土地增值稅教學課件ppt

1、,第八章 土地增值稅法,,是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。,一、土地增值稅的定義,三個要點：權屬變更；有增值收入； 按轉讓次數征收。,,下列情況不繳納土地增值稅：,1.國家將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，國家收取土地使用權出讓金。2.農村和城市郊區(qū)集體所有的土地，只能被國家征用，不能自行轉讓。,,判斷下列10種情況是否應繳土地增

2、值稅？,1.以出售方式轉讓（是）2.以繼承(法定)、贈與(直系親屬、公益) 方式轉讓（否）3.房地產出租（否）4.房地產抵押（否）5.房地產交換（是）,,6.以房地產進行投資、聯營（雙方都不是房地產企業(yè)的免征；一方是房地產企業(yè)的應征）（前者屬投資活動，后者屬經營活動）7.合作建房（自用的免征，轉讓的應征）8.企業(yè)兼并取得的房地產（免征）9.房地產企業(yè)的代建房收入(否)10.房地產重新評估增值(否),,二、土地增值稅的計稅

3、依據,是對轉讓收入額減去準予扣除項目金額后的余額（即增值額）計稅。,,準予扣除項目（4+1）及扣除標準：,1.取得土地使用權支付的地價款，按實際金額扣除；2.房地產開發(fā)項目的成本，按實際金額扣除；,,3．房地產開發(fā)費用（指房地產的銷售費用、管理費用和財務費用。即與房地產實體無關），扣除方法有兩種：(1)利息支出，能按房地產項目分攤、金融機構能提供證明的，按實際金額扣除（但最高限額為按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額）；其他開發(fā)費用，按

4、地價與項目成本之和（1項+2項）的5%以內扣除。(2)利息支出不能單獨核算的，開發(fā)費用按地價與項目成本之和(1項+2項)的10%以內扣除。,,4.與轉讓房地產有關的稅金，按實際金額扣除。（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅）5.專門從事房地產開發(fā)的納稅人，可按地價與項目成本之和的20%加計扣除。,,◆舊房及建筑物轉讓，扣除項目包括舊房及建筑物的評估價格（按政府評估機構評定的重置成本價和成新度計算）、取得土地使用權所支付的地價及轉讓環(huán)

5、節(jié)繳納的稅費。取得土地使用權時未支付地價或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除。,,三、土地增值稅四級超率累進稅率,注:累進稅率根據增值率(非增值額)確定； 增值率系增值額與扣除金額(非轉讓收入)的比率。,,四、增值額的確定,◆不能準確提供轉讓收入的，參照同類房地產的市場交易價格確定； ◆不能準確提供扣除項目金額的，按照房屋重置成本和取得土地使用權的地價確定。,增值額= 轉讓收入－扣除金額,,五、應納稅額計算,算式①

6、 應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)算式②,應納稅額,=,土地增值額,適用稅率,扣除項目金額,×,－,×,適用稅率,扣除項目金額,速算扣除系數,,【例題】某房地產開發(fā)公司出售一幢住宅樓，有關收入與支出的數據是： ①售樓收入1600萬元; ②支付地價款250萬元; ③樓房建筑成本350萬元; ④分攤的期間費用按10%計算; ⑤應繳的營業(yè)稅及城建稅等120萬元; ⑥適

7、用附加扣除費用20%。,,可扣除金額=250＋350＋(250＋350)×10% ＋120＋(250＋350)×20% =900(萬元)增值額=1600－900=700(萬元),增值額,可扣除金額,,=,700,900,,≈ 78% （50%﹤78%﹤100%）,◆增值率78%適用兩檔稅率，50%以內的適用稅率30%，50%以上的適用稅率40%。◆即以扣除金額為計算基數，增值額450萬元(900&#

8、215;50%）以內的部分，適用稅率30%，450萬元以上的部分，適用稅率40%。,計算：,,按算式②計算： 適用累進稅率40%，速算扣除率5%,=700×40%－900×5% =235（萬元）,應繳稅額,=,土地增值額,適用稅率,－,扣除項目金額,×,速算扣除系數,×,按算式①計算： 應繳稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率) =450×3

9、0%＋(700－450)×40% =235(萬元),,速算扣除系數的含義及計算,含義：是增值額按全額累進稅率計算的稅額與按超額累進稅率計算的稅額之差占扣除項目金額的百分比。,,公式表示為：,,按超額累進稅率計算的稅額,=,按全額累進稅率計算的稅額,－,扣除項目金額,×,速算扣除系數,,速算扣除系數,=,按全額累進稅率計算的稅額,按超額累進稅率計算的稅額,－,,扣除項目金額,由上式推導可得：,,速算扣除系數0、5%、1

10、5%、35%的計算,設增值額A，扣除項目金額B(1)當增值額與扣除項目金額的比率不超過50%時 應繳稅額=土地增值額×適用稅率(30%),,(2)當增值額與扣除項目金額的比率超過50%、不超過100%時，適用30%和40%的稅率。,速算扣除系數,=,A×40%－[(B×50%)×30%＋(A－B×50%)×40%],,B,=5%,(3)當增值額與扣除項目金額的比率超過1

11、00%不超過200%時，適用30%、40%和50%的稅率。,速算扣除系數={A×50%－[B×50%×30%＋B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%,(4)增值率超過200%時，速算扣除系數35%(計算略),,六、土地增值稅的稅收優(yōu)惠,1.建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免征。 2.因國家征用收回房地產，免