售樓小姐就給老兩口打了電話，“她要我們1月29日就帶著戶口本和結(jié)婚證去簽合同，趕在政策開(kāi)始落實(shí)前辦了”。 老夫婦不

40、從，要求退房，協(xié)商無(wú)果，告上法庭。,一、合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。五、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求六、省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭第二套房停購(gòu)七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo),2011年1月26日“新國(guó)八條”細(xì)則,七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)（2011年3月）,近一年來(lái)

41、房?jī)r(jià)同比漲幅,土地招拍掛,商品房供應(yīng)減少,土地供應(yīng)減少,土地成本增加,商品房成本增加,數(shù)量少、成本高,需求轉(zhuǎn)至商品房,價(jià)格增長(zhǎng),保障房不足,土地壟斷,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)架構(gòu),保障房市場(chǎng),98年大力建設(shè),03年后短缺,商品房市場(chǎng),土地壟斷,商品房壟斷競(jìng)爭(zhēng),有限供應(yīng),需求旺盛,價(jià)格增長(zhǎng),構(gòu)建簡(jiǎn)易的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行模型,需求轉(zhuǎn)移,價(jià)格調(diào)控，從何入手？,,,,理想狀態(tài)下，調(diào)控有可能改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局！,保障民生,發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制,中國(guó)房地產(chǎn)市